Quando un condominio realizza lavori di ristrutturazione o interventi di efficientamento energetico, non basta scegliere il bonus giusto: è fondamentale comunicare correttamente all’Agenzia delle Entrate le spese sostenute e le detrazioni utilizzate.

Con il Provvedimento del 10 febbraio 2026 vengono aggiornate le regole tecniche che disciplinano proprio questa comunicazione. Cambia il tracciato telematico, si adeguano le informazioni alle nuove aliquote 2025-2027 e viene introdotta la possibilità di indicare se l’immobile è adibito ad abitazione principale. Un passaggio tecnico solo in apparenza, ma decisivo per la corretta compilazione della dichiarazione precompilata dei condomini.

In questo articolo vediamo cosa prevede il nuovo aggiornamento, quali dati devono essere trasmessi, cosa cambia per Superbonus e altre detrazioni e quali attenzioni devono avere amministratori e professionisti per evitare errori.

Aggiornamento delle specifiche tecniche: cosa devono sapere gli amministratori

Il nuovo Provvedimento del 10 febbraio 2026 stabilisce che, a partire dai dati relativi all’anno d’imposta 2025, le comunicazioni riguardanti le spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali dovranno essere trasmesse secondo le nuove specifiche tecniche contenute nell’Allegato 1 .

Si tratta di un aggiornamento che interviene su un impianto normativo stratificato nel tempo, modificando le specifiche già approvate con il Provvedimento n. 53174 del 21 febbraio 2024 e successivamente aggiornate il 13 gennaio 2025 . Restano comunque valide tutte le altre disposizioni contenute nei precedenti provvedimenti.

In concreto, per gli amministratori di condominio questo significa adeguare i software gestionali e verificare con attenzione i nuovi campi informativi richiesti nel tracciato telematico, per evitare scarti o errori nella trasmissione. La comunicazione resta fondamentale per consentire all’Agenzia delle Entrate di predisporre correttamente la dichiarazione dei redditi precompilata dei singoli condomini.

Nuove aliquote 2025, 2026 e 2027: come cambiano le detrazioni per ristrutturazioni ed ecobonus

Le modifiche alle specifiche tecniche recepiscono direttamente quanto previsto dalla Legge 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) e dalla Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026), che hanno rimodulato percentuali e tempi di fruizione delle detrazioni .

Per le spese sostenute negli anni d’imposta 2025 e 2026 relative a:

  • interventi di recupero del patrimonio edilizio;
  • interventi di riqualificazione energetica;
  • lavori effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali,

la detrazione è fissata in misura ordinaria al 36% delle spese sostenute.

Per l’anno 2027, l’aliquota ordinaria scenderà al 30%.

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Maggiorazione per abitazione principale

La vera novità riguarda le unità immobiliari adibite ad abitazione principale. Se gli interventi sono effettuati dai titolari di diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’immobile destinato a prima casa, la detrazione viene elevata:

  • al 50% per le spese sostenute nel 2025 e nel 2026;
  • al 36% per le spese sostenute nel 2027 .

Si tratta di una differenza rilevante, che impatta direttamente sulla pianificazione dei lavori condominiali e sulle decisioni assembleari. È evidente che la qualificazione dell’immobile come abitazione principale diventa ora un elemento centrale anche nella comunicazione dei dati all’Agenzia delle Entrate.

Abitazione principale: nuova informazione (facoltativa) nel tracciato telematico

Uno degli aspetti più interessanti introdotti con l’aggiornamento delle specifiche tecniche riguarda la possibilità, per l’amministratore di condominio, di indicare nel flusso telematico l’informazione relativa all’abitazione principale dell’unità immobiliare.

Il tracciato è stato infatti implementato per consentire, in via sperimentale e facoltativa, l’inserimento di questo dato, al fine di permettere all’Agenzia delle Entrate una più corretta elaborazione della dichiarazione precompilata .

Attenzione però: l’informazione può essere trasmessa solo se il condomino ha comunicato all’amministratore, entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento della spesa, che l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale .

Per il primo anno di applicazione – quindi per il periodo d’imposta 2025 – la trasmissione di questo dato resta comunque facoltativa per l’amministratore .

Implicazioni pratiche per gli amministratori

Dal punto di vista operativo, questa novità comporta:

  • la necessità di predisporre una raccolta formale delle dichiarazioni dei condomini;
  • l’aggiornamento delle procedure interne di gestione documentale;
  • un’attenzione maggiore alla correttezza delle informazioni trasmesse.

Si tratta di un passaggio delicato: una comunicazione errata potrebbe incidere sull’aliquota applicata in dichiarazione e generare successive rettifiche.

Stop al bonus verde, novità sui generatori e aggiornamento superbonus

Tra le modifiche recepite nelle nuove specifiche tecniche emerge un dato chiaro: il Bonus Verde non è stato prorogato. Di conseguenza, ogni riferimento a tale agevolazione è stato rimosso dal tracciato della comunicazione, in quanto la relativa detrazione non risulta più vigente .

Nuovo intervento ammesso: sostituzione del gruppo elettrogeno

Viene invece introdotta una nuova tipologia di intervento: la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza esistente con generatori a gas di ultima generazione.

Per questa categoria di lavori è prevista una particolarità rilevante: non si applica la riduzione dell’aliquota, che resta quindi fissata al 50% . Si tratta di un’eccezione significativa rispetto al quadro generale di progressiva riduzione delle detrazioni.

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Superbonus: aliquote aggiornate per il 2025

Per quanto riguarda gli interventi rientranti nel cosiddetto Superbonus, il provvedimento recepisce l’aliquota applicabile alle spese sostenute nel 2025:

  • 65% in via ordinaria;
  • 110% al verificarsi di particolari condizioni .

Il riferimento normativo rimane il Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (articoli 119 e 121), convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, più volte oggetto di interventi correttivi .

Questo aggiornamento conferma la progressiva riduzione dell’incentivo rispetto agli anni precedenti, ma mantiene ancora margini di vantaggio in presenza di specifici requisiti.

Cosa cambia davvero per condomìni e professionisti

Il Provvedimento del 10 febbraio 2026 segna un ulteriore passo verso una gestione sempre più strutturata e digitale delle comunicazioni fiscali relative agli interventi edilizi sulle parti comuni.

Da un lato, si conferma la centralità della trasmissione dei dati per alimentare la dichiarazione precompilata; dall’altro, emerge una maggiore complessità operativa per gli amministratori di condominio, chiamati a:

  • aggiornare tempestivamente i software gestionali;
  • raccogliere dichiarazioni puntuali dai condomini (abitazione principale);
  • distinguere correttamente le diverse tipologie di intervento e relative aliquote;
  • monitorare l’evoluzione normativa, soprattutto in materia di Superbonus e detrazioni ordinarie.

La rimodulazione delle percentuali (36%, 30%, 50% per abitazione principale, 65% o 110% per Superbonus in casi specifici) incide direttamente sulla convenienza economica dei lavori e sulla pianificazione degli interventi condominiali.

In definitiva, la corretta applicazione delle nuove regole non è solo un adempimento formale, ma un elemento strategico per evitare errori, sanzioni e rettifiche fiscali.