Successioni e bonus casa: le nuove regole 2025 per la detrazione

Quando un immobile oggetto di interventi edilizi agevolati viene trasferito per successione, il diritto alla detrazione IRPEF può essere trasmesso all’erede. Tuttavia, non sempre la situazione è così semplice, soprattutto se l’erede non ha la detenzione materiale e diretta dell’immobile al momento del decesso del de cuius.

Il nuovo principio di diritto n. 7/2025 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce in maniera definitiva i requisiti richiesti per poter godere delle rate residue della detrazione, sciogliendo dubbi interpretativi che negli anni avevano generato incertezze e contenziosi.

Ma in quali casi si perde il diritto alla detrazione? Cosa succede se l’immobile è locato o dato in comodato? E quando l’erede acquisisce il possesso solo dopo qualche anno?

Continua a leggere per scoprirlo.

Cosa dice la normativa: il requisito della detenzione materiale e diretta

L’articolo 16-bis, comma 8, del TUIR (D.P.R. 917/1986) stabilisce che, in caso di decesso del contribuente che stava beneficiando della detrazione IRPEF per lavori edilizi, il diritto alla detrazione si trasmette all’erede, ma solo se questi conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Secondo la circolare 17/E del 2023, l’erede deve detenere direttamente l’immobile per l’intera durata del periodo d’imposta. Se ad esempio l’immobile è locato o in comodato anche solo per una parte dell’anno, la detrazione per quell’anno non spetta. Questa condizione si applica non solo per l’anno in cui l’eredità viene accettata, ma per ogni anno in cui si vogliono utilizzare le rate residue della detrazione.

Tuttavia, il nuovo principio chiarisce un punto fondamentale: non è necessario avere la detenzione già nell’anno del decesso. L’importante è che, negli anni successivi, l’erede assuma il possesso esclusivo e diretto dell’immobile per l’intero anno fiscale. Solo a quel punto potrà iniziare a usufruire delle rate residue della detrazione.

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Se l’erede prende possesso dopo: quando scatta il diritto alla detrazione

Il principio di diritto n. 7/2025 risolve un nodo cruciale: l’erede può usufruire delle rate residue delle detrazioni (come quelle per il recupero del patrimonio edilizio, il Bonus verde, l’Ecobonus o il Superbonus) anche se ottiene la detenzione dell’immobile solo dopo l’apertura della successione.

Tuttavia, c’è un limite preciso: non si può beneficiare della detrazione per l’anno in cui l’immobile non è stato posseduto direttamente e in via esclusiva per tutti i 12 mesi. Solo a partire dal periodo d’imposta successivo a quello in cui è avvenuta l’acquisizione del possesso — e solo se tale detenzione è continuativa dal 1° gennaio al 31 dicembre — l’erede può iniziare a portare in detrazione le rate residue non ancora utilizzate dal defunto.

Questo chiarimento assume grande importanza nei casi, tutt’altro che rari, in cui l’immobile ereditato sia inizialmente occupato da terzi in virtù di contratti di locazione o comodato, che cessano solo in anni successivi al decesso.

Detrazione e più eredi: come si ripartisce correttamente

Quando ci sono più eredi, il diritto alla detrazione delle rate residue non si divide automaticamente in parti uguali, ma deve seguire un criterio ben preciso: solo chi detiene materialmente e direttamente l’immobile per l’intero anno fiscale ha diritto alla detrazione per quell’anno.

Se in un dato anno solo uno degli eredi ha il possesso esclusivo dell’immobile, solo lui potrà beneficiare della quota di detrazione relativa a quell’anno. Se invece più eredi ne hanno la detenzione congiunta e continuativa per tutto l’anno, la detrazione si potrà ripartire tra loro, in misura proporzionale oppure secondo eventuali accordi interni.

È importante sottolineare che la situazione può cambiare di anno in anno: se ad esempio nel 2025 l’immobile è detenuto solo da un erede, ma nel 2026 da due, la quota di detrazione dovrà essere ricalcolata in base alla nuova situazione. Questa flessibilità, chiarita dall’Agenzia delle Entrate, impone però una documentazione puntuale e un attento rispetto dei requisiti per evitare la perdita del beneficio fiscale.

Il principio vale anche per Ecobonus, Bonus Verde e Superbonus

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate con il principio di diritto n. 7/2025 non riguarda solo le detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio, ma si estende anche ad altre agevolazioni previste per interventi edilizi e ambientali.

In particolare, le stesse regole valgono per:

• il Bonus verde (detrazione del 36% per sistemazione a verde di aree scoperte private, giardini pensili e coperture a verde);
• l’Ecobonus (riqualificazione energetica degli edifici);
• il Superbonus (interventi di efficienza energetica, antisismici, impianti fotovoltaici e colonnine di ricarica).

In tutti questi casi, l’Agenzia conferma che le detrazioni non spettano per l’anno in cui l’erede non detiene direttamente e in via esclusiva l’immobile per l’intero periodo d’imposta, ma possono essere recuperate negli anni successivi, a condizione che la detenzione sia effettiva, esclusiva e continuativa.

Si tratta quindi di un orientamento che rafforza la coerenza interpretativa e semplifica la gestione delle agevolazioni fiscali in ambito successorio, tutelando al contempo la correttezza delle detrazioni portate in dichiarazione.