Le locazioni brevi continuano a essere uno dei temi più discussi nel panorama immobiliare italiano, soprattutto dopo gli interventi normativi degli ultimi anni. Con la Legge di Bilancio 2026, il legislatore è tornato a mettere mano al settore, introducendo nuove regole e confermando misure che incidono direttamente su proprietari, affittuari e mercato turistico. L’obiettivo dichiarato è quello di riequilibrare il rapporto tra affitti brevi e affitti tradizionali, contrastando gli abusi e aumentando il livello di trasparenza fiscale.

Ma cosa prevede davvero la Manovra per chi affitta un immobile per brevi periodi? Ci sono nuovi obblighi, limiti o agevolazioni? E soprattutto, cosa cambia rispetto al 2025 per proprietari e investitori immobiliari?

Le novità sulle locazioni brevi nella legge di bilancio 2026

La Legge di Bilancio 2026 interviene sulle locazioni brevi soprattutto sul piano fiscale e regolatorio, con l’obiettivo di rafforzare il controllo del settore e ridurre le distorsioni create rispetto al mercato degli affitti tradizionali. Non si tratta di una rivoluzione, ma di una serie di aggiustamenti mirati che incidono in modo concreto su chi affitta immobili per periodi inferiori ai 30 giorni.

Viene confermata l’impostazione già avviata negli anni precedenti: maggiore tracciabilità dei contratti, rafforzamento degli obblighi dichiarativi e attenzione particolare ai soggetti che gestiscono più immobili. La Manovra punta a distinguere in modo sempre più netto l’attività occasionale di locazione breve da quella che, per dimensioni e continuità, assume caratteristiche imprenditoriali.

Un altro aspetto centrale riguarda il coordinamento tra normativa fiscale e disciplina amministrativa. Le nuove disposizioni si inseriscono infatti in un quadro più ampio che coinvolge Comuni, Regioni e piattaforme digitali, chiamate a collaborare per garantire trasparenza, corretto versamento delle imposte e rispetto delle regole urbanistiche e di sicurezza.

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Locazioni brevi: cosa viene rafforzato (anche senza nuove norme dedicate)

La Legge di Bilancio 2026 non introduce una disciplina completamente nuova sulle locazioni brevi, ma incide in modo significativo attraverso norme fiscali e di coordinamento, che di fatto rendono il quadro più stringente rispetto al passato. È proprio questo l’aspetto più rilevante: non tanto nuove regole, quanto un consolidamento dell’impianto normativo esistente.

In particolare, la Manovra rafforza l’orientamento volto a contrastare l’uso distorto delle locazioni brevi come attività imprenditoriale mascherata. Questo avviene attraverso:

  • il rafforzamento dei controlli fiscali sui redditi derivanti da affitti brevi,
  • una maggiore attenzione alla coerenza tra numero di immobili locati e regime fiscale adottato,
  • il coordinamento con le banche dati già operative, come quelle utilizzate per l’ISEE e per i controlli incrociati sui redditi.

Un altro elemento da non sottovalutare riguarda l’impatto indiretto della Manovra: le misure generali su redditi, detrazioni e dichiarazioni fiscali rendono più difficile “nascondere” o sottodichiarare i proventi delle locazioni brevi, soprattutto quando queste rappresentano una fonte di reddito stabile.

In sostanza, il messaggio del legislatore è chiaro: chi affitta in modo occasionale continua a poterlo fare, ma chi utilizza le locazioni brevi come vera e propria attività economica è sempre più chiamato a inquadrarsi correttamente, anche sotto il profilo IVA e contributivo.

Cedolare secca e tassazione delle locazioni brevi nel 2026

Sul piano fiscale, la Legge di Bilancio 2026 conferma le aliquote già in vigore per le locazioni brevi, senza introdurre nuove percentuali, ma rendendo ormai strutturale il sistema di tassazione differenziata. Anche nel 2026, i redditi derivanti da locazioni brevi possono essere assoggettati al regime della cedolare secca, con aliquote diverse a seconda del numero di immobili locati.

In particolare:

  • aliquota del 21% per i redditi derivanti dalla locazione breve di un solo immobile, considerata attività non imprenditoriale;
  • aliquota del 26% per i redditi derivanti dalla locazione breve di più immobili, a partire dal secondo immobile locato, salvo che l’attività non venga qualificata come imprenditoriale.

Resta fermo il principio secondo cui la cedolare secca è applicabile solo in assenza di attività d’impresa. Qualora la locazione breve presenti caratteri di abitualità, organizzazione e continuità tali da configurare un’attività imprenditoriale, il contribuente decade dal regime agevolato e i redditi vengono assoggettati alla tassazione ordinaria IRPEF, con obbligo di apertura della partita IVA e possibile applicazione dell’IVA e dei contributi previdenziali.

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Un ruolo centrale continua a essere svolto dagli intermediari e dalle piattaforme digitali, tenuti ad applicare la ritenuta sui canoni e a trasmettere i dati all’Agenzia delle Entrate. Nel 2026, grazie all’incrocio sempre più efficace delle banche dati fiscali, la corretta applicazione delle aliquote e la dichiarazione integrale dei redditi da locazioni brevi diventano elementi fondamentali per evitare accertamenti e sanzioni.

Locazioni brevi: quando scatta il rischio di attività imprenditoriale

La Legge di Bilancio 2026 interviene sul tema delle locazioni brevi anche attraverso l’articolo 1, comma 17, della legge n. 199/2025, che non introduce una soglia numerica rigida e automatica per qualificare l’attività come imprenditoriale, ma rafforza in modo significativo i criteri presuntivi già esistenti. Non viene quindi stabilito un numero fisso di immobili oltre il quale si diventa imprenditori, ma viene ridotta l’area di incertezza che in passato consentiva una gestione più elastica delle locazioni brevi.

La norma incide sul modo in cui vengono valutati elementi come il numero di unità immobiliari locate, la continuità dell’attività, il livello di organizzazione e la gestione tramite intermediari o piattaforme digitali. In presenza di più immobili concessi in locazione breve in modo sistematico, diventa sempre più difficile sostenere la natura occasionale dell’attività, anche in assenza di servizi accessori tipici dell’impresa.

L’effetto principale del comma 17 è quindi quello di rafforzare la presunzione di esercizio d’impresa quando la locazione breve assume dimensioni economicamente rilevanti e caratteri di abitualità. In questi casi, il rischio è la riqualificazione dell’attività da parte dell’Amministrazione finanziaria, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA, esclusione dal regime della cedolare secca e assoggettamento alla tassazione ordinaria e ai contributi previdenziali.

In sostanza, la Legge di Bilancio 2026 non cambia le regole “scritte” in modo netto, ma rende molto più stringente la loro applicazione, aumentando il livello di attenzione per i proprietari che gestiscono più locazioni brevi in modo continuativo.

Obblighi dichiarativi, CIN e controlli sulle locazioni brevi nel 2026

Accanto agli aspetti fiscali, la Legge di Bilancio 2026 conferma e rafforza il sistema di obblighi dichiarativi e controlli amministrativi legati alle locazioni brevi. Un ruolo centrale è svolto dal Codice Identificativo Nazionale (CIN), ormai diventato uno strumento imprescindibile per la tracciabilità degli immobili destinati ad affitti di breve durata.

Nel 2026 resta obbligatoria l’esposizione del CIN:

  • negli annunci pubblicati online,
  • sui portali di intermediazione,
  • nei canali promozionali utilizzati dal proprietario.

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La mancanza del codice o l’utilizzo irregolare comporta sanzioni amministrative e può costituire un ulteriore elemento di rischio in caso di controlli fiscali. La Manovra rafforza inoltre la collaborazione tra Agenzia delle Entrate, Comuni e piattaforme digitali, rendendo più efficace l’incrocio dei dati relativi a redditi, immobili e presenze turistiche.

Sul piano pratico, questo significa che nel 2026:

  • è sempre più difficile omettere o sottodichiarare i redditi da locazioni brevi;
  • la coerenza tra dichiarazioni fiscali, numero di immobili e modalità di gestione diventa centrale;
  • eventuali irregolarità amministrative possono facilitare l’avvio di accertamenti fiscali più approfonditi.

Per i proprietari, quindi, la gestione delle locazioni brevi richiede oggi un’attenzione maggiore non solo alla tassazione, ma anche al rispetto puntuale degli obblighi formali, che rappresentano il primo livello di controllo da parte dell’Amministrazione.