Terzo condono: niente sanatoria per un immobile non residenziale

Il terzo condono edilizio non permette di sanare una nuova costruzione con destinazione commerciale o comunque non residenziale. Anche se il manufatto è stabilmente collegato al suolo e possiede tutte le caratteristiche di un edificio, proprio la sua qualificazione come nuova costruzione non residenziale può impedirne il condono.

Lo ha ribadito il TAR Lazio, Roma, Sezione Quarta Ter, con la sentenza n. 12945/2026, pubblicata il 14 luglio 2026. Il Tribunale ha confermato il diniego relativo a un locale ricavato trasformando alcuni container e ha chiarito anche gli effetti di un provvedimento fondato su più motivazioni autonome.

Il container trasformato in un locale commerciale

La controversia riguardava un manufatto di 45,50 metri quadrati realizzato senza titolo su un terreno privato. La domanda di condono, presentata nel marzo 2004, indicava un locale con una parte destinata all’uso commerciale e qualificava l’abuso nella tipologia 1, cioè come nuova costruzione.

Il Comune aveva inizialmente rilevato che dalle fotografie risultava un container non ancorato al suolo e aveva contestato la propria competenza a rilasciare una concessione in sanatoria per la semplice posa di un manufatto mobile.

La società proprietaria aveva replicato che l’opera non era affatto precaria. Aveva prodotto documenti relativi all’allaccio alla rete fognaria, alle utenze e alla locazione, sostenendo che il container fosse stato trasformato in modo stabile prima del termine del 31 marzo 2003.

Il diniego aveva due ragioni autonome

Il provvedimento definitivo non si fondava soltanto sulla natura apparentemente mobile del container. Richiamava anche l’articolo 32 del decreto-legge 269/2003, perché l’opera era una nuova costruzione non residenziale e quindi estranea all’ambito del terzo condono.

Queste due ragioni erano autonome. La prima riguardava il tipo di manufatto e la possibilità stessa di considerarlo un’opera edilizia; la seconda presupponeva invece che fosse una costruzione stabile, ma ne escludeva comunque il condono per la destinazione commerciale.

Nel ricorso era stata contestata in modo articolato soltanto la prima motivazione. La proprietà aveva cercato di dimostrare che il container fosse ormai un edificio permanente, senza però superare la diversa ragione legata alla destinazione non residenziale. Per il TAR era sufficiente che quest’ultima restasse valida per sostenere l’intero diniego.

Il terzo condono ammette nuove costruzioni solo residenziali

L’articolo 32, comma 25, del decreto-legge 269/2003, convertito dalla legge 326/2003, si applica alle opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003 e stabilisce specifici limiti dimensionali.

Per le nuove costruzioni, la norma richiama espressamente quelle residenziali, entro 750 metri cubi per ciascuna richiesta e comunque non oltre 3.000 metri cubi complessivi. La previsione non può essere estesa per analogia alle nuove costruzioni commerciali, artigianali o produttive, perché il condono è una disciplina eccezionale.

Di conseguenza, dimostrare che il container fosse stabilmente collegato alla fognatura non aiutava la domanda. Quell’elemento poteva sostenere la natura edilizia e permanente dell’opera, ma non trasformava un nuovo locale commerciale in una costruzione residenziale ammessa al condono.

Nuova costruzione e ampliamento non vanno confusi

La sentenza distingue le nuove costruzioni dagli ampliamenti. Per questi ultimi il comma 25 prevede soglie riferite alla volumetria della costruzione originaria e non introduce lo stesso discrimine generale tra destinazione residenziale e non residenziale.

Un ampliamento non residenziale può quindi rientrare, in astratto, nel perimetro nazionale se rispetta le condizioni e i limiti previsti. Una nuova costruzione commerciale autonoma resta invece esclusa. La qualificazione dell’intervento è perciò decisiva e deve derivare dallo stato dei luoghi, dalla domanda originaria e dalla documentazione tecnica.

Nel caso esaminato era la stessa domanda a collocare l’opera nella tipologia 1 e la documentazione confermava l’impiego commerciale. Non si trattava quindi di un semplice incremento di un edificio legittimo preesistente.

DIA, SCIA e lavori successivi non sostituiscono il condono

Negli anni successivi alla domanda erano state presentate una DIA e poi una SCIA per demolire e ricostruire il manufatto con la stessa sagoma e volumetria, anche al fine di adeguarlo alle norme sismiche ed energetiche. Il locale era stato inoltre concesso in locazione per l’esercizio di un’attività.

Queste vicende non hanno però reso legittima la costruzione originaria. Una pratica successiva non può assumere come stato legittimo un’opera ancora subordinata a una domanda di condono non definita. Prima di eseguire trasformazioni su un immobile oggetto di sanatoria pendente occorre verificare se e in quale misura i lavori siano consentiti.

Il mancato intervento immediato del Comune sulla SCIA non equivaleva inoltre all’accoglimento della vecchia domanda di condono.

Il lungo tempo trascorso non crea un affidamento al condono

Tra la domanda del 2004 e il diniego del 2022 erano trascorsi circa diciotto anni. La proprietà sosteneva che il ritardo, insieme alle pratiche edilizie presentate e ai controlli svolti, avesse creato un legittimo affidamento.

Il TAR ha respinto anche questa tesi. Finché l’amministrazione non adotta il provvedimento definitivo, il richiedente non dispone di una situazione consolidata, ma soltanto di un’aspettativa. Il tempo trascorso non può rendere condonabile un’opera che la legge esclude dal beneficio.

Questo principio non elimina l’obbligo dell’amministrazione di concludere il procedimento, ma impedisce di interpretare il silenzio o il ritardo come una sanatoria sostanziale.

Cosa controllare nelle vecchie domande di terzo condono

Per valutare una pratica ancora pendente occorre partire dalla domanda originaria: tipologia dell’abuso, data di ultimazione, destinazione d’uso dichiarata, volume, rapporto con eventuali edifici preesistenti e documenti depositati. Una rettifica successiva non può essere usata liberamente per trasformare una nuova costruzione commerciale in residenziale.

Se il diniego contiene più ragioni, ciascuna deve essere esaminata e contestata specificamente. Ottenere ragione sulla natura stabile del manufatto è inutile se resta ferma un’altra causa ostativa, come la destinazione non residenziale.

Infine, il terzo condono del 2003 non va confuso con l’accertamento di conformità disciplinato oggi dal Testo Unico Edilizia. Sono procedure diverse, con presupposti diversi: le novità in materia di sanatoria non ampliano retroattivamente il perimetro eccezionale del condono.

Fonti

• TAR Lazio, Roma, Sezione Quarta Ter, sentenza n. 12945/2026;
• Decreto-legge 269/2003, articolo 32;
• Legge 326/2003 di conversione;
• Legge 47/1985, Capo IV.