Edilizia sovvenzionata: sì anche per alloggi ERP privati

In materia di alloggi ERP (Edilizia Residenziale Pubblica) e di edilizia sovvenzionata, il nostro ordinamento giuridico prevede l’esistenza di alcune agevolazioni che comportano la riduzione delle imposte per l’acquisto degli immobili.

In particolare, l’art. 32 del DPR n. 601 del 29 settembre 1973 prevede che gli atti di trasferimento, gli atti di concessione del diritto di superficie e gli atti di cessione a titolo gratuito siano soggetti al pagamento dell’imposta di registro in misura fissa e siano invece totalmente esenti dal pagamento delle imposte ipotecarie e catastali.

Con una recente risposta ad interpello dell’Agenzia delle Entrate, è stato chiarito che l’agevolazione spetta anche nel caso in cui gli alloggi ERP appartengano ad enti privati.

Approfondiamo di seguito.

Edilizia sovvenzionata: acquisto alloggi ERP da privati

Il Fisco ha affrontato il tema delle agevolazioni di edilizia sovvenzionata per gli alloggi ERP privati con la risposta n. 6 del 7 gennaio 2022.

L’istante rappresenta di essere un ente pubblico di natura economica riconosciuto come ARTE (Azienda Regionale Territoriale per l’Edilizia).

Si tratta di una tipologia di ente costituito in seguito alla trasformazione degli enti IACP quando, nel periodo del dopoguerra, si decise di modificare tali istituti in “enti pubblici non economici”, per poi alla fine lasciare la gestione di tali istituti in mano alle Regioni con la Legge n. 142 dell’8 giugno 1990.

Per questo motivo, ad oggi le Regioni gestiscono autonomamente l’organizzazione degli enti riconosciuti come ex-IACP, così come decidono autonomamente la denominazione di tali enti, che in questo caso appunto sono riconosciuti come ARTE.

L’istante afferma di aver stipulato, in data 11 giugno 2019, una convenzione con il Comune per il conseguimento di un programma di riqualificazione urbana, con l’acquisto di 8 alloggi a libero mercato da destinare a cittadini e famiglie bisognose, in base al principio di graduatoria previsto per l’assegnazione degli alloggi ERP.

Precisa però che gli alloggi da acquistare sono di proprietà di privati, e quindi non sono soggetti all’applicazione dell’IVA.

Acquisto da privati: perché è consentito

L’istante ricorda quanto stabilito dall’art. 1, comma 1 della Legge n. 560 del 24 dicembre 1993, ovvero che:

“Sono alloggi di edilizia residenziale pubblica […] quelli acquisiti, realizzati o recuperati […] a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della regione o di enti pubblici territoriali”.

Alla luce di ciò, fa sapere che la convenzione stipulata con il Comune prevede che l’acquisto e la sistemazione degli alloggi ERP siano completamente a carico della Regione, con la disposizione di appositi finanziamenti già stanziati in ottica dei Programmi regionali di riqualificazione urbana per gli alloggi a canone calmierato.

Ciò posto, l’ente sostiene che gli alloggi ERP in questione possano rientrare di diritto tra quelli citati dalla normativa ma, considerando il fatto che tali alloggi siano di proprietà di privati, chiede di sapere se l’accesso alle agevolazioni sia consentito.

Come abbiamo accennato all’inizio di questo articolo, la risposta è affermativa. Il Fisco considera infatti possibile l’accesso alle agevolazioni per l’edilizia sovvenzionata anche nel caso in cui gli alloggi da acquistare appartengano a soggetti privati.

Vediamo perché.

Agevolazioni edilizia sovvenzionata: requisiti soggettivi

Viene specificato innanzitutto che l’accesso all’agevolazione prevista dall’art. 32 del DPR del 1973, dove appunto si ammette la riduzione delle imposte per l’acquisto di alloggi ERP, è subordinato al rispetto di requisiti sia soggetti che oggettivi.

In merito ai requisiti soggettivi, ci si riferisce appunto al fatto che le normative siano mirate essenzialmente a favore degli IACP ed enti similari. Per enti similari si intendono istituti che non sono più riconosciuti come IACP (in quanto tale denominazione è stata superata), o che non sono mai stati riconosciuti come tali perché nati successivamente alla modifica, ma che hanno le stesse funzioni e operano con gli stessi scopi degli IACP.

Per cui il fattore soggettivo si lega al fatto che si debba dimostrare sempre che l’ente è idoneo a soddisfare i requisiti degli ex-IACP.

A seconda delle normative regionali, gli IACP hanno acquisito appunto denominazioni differenti, quali ATER, ALTER, ACER e così via. In questo caso specifico, le disposizioni regionali hanno previsto la trasformazione degli IACP in ARTE, e hanno disposto che tali nuovi enti debbano subentrare nella titolarità di tutti i beni e rapporti attivi e passivi, originariamente facenti capo agli IACP.

In sostanza, la legge regionale ha disposto che i nuovi ARTE sostituiscano in toto gli ex-Istituti Autonomi di Case Popolari.

Per questo motivo, il requisito soggettivo richiesto per l’accesso all’agevolazione per l’edilizia sovvenzionata risulta rispettato a pieno.

Agevolazioni edilizia sovvenzionata: requisiti oggettivi

Il requisiti oggettivi richiesti per le agevolazioni per l’edilizia sovvenzionata riguardano invece delle caratteristiche obbligatorie che devono possedere gli alloggi da acquistare.

Inizialmente, la normativa prevedeva che la riduzione delle imposte fosse ammissibile esclusivamente per gli alloggi destinati all’Edilizia Residenziale Pubblica “costruiti o da costruirsi” da parte di enti pubblici, e dunque per mano dello Stato.

Mentre escludeva “gli alloggi costruiti o da costruirsi in attuazione di programmi di edilizia convenzionata o agevolata“.

Successivamente però tale clausola è stata modificata dalla stessa Legge citata dall’istante, la n. 560/1993. Qui si è stabilito che debbano essere considerati come alloggi ERP tutti quelli:

“acquisiti, realizzati o recuperati […] a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della regione o di enti pubblici territoriali, nonché con i fondi derivanti da contributi dei lavoratori […], dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché dagli Istituti autonomi per le case popolari (IACP) e dai loro consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale”.

Come possiamo vedere la definizione è stata estesa notevolmente. Ciò ha comportato l’inclusione, in termini di agevolazione, di tutti i progetti di edilizia residenziale che rientrino nell’ambito dell’Edilizia Sovvenzionata.

Si tratta di tutti quei programmi realizzati esclusivamente con fondi pubblici, direttamente o indirettamente, per la creazione di alloggi da assegnare con canoni di locazione calmierati a cittadini in difficoltà economica.

Sono esclusi invece dall’agevolazione quei programmi realizzati in ambito di edilizia “convenzionata” e di edilizia “agevolata”, dove il contributo economico non è tutto a carico dello Stato ma anche di enti privati, motivo per il quale si stipulano delle apposite convenzioni.

In conclusione

Dunque, tornando al nostro caso, l’ente istante ha affermato che il programma previsto per l’acquisto di 8 alloggi da destinare a famiglie bisognose sia completamente a carico della Regione.

Ciò significa che il progetto rientra pienamente tra quelli condotti nell’ambito dell’edilizia “sovvenzionata”, in base alla quale è consentita la “creazione” di alloggi ERP a carico dello Stato.

Sebbene la normativa preveda che in questi casi il contributo economico debba pervenire dalle casse pubbliche, non pone nessuna restrizione invece in merito alla possibilità di acquistare gli alloggi da enti privati.

In base al ragionamento fatto, il Fisco ritiene che anche i requisiti oggettivi risultino soddisfatti e che l’istante sia idoneo a fruire delle agevolazioni per l’edilizia sovvenzionata.

In particolare:

“si condivide la soluzione proposta dall’istante, secondo cui devono ritenersi inclusi nel perimetro agevolativo in esame anche i sopra descritti atti di acquisto, da privati, di immobili da destinare ad alloggi, in quanto finalizzati, come detto, alla realizzazione di un programma di edilizia sovvenzionata nel senso sopra precisato”.