Cedolare secca 2022 aliquota 10%: quando scatta convenienza? Calcolo, acconto e saldo

La cedolare secca è un regime di tassazione applicabile sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo, qualora il contratto di locazione risulti essere stato stipulato tra persone fisiche, ovvero titolari del diritto di proprietà.

La scelta del regime di cedolare secca è facoltativo, e la tassazione si riferisce ai redditi relativi ai canoni di locazione percepiti nel corso dell’anno.

La cedolare secca non è applicabile nel caso di contratti di affitto conclusi con conduttori che esercitino attività di lavoro autonomo o che esercitino attività di impresa, anche nel caso in cui l’immobile sia da adibire ad uso abitativo per collaboratori e dipendenti.

L’applicazione della cedolare secca, può essere determinata in fase di registrazione del contratto e la scelta va rinnovata obbligatoriamente entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.

In caso di affitti pluriennali, vige comunque l’obbligo di riconferma di applicazione del regime.

Cosa è il sistema di cedolare secca

Il sistema di tassazione con cedolare secca fu introdotto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo n. 23 del 14 Marzo 2011 , essa sostanzialmente costituisce un’imposta sostitutiva dell’Irpef ed addizionali, sul reddito scaturito dall’affitto dell’immobile.

Una scheda informativa contenente una dettagliata descrizione del regime di tassazione è reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente link.

La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione ma i contratti assoggettati a questo regime sono esentati dal pagamento delle imposte di registro e di bollo, normalmente previste per le registrazioni.

Il locatore che opta per la cedolare secca, rinuncia alla possibilità di esigere aggiornamenti del canone di locazione, inclusi i casi in cui essi siano esplicitamente previsti dal contratto.

L’aliquota applicabile è fissa in misura del 21% del canone di locazione annuo stabilito anche in caso di locazioni brevi ed in misura del o 10% per i contratti a canone concordato anche nel caso in cui i contratto abbia carattere transitorio ovvero abbia durata per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi.

La adesione al regime di cedolare secca comporta la sua applicazione per l’intero periodo di durata del contratto e delle eventuali proroghe quindi se l’opzione viene attivata dopo la prima annualità si estende a tutte le annualità successive per tutta la durata del contratto.

Resta comunque valida la possibilità di revoca che può essere esercitata dal locatore in ciascuna annualità successiva. In pari modo può essere esercitata l’opzione di rientro nel regime di cedolare secca, anche dopo la precedente revoca della stessa, ovvero nelle annualità successive.

La revoca comporta il versamento dell’imposta di registro e va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

L’attivazione dell’opzione di cedolare secca deve essere esercitata compilando il modello LRI, Registrazione Locazione Immobili, in fase di registrazione del contratto.
La registrazione può essere effettuata anche online attraverso un software installabile sul proprio pc.

L’adesione al regime di cedolare secca va obbligatoriamente comunicata all’inquilino con lettera raccomandata, tale obbligo è connesso alla rinuncia all’aumento del canone d’affitto.

Ti invitiamo a leggere l’articolo “Affitto con Cedolare Secca: come funziona e quanto costa“;

Campi di applicazione di aliquota cedolare secca 10%

La nuova cedolare secca sugli affitti è stata definitivamente fissata al 10%, tale percentuale è ormai permanente a partire dal 2020 e fu introdotta con il comma 6 dell’art. 1 della L. 160/2019 ovvero la Legge di Bilancio 2020.

La rinnovata percentuale di tassazione, ridotta al 10%, fu introdotta come regime opzionale e limitatamente alla tassazione sugli affitti di immobili, appartamenti e case ad uso abitativo.

Questa scelta legislativa fu effettuata al fine di rendere conveniente la dichiarazione al fisco degli affitti e nell’ottica di incoraggiare l’emersione degli affitti non dichiarati, con l’obbiettivo di ridurre ed azzerare il ricorso al cosiddetto fitto in nero.

La aliquota ridotta al 10% è prevista per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• Nei comuni con carenze di disponibilità abitative “articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988” che sostanzialmente sono i comuni di : Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e e comuni con essi confinanti.
• Nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.
• Nei comuni colpiti da calamità naturali.

Inoltre, la cedolare secca al 10% è applicabile ai contratti di fitto per gli studenti fuori sede ed ai contratti transitori.

I redditi assoggettati a cedolare rimangono esclusi dai conteggi ai fini Irpef e su di essi non possono essere vantati oneri deducibili e detrazioni.

Cedolare secca 10% quando conviene e quando evitarla

Per determinare la convenienza dell’applicazione di cedolare secca al 10% è sempre e comunque utile effettuare una accurata analisi della dichiarazione dei redditi del contribuente, ovvero il locatore, nel caso specifico.

Essendo la cedolare secca un regime rivolto alla sostituzione di altre imposte quali aliquote IRPEF è logico verificare la convenienza rispetto alla tassazione IRPEF per l’appunto.

In linea generale, la scelta opzionale di questo regime risulta conveniente, ma a condizione che non siano presenti altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto per uno o numerosi immobili.

Ovviamente la cedolare secca è ottimale per il proprietario che abbia redditi alti perché in caso di tassazione IRPEF pagherebbe in base allo scaglione in cui il suo reddito si colloca e quindi presumibilmente in percentuale superiore a quella prevista dalla cedolare. Con il regime sostitutivo, invece, l’importo rimarrebbe invariato perché sul suo ammontare non sarebbero calcolate altre tasse come imposta di registro, imposta di bollo ed addizionali regionali e comunali IRPEF.

Il confronto, dunque, va sempre fatto considerando lo scaglione di reddito e tenendo conto che influisce nel reddito annuale anche il canone mensile d’affitto.

In ogni caso, nella maggioranza delle ipotesi, vi è convenienza nell’applicazione della cedolare secca al 10% considerando che l’aliquota IRPEF minima è al 23%.

Per coloro che hanno redditi bassi, invece, i vantaggi sono praticamente nulli perché probabilmente non vi sarà risparmio rispetto all’applicazione dell’ Irpef, ed inoltre scegliendo la cedolare non sarà più possibile effettuare l’aggiornamento del canone d’affitto ivi compresi gli adeguamenti ISTAT.

Come stabilito da vigente normativa, il regime di tassazione con cedolare secca può essere applicato per contratti di locazione di tre anni + due e con canone fisso determinato dalle associazioni di categoria, sindacati e inquilini.

Le variazioni di canone vengono effettuate ad intervalli, quindi va ponderato bene risparmio effettivo ottenuto attraverso l’applicazione della cedolare secca rispetto alla riduzione del canone di affitto che rimarrà invariato per tutto il periodo di adesione al regime.

Infine, qualora il locatore avesse diritto a detrazioni IRPEF di un certo rilievo, l’ecobonus ad esempio, l’applicazione della cedolare secca rischierebbe di abbassare il reddito complessivo per il calcolo delle detrazioni IRPEF causando la perdita di eccedenza dispetto all’imposta dovuta.

Sistema di calcolo e versamento cedolare secca 10%

Il calcolo della cedolare secca riguarda i contratti a canone concordato e si effettua applicando l’aliquota fissa del 10% sul totale annuo dei canoni.

Dal momento che il pagamento si basa sulle entrate dell’anno precedente la cedolare secca si comincia a pagare dall’anno successivo al primo di affitto dell’abitazione ed il versamento deve essere effettuato entro i termini prestabiliti per il versamento di acconto e saldo IRPEF.

Dal 2022 l’acconto da versare è pari al 100% dell’imposta calcolata sui redditi dell’anno precedente assoggettati a cedolare.

L’acconto è dovuto se l’imposta supera gli euro 51,65.

Le modalità di versamento dell’acconto sono: soluzione unica con versamento da effettuare entro il 30 novembre se l’acconto non supera gli euro 257,52, oppure, due rate qualora il valore dell’acconto superi gli euro 257,52.

In caso di versamento in due rate, esse vanno corrisposte nella seguente misura: il 40% unitamente al saldo entro il trenta giugno, e la seconda rata pari al 60% entro il trenta novembre.

In caso di scadenza in giorni festivi o il sabato il pagamento può essere effettuato il primo giorno lavorativo successivo alla scadenza.

Sia il saldo, che prima rata di acconto, possono essere versati entro i successivi 30 giorni con una maggiorazione dello 0,40%. Per effetto della legge che prevede la sospensione dei versamenti dal 1° al 20 agosto di ogni anno, per il 2022 la scadenza per il versamento con maggiorazione dello 0,40% è il 22 agosto .

I contribuenti non interessati dalla proroga verseranno invece l’acconto della cedolare secca entro il termine canonico fissato per legge.

Il versamento può essere effettuato tramite il modello F24 da lavoratori autonomi ed imprese mentre i lavoratori dipendenti e i pensionati possono versare tramite la busta paga, l’imposta prevista dalla cedolare secca .

Considerazioni conclusive

Concludendo, oltre ai benefici riservati ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF, la cedolare secca presenta degli indubbi vantaggi anche per l’inquilino in quanto per i contratti sottoposti a regime di cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo che regime ordinario, ricadono normalmente per metà su inquilino e proprietario.

In caso di applicazione di cedolare secca entrambi si vedranno, quindi, esonerati dal pagamento di tali tributi.

Inoltre, l’inquilino pagherà un canone di locazione fisso per tutta la durata del contratto e anche in fase di eventuale rinnovo, e questo è senza dubbio il beneficio più grande.

In altri termini, non verrà applicata la rivalutazione ISTAT e, soprattutto il locatore sarà impossibilitato a poter variare unilateralmente il canone.

Questa condizione conferirà un netto potere negoziale al conduttore, oltre che una sorta di certezza e sicurezza contrattuale.

L’inquilino che dovesse vedersi negata la registrazione del contratto da parte del proprietario, avrà sempre facoltà di rivolgersi autonomamente all’Agenzia delle Entrate per agevolarsi della cedolare secca e dei suoi vantaggi, anche se non esplicitamente concordata tra le parti.