Il tema del condono edilizio continua a essere uno dei più delicati e controversi nel panorama dell’edilizia urbanistica italiana. Ogni domanda di sanatoria porta con sé un nodo fondamentale: l’intervento realizzato rientra davvero nei limiti previsti dalla legge? Una recente sentenza del TAR Lazio (Sez. IV Ter, n. 3455/2026) torna a fare chiarezza su un aspetto decisivo, ovvero la distinzione tra ampliamento e nuova costruzione ai fini dell’applicazione dell’art. 2 della Legge Regionale Lazio n. 12/2004.

La questione non è solo tecnica, ma profondamente pratica: un errore nella qualificazione dell’intervento può determinare il rigetto definitivo dell’istanza di condono, anche dopo anni dalla presentazione della domanda.

Quando un ampliamento supera i limiti di legge può essere comunque sanato? È possibile far rientrare un intervento in una diversa categoria normativa per beneficiare di parametri volumetrici più favorevoli? E quali sono i margini di discrezionalità dell’amministrazione nel valutare le osservazioni del privato?

I fatti: un ampliamento da 200 metri cubi e il rigetto del condono

La vicenda nasce dal rigetto, da parte di Roma Capitale, di un’istanza di condono edilizio presentata nel 2004 per la sanatoria di un ampliamento pari a circa 200 metri cubi (corrispondenti a circa 60 mq) realizzato su un edificio a destinazione residenziale.

A seguito dell’intervento, l’immobile aveva raggiunto una volumetria complessiva pari a 572 metri cubi. L’amministrazione, dopo aver comunicato i motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza, ha respinto la domanda applicando l’art. 2, comma 1, lett. a) della Legge Regionale Lazio n. 12/2004.

Secondo tale disposizione, sono sanabili le opere realizzate in assenza o difformità dal titolo edilizio che non abbiano comportato un ampliamento superiore al 20% della volumetria originaria oppure, in alternativa, superiore a 200 metri cubi. Nel caso concreto, l’ampliamento è stato ritenuto eccedere tali limiti, determinando il diniego della sanatoria.

La società ricorrente ha quindi impugnato il provvedimento davanti al TAR Lazio, sostenendo che l’amministrazione avrebbe dovuto applicare una diversa previsione normativa, ossia la lettera b) dello stesso articolo, che disciplina le opere di nuova costruzione e consente la sanatoria entro determinati limiti volumetrici (300 mc per singola domanda e 600 mc complessivi).

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Il nodo giuridico: ampliamento o nuova costruzione?

Il cuore della controversia ruota attorno a una distinzione solo apparentemente terminologica, ma in realtà decisiva: l’intervento realizzato doveva essere qualificato come ampliamento oppure come nuova costruzione?

La parte ricorrente ha sostenuto che l’opera potesse rientrare nella previsione di cui all’art. 2, comma 1, lett. b), della L.R. Lazio n. 12/2004, norma che consente la sanatoria delle opere abusive realizzate prima del 31 marzo 2003 aventi destinazione residenziale (non prima casa), a condizione che il volume complessivo non superi i 300 metri cubi per singola domanda e che l’intera costruzione non ecceda i 600 metri cubi. Nel caso concreto, infatti, la volumetria complessiva risultava pari a 572 mc, quindi entro il limite massimo previsto.

Il TAR Lazio, tuttavia, ha chiarito un principio fondamentale: la lettera b) riguarda le opere di nuova costruzione, mentre nel caso in esame si era in presenza di un ampliamento di un fabbricato già esistente.

E qui sta il punto centrale della decisione. Un ampliamento non può essere riqualificato come nuova costruzione al solo fine di beneficiare di limiti volumetrici più favorevoli. L’intervento andava quindi valutato ai sensi della lettera a), che pone un duplice limite: non oltre il 20% della volumetria originaria oppure, in alternativa, non oltre 200 metri cubi.

Nel caso esaminato, l’aumento di volumetria superava ampiamente il 20% del volume originario dell’immobile. Di conseguenza, il diniego opposto dall’amministrazione è stato ritenuto legittimo e immune da censure.

La sentenza ribadisce così un principio di grande rilievo pratico: la qualificazione tecnico-giuridica dell’intervento edilizio è determinante e non può essere “forzata” per rientrare in una disciplina più favorevole.

Il preavviso di rigetto e l’obbligo di motivazione: cosa chiarisce la sentenza n. 3455/2026

Oltre al profilo strettamente urbanistico, la ricorrente aveva sollevato anche una censura di natura procedimentale, lamentando la violazione degli artt. 3 e 10-bis della Legge n. 241/1990. In particolare, si sosteneva che l’amministrazione non avesse adeguatamente valutato le osservazioni presentate dopo la comunicazione dei motivi ostativi all’accoglimento dell’istanza di condono.

Nella sentenza n. 3455/2026, il TAR Lazio (Sez. IV Ter) ha affrontato espressamente anche questo aspetto. Come noto, l’art. 10-bis prevede che, prima dell’adozione di un provvedimento negativo, la pubblica amministrazione debba comunicare al privato i motivi che ostano all’accoglimento della domanda, consentendogli di presentare osservazioni. L’art. 3, invece, impone l’obbligo generale di motivazione degli atti amministrativi.

Il Collegio ha ritenuto infondata la doglianza.

Secondo i giudici, la parte ricorrente non ha specificato quali osservazioni concrete sarebbero state trascurate, se non la contestazione relativa alla diversa norma applicabile. Ma proprio su questo punto la sentenza chiarisce che non era necessaria una motivazione “rafforzata”: la scelta di ricondurre la fattispecie alla lettera a) anziché alla lettera b) dell’art. 2 della L.R. 12/2004 era implicita nella qualificazione dell’intervento come ampliamento.

In altre parole, quando l’amministrazione individua correttamente la norma applicabile in base alla natura dell’intervento edilizio, non è tenuta a fornire una motivazione ulteriore per spiegare perché non si applichi una disciplina alternativa prospettata dal privato.