Riacquisto agevolato prima casa: due anni o uno solo?

La normativa relativa alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa” è da anni oggetto di aggiornamenti, interpretazioni e chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate. Tra i benefici più rilevanti per chi compra un’abitazione principale vi sono l’applicazione dell’imposta di registro al 2% e il riconoscimento di un credito d’imposta nel caso di successivo riacquisto agevolato di un nuovo immobile. Tuttavia, i tempi entro cui effettuare queste operazioni sono fondamentali per non perdere i benefici fiscali.

Di recente, un contribuente ha presentato un’interpello all’Agenzia delle Entrate, pubblicato con Risposta n. 297/2025, sollevando un interrogativo importante in merito all’applicazione del termine biennale per il riacquisto della “prima casa” al fine di usufruire del credito d’imposta.

Il lettore chiedeva:

«Alla luce delle modifiche introdotte dall’art. 1, comma 116, L. 207/2024 e dei chiarimenti resi con la risposta n. 197/2025, il termine entro cui effettuare il riacquisto agevolato ai fini del credito d’imposta di cui all’art. 7 della L. 448/1998, nell’ipotesi in cui la vendita dell’immobile preceda il nuovo acquisto, debba ritenersi esteso da uno a due anni?».

Questa domanda apre a riflessioni su parità di trattamento tra contribuenti, sulla ratio delle norme e sull’interpretazione delle agevolazioni fiscali in ambito immobiliare. Ma cosa ha risposto l’Agenzia? E cosa cambia davvero per chi vuole acquistare una nuova “prima casa”?

Scopriamolo nei paragrafi seguenti.

La normativa sul credito d’imposta “prima casa”: cosa prevede oggi

La normativa di riferimento per il credito d’imposta sulla “prima casa” è l’art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448. Questa disposizione riconosce un credito d’imposta a favore del contribuente che, entro un anno dalla vendita dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, proceda all’acquisto di una nuova abitazione non di lusso. Il credito è pari all’imposta di registro (o IVA) pagata sul primo acquisto, fino a concorrenza dell’imposta dovuta per il secondo immobile.

Tale norma ha rappresentato per anni un importante incentivo alla mobilità abitativa, consentendo a chi vende la propria abitazione principale di recuperare parte della tassazione pagata, a condizione di rispettare il termine perentorio di un anno.

Nel tempo, però, il legislatore è intervenuto più volte per modificare i termini e le condizioni delle agevolazioni. L’ultima modifica è avvenuta con la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1, comma 116), che ha esteso da uno a due anni il termine per la rivendita dell’abitazione pre-posseduta, ai fini del mantenimento del beneficio “prima casa”, quando si acquista un nuovo immobile prima della vendita del precedente.

Tuttavia, questo nuovo termine non si applica automaticamente anche al credito d’imposta disciplinato dall’art. 7 citato. È proprio su questo punto che si è concentrata la richiesta del contribuente all’Agenzia delle Entrate.

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La posizione del contribuente: estendere il termine anche al credito d’imposta

Nel quesito presentato con l’interpello pubblicato nella Risposta n. 297/2025, il contribuente ha illustrato la propria situazione: aveva acquistato un’abitazione nel 2014 usufruendo delle agevolazioni “prima casa” e l’aveva venduta nel novembre 2024. Ora intende acquistare un nuovo immobile entro due anni da quella data, beneficiando nuovamente delle agevolazioni e, soprattutto, ottenendo il credito d’imposta previsto dall’art. 7 della L. 448/1998.

La domanda chiave era: alla luce della nuova norma che estende a due anni il termine per la vendita del vecchio immobile “prima casa”, quel termine può valere anche per il riacquisto agevolato, e quindi per ottenere il credito d’imposta?

Il contribuente ha sostenuto un’interpretazione estensiva della norma, motivandola su più fronti:

1. Ratio legis comune: sia la modifica del 2016 che quella del 2024 hanno l’obiettivo di facilitare la sostituzione dell’abitazione principale, riducendo i vincoli temporali. Se la ratio è la stessa, anche l’effetto – cioè il termine di due anni – dovrebbe essere esteso simmetricamente.
2. Principio di parità di trattamento (art. 3 Cost.): si creerebbe un’ingiustificata disparità tra chi vende prima e chi vende dopo l’acquisto. Nel primo caso il termine sarebbe ancora di un anno, nel secondo si godrebbe di due anni: un’incongruenza secondo il contribuente.
3. Neutralità per l’erario: il credito d’imposta non comporta una perdita per lo Stato superiore a quanto già pagato. In ogni caso, il credito non può superare l’imposta dovuta sul nuovo acquisto.
4. Orientamenti di prassi favorevoli: in passato, l’Agenzia delle Entrate ha già dimostrato apertura, come nella circolare 12/E/2016, ammettendo il credito anche in caso di acquisto prima della vendita, proprio per coerenza con l’impianto agevolativo.

Queste motivazioni, secondo il contribuente, legittimerebbero un’applicazione uniforme del termine biennale, anche per i casi di vendita precedente e successivo riacquisto.

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La risposta dell’Agenzia delle Entrate: rigore nell’interpretazione delle agevolazioni

L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta n. 297/2025, ha chiarito che non è possibile estendere automaticamente il termine di due anni previsto per la rivendita post-acquisto (ex comma 4-bis della Nota II-bis) anche all’ipotesi disciplinata dall’art. 7 della legge 448/1998, che regola il credito d’imposta per riacquisto “prima casa” quando la vendita precede l’acquisto.

Secondo l’Amministrazione, la modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 ha riguardato esclusivamente la disposizione della Nota II-bis del TUR, ampliando il termine da uno a due anni solo per la vendita dell’immobile pre-posseduto quando l’acquisto avviene prima della vendita. Non vi è stata alcuna modifica al testo dell’art. 7 della legge n. 448/1998, che continua a prevedere un termine di un anno per il riacquisto.

L’Agenzia ha richiamato il principio della stretta interpretazione delle norme agevolative, sottolineando che:

«Le norme fiscali di agevolazione sono norme di “stretta interpretazione”, nel senso che non sono in alcun modo applicabili a casi e situazioni non riconducibili al relativo significato letterale» (cfr. Cass. n. 15249/2020; Cass. n. 11373/2015).

Inoltre, è stato evidenziato come l’art. 14 delle “Disposizioni sulla legge in generale” del Codice Civile vieti di applicare per analogia le leggi che costituiscono eccezione a regole generali, come appunto le norme agevolative in materia fiscale.

Pertanto, in assenza di una modifica esplicita all’art. 7, il termine rimane fissato a un anno, e non è possibile invocare una “simmetria” normativa sulla base della ratio comune tra le due disposizioni.

Cosa cambia davvero per chi vende e riacquista la “prima casa”

La risposta dell’Agenzia delle Entrate conferma un principio già noto, ma spesso sottovalutato: in materia fiscale, soprattutto quando si tratta di agevolazioni, la lettera della legge prevale sulla logica interpretativa. Anche se può sembrare incoerente che il termine di due anni valga per alcuni casi e non per altri, la norma sul credito d’imposta rimane ancorata al limite temporale di un anno dalla vendita, come stabilito dall’art. 7 della legge 448/1998.

Chi ha venduto una casa acquistata con le agevolazioni “prima casa” e intende usufruire del credito d’imposta per un nuovo acquisto, dovrà quindi completare l’acquisto entro un anno dalla data dell’alienazione. Superato tale termine, il diritto al credito decade, anche se l’acquisto avviene entro i due anni previsti per altri aspetti dell’agevolazione.

Per i contribuenti, questo rappresenta un richiamo all’importanza della pianificazione fiscale e della corretta interpretazione delle norme, magari con il supporto di un professionista. In un contesto normativo in continua evoluzione, ogni dettaglio – come un termine temporale – può fare la differenza tra ottenere un beneficio o perderlo del tutto.