Nel 2026 arrivano importanti chiarimenti interpretativi sul sismabonus acquisti applicabile ai rogiti stipulati nel 2025. Con la Risposta n. 30/2026, l’Agenzia delle Entrate ha definito in modo netto i limiti operativi dell’agevolazione, chiarendo tre aspetti cruciali: stop definitivo a sconto in fattura e cessione del credito, condizioni per accedere all’aliquota maggiorata del 50% e impossibilità per l’impresa di recuperare il sismabonus ordinario sugli immobili residui.

Si tratta di indicazioni che incidono concretamente su imprese di costruzione, notai e acquirenti che hanno stipulato – o stanno ancora perfezionando – atti relativi al 2025. Ma quali sono le conseguenze pratiche? Chi può realmente beneficiare del 50%? E quali margini restano per le imprese?

Il caso: demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico

L’interpello riguarda una società di costruzioni che ha realizzato un intervento di ristrutturazione edilizia consistente nella demolizione integrale di un fabbricato a uso uffici e nella sua ricostruzione con cambio di destinazione d’uso (da direzionale a residenziale), senza aumento di volumetria ma con incremento del numero di unità immobiliari.

L’intervento, avviato con SCIA alternativa al permesso di costruire presentata il 14 marzo 2022, ha comportato un miglioramento di due o più classi sismiche. I lavori si sono conclusi il 3 agosto 2024.

Su 61 appartamenti realizzati:

  • 57 sono stati venduti entro il 31 dicembre 2024, con riconoscimento dello sconto in fattura ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge 34/2020;
  • 4 risultano ancora invenduti, con previsione di rogito nel 2025.

È proprio su questi ultimi immobili che si concentra il quesito.

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La domanda del lettore: i quattro quesiti all’agenzia

Nel documento viene riportata testualmente la richiesta formulata dall’istante. In particolare, la società chiede:

  1. “se gli acquirenti che stipuleranno nell’anno 2025 il rogito definitivo di compravendita immobiliare […] potranno optare per lo ‘sconto in fattura’ (ai sensi dell’art. 121, comma 1, lett. a), del D.L. 34/2020) pari all’importo della suddetta agevolazione fiscale sismabonus acquisti, in luogo dell’utilizzo diretto della detrazione ad essi spettante nella loro dichiarazione dei redditi”;
  2. “se i soggetti di cui sopra potranno beneficiare dell’agevolazione fiscale sismabonus acquisti nella misura ‘maggiorata’ del 50% […] in luogo del 36%, nel caso in cui i medesimi soggetti dichiarino nell’atto di compravendita di voler destinare l’unità immobiliare a propria abitazione principale […]”;
  3. se, per riconoscere lo sconto in fattura nella misura maggiorata del 50%, sia sufficiente una dichiarazione resa nell’atto notarile con l’impegno a destinare l’immobile ad abitazione principale;
  4. in subordine, se l’impresa possa fruire del sismabonus ordinario per la quota parte riferibile ai 4 appartamenti rimasti invenduti .

Stop a sconto in fattura e cessione del credito nel 2025

Il primo chiarimento è netto: per il sismabonus acquisti, nel 2025 non è più possibile optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

L’Agenzia ricorda che l’articolo 121 del D.L. 34/2020 consente le opzioni alternative solo per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2024, salvo il caso del Superbonus. Poiché il sismabonus acquisti non rientra nel perimetro del Superbonus per il 2025, gli acquirenti che stipuleranno il rogito nel 2025 potranno fruire esclusivamente della detrazione in dichiarazione dei redditi .

Un passaggio cruciale che segna una cesura definitiva rispetto agli anni precedenti.

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Sismabonus acquisti al 50% nel 2025: quando spetta

Diverso il discorso per l’aliquota maggiorata. La legge di Bilancio 2025 (legge n. 207/2024) ha introdotto il nuovo comma 1-septies.1 all’articolo 16 del D.L. 63/2013, stabilendo per il 2025:

  • aliquota ordinaria al 36%;
  • aliquota elevata al 50% per l’anno 2025 se l’immobile è adibito ad abitazione principale.

Secondo la circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, richiamata nella risposta, la maggiorazione spetta a condizione che:

  • il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà o reale di godimento;
  • l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale.

Per il sismabonus acquisti, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione .

Dunque, l’aliquota del 50% è riconosciuta, ma solo nel rispetto rigoroso di tali condizioni.

Non basta la dichiarazione nel rogito

Sul terzo quesito, l’Agenzia è altrettanto chiara: non è sufficiente una semplice dichiarazione resa nell’atto notarile.

Ai fini della maggiorazione del 50%, ciò che conta è la concreta destinazione ad abitazione principale entro i termini previsti. Una dichiarazione preventiva, se non seguita dai fatti, non è idonea a garantire il diritto alla detrazione maggiorata .

Un elemento che impone prudenza sia agli acquirenti sia ai notai nella redazione degli atti.

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Niente Sismabonus ordinario per l’impresa sui 4 immobili residui

Infine, l’Agenzia affronta il quarto quesito: l’impresa può fruire del sismabonus ordinario per i 4 appartamenti non venduti con sismabonus acquisti?

La risposta è negativa. Il principio è quello del divieto di duplicazione delle agevolazioni sulla medesima spesa. Considerata l’unitarietà dell’intervento edilizio di riduzione del rischio sismico, il fatto che per 57 unità sia stato già fruito il sismabonus acquisti impedisce all’impresa di beneficiare del sismabonus ordinario per la quota parte riferibile alle restanti unità .

Le due detrazioni sono alternative, poiché fondate sul medesimo intervento.