Quando si compra un immobile gravato da mutuo fondiario, è prassi frequente che l’acquirente si accolli il debito residuo del venditore. Ma come incide questa scelta sulla tassazione? La risposta arriva da una recente pronuncia della Corte di giustizia tributaria di I grado di Lucca, che ha chiarito un aspetto cruciale: ai fini dell’imposta di registro, il valore dell’immobile deve essere considerato al lordo dell’accollo del mutuo, sommando quindi il debito residuo al corrispettivo dichiarato nell’atto.

Una conclusione che può avere effetti rilevanti sul carico fiscale delle compravendite immobiliari. Ma perché i giudici sono arrivati a questa interpretazione? E quali sono le conseguenze pratiche per venditori e acquirenti?

Il caso concreto: l’avviso di liquidazione e la posizione dell’agenzia delle entrate

La vicenda esaminata dai giudici lucchesi nasce da un avviso di liquidazione dell’imposta di registro emesso da un ufficio toscano dell’Agenzia delle Entrate. L’atto riguardava una compravendita immobiliare con cui un contribuente trasferiva a una società la piena proprietà di alcune unità immobiliari.

Nel contratto di vendita le parti avevano indicato un valore dell’immobile espresso “al netto del residuo mutuo”, precisando che tale mutuo fondiario, già acceso dal cedente sugli stessi immobili, veniva accollato dalla società acquirente. Secondo l’impostazione dei contribuenti, dunque, la base imponibile ai fini dell’imposta di registro doveva coincidere esclusivamente con il prezzo dichiarato nell’atto, senza considerare l’importo del debito residuo.

Di diverso avviso l’ufficio finanziario, che ha ritenuto necessario sommare al corrispettivo pattuito anche l’importo del mutuo accollato, trattandosi di un elemento che concorreva a definire il valore complessivo del bene trasferito. Da qui la rettifica della base imponibile e la conseguente richiesta di maggiore imposta di registro, contestata dalle parti davanti alla giurisdizione tributaria.

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Il quadro normativo: come si determina la base imponibile dell’imposta di registro

Nel rigettare il ricorso dei contribuenti, la Corte di giustizia tributaria di I grado di Lucca ha innanzitutto richiamato i principi generali contenuti nel Testo unico dell’imposta di registro, chiarendo quali criteri devono essere seguiti per determinare correttamente la base imponibile.

In particolare, l’articolo 43 del DPR n. 131/1986 stabilisce che, per i contratti a titolo oneroso che trasferiscono diritti reali immobiliari, l’imposta di registro deve essere applicata sul valore del bene alla data dell’atto. Non rileva, quindi, soltanto la forma con cui le parti strutturano il pagamento del prezzo, ma il valore economico complessivo dell’operazione.

A questo principio si affianca l’articolo 51 dello stesso DPR, secondo cui il valore dei beni immobili è quello dichiarato dalle parti nell’atto oppure, se superiore, il corrispettivo pattuito, inteso come valore venale in comune commercio. Nel caso esaminato, i giudici hanno sottolineato come l’ufficio non avesse proceduto a un accertamento di valore in senso tecnico, ma si fosse limitato a prendere atto di quanto dichiarato dalle stesse parti, che avevano espressamente indicato un prezzo “al netto del mutuo”.

Proprio questa specificazione, sul piano logico prima ancora che giuridico, ha portato il Collegio a ritenere che il valore reale dell’immobile dovesse essere ricostruito sommando al prezzo dichiarato l’importo del debito residuo accollato, arrivando così a un valore al lordo del mutuo.

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Accollo del mutuo e articolo 21 TUR: perché non si tratta di una doppia tassazione

Uno dei principali argomenti difensivi dei contribuenti era fondato sull’articolo 21 del Dpr n. 131/1986, secondo cui gli accolli di debiti e oneri collegati e contestuali ad altre disposizioni non sono soggetti autonomamente a imposta di registro. Da questa previsione, le parti facevano discendere l’irrilevanza dell’accollo del mutuo ai fini della determinazione della base imponibile.

La Corte di giustizia tributaria di I grado di Lucca ha però respinto tale impostazione, chiarendo un punto spesso fonte di equivoci nella pratica notarile e fiscale. L’Amministrazione finanziaria, infatti, non stava tassando l’accollo in sé, ma stava utilizzando l’accollo come elemento utile a ricostruire il valore effettivo dell’immobile oggetto di cessione.

Secondo i giudici, quando nell’atto si afferma che il prezzo è determinato “al netto del mutuo residuo”, si ammette implicitamente che il valore economico reale del bene è pari alla somma tra il prezzo dichiarato e il debito accollato. L’accollo, dunque, non assume rilievo come autonoma fattispecie imponibile, ma come modalità di pagamento di una parte del corrispettivo, che concorre a definire il valore complessivo del trasferimento.

In questa prospettiva, non si realizza alcuna violazione dell’articolo 21 Tur né una duplicazione d’imposta: l’imposta di registro continua a colpire unicamente l’atto di compravendita, ma su una base imponibile coerente con la reale consistenza economica dell’operazione.

L’accollo come modalità di pagamento del prezzo

Un ulteriore passaggio centrale della decisione riguarda la qualificazione giuridica dell’accollo del mutuo nell’ambito della compravendita. Secondo i giudici lucchesi, l’operazione non poteva essere letta come una semplice cessione immobiliare accompagnata da un elemento accessorio, bensì come un trasferimento a titolo oneroso il cui corrispettivo era composto da più elementi.

Nel caso concreto, infatti, il prezzo non era rappresentato esclusivamente dalla cessione di un credito, ma anche dall’assunzione, da parte dell’acquirente, del debito residuo derivante dal mutuo fondiario gravante sugli immobili ceduti. L’accollo, quindi, entrava pienamente nella struttura economica dell’operazione, assumendo la funzione di pagamento di una parte del prezzo.

Da questa impostazione discende una conseguenza rilevante: se il mutuo accollato costituisce una componente del corrispettivo, esso non può che incidere sulla determinazione della base imponibile dell’imposta di registro. In altri termini, il valore del bene trasferito non può essere ridotto artificiosamente attraverso una diversa qualificazione delle modalità di pagamento, dovendo invece riflettere il sacrificio economico complessivo sostenuto dall’acquirente.

Il confronto con la giurisprudenza di legittimità e l’articolo 50 tur

A rafforzare la conclusione raggiunta, la Corte di giustizia tributaria di I grado di Lucca ha richiamato anche l’orientamento della giurisprudenza di legittimità in materia di imposta di registro, con particolare riferimento all’articolo 50 del Tur.

La Corte di cassazione, con la sentenza n. 22325/2022, ha chiarito che solo in casi specifici e tassativi è consentito determinare la base imponibile al netto dei debiti accollati, come avviene nei conferimenti di immobili in società. Anche in tali ipotesi, però, la deduzione del mutuo è ammessa esclusivamente quando ricorrono condizioni stringenti: accollo esterno, assunzione diretta del debito da parte della società conferitaria e inerenza della passività all’oggetto sociale.

Secondo il Collegio lucchese, si tratta di una disciplina di stretta interpretazione, che non può essere estesa analogicamente alle ordinarie compravendite immobiliari. In mancanza di una norma espressa che consenta di scorporare il mutuo accollato dal valore del bene, la regola generale resta quella della tassazione sul valore lordo dell’immobile, comprensivo del debito residuo.