Nel mondo dei supercondomini – complessi immobiliari composti da più edifici che condividono beni e servizi comuni – le assemblee rappresentano un momento cruciale per la gestione ordinaria e straordinaria. Ma cosa accade se la convocazione non rispetta le regole previste dalla legge? E se il regolamento condominiale stabilisce modalità diverse rispetto al Codice civile?

Una recente sentenza del Tribunale di Milano del 23 dicembre 2025 ha affrontato proprio questo nodo: può un regolamento contrattuale derogare alla disciplina prevista per la rappresentanza nei supercondomini? E quali sono le conseguenze se l’assemblea viene costituita in modo non conforme alla normativa?

Vediamo cosa ha deciso il giudice e quali sono le implicazioni pratiche per amministratori e condomini.

Il caso esaminato dal tribunale: impugnazione della delibera e contestazione del regolamento

La vicenda trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare adottata il 29 gennaio 2024 da un supercondominio composto da cinque edifici. Una condomina ha chiesto al Tribunale di accertare la nullità o, in subordine, l’annullabilità della delibera, sostenendo che fosse stata approvata in violazione del regolamento contrattuale e delle norme del Codice civile in materia condominiale.

In particolare, l’attrice lamentava due profili principali:

  • Vizi formali di costituzione dell’assemblea, per violazione delle clausole regolamentari che prevedevano la partecipazione degli amministratori dei singoli edifici, assistiti da consultori;
  • Vizi sostanziali, legati alla presunta irregolarità della situazione patrimoniale, alla mancanza di alcuni documenti contabili previsti dall’art. 1130-bis c.c. e a uno squilibrio economico indicato nel rendiconto.

Il supercondominio, dal canto suo, ha eccepito in via preliminare la tardività dell’impugnazione ai sensi dell’art. 1137 c.c., sostenendo che il termine per agire fosse ormai decorso, oltre a difendere la regolarità della convocazione e della gestione contabile.

La sentenza, però, prima ancora di entrare nel merito delle contestazioni economiche, ha affrontato un punto decisivo: l’impugnazione era stata proposta nei termini di legge?

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Mediazione e termine di impugnazione: quando decorrono davvero i 30 giorni?

Uno dei primi nodi affrontati dal Tribunale ha riguardato la presunta tardività dell’azione. Come noto, l’art. 1137 c.c. stabilisce che le delibere assembleari possono essere impugnate entro 30 giorni, termine che decorre per i dissenzienti o assenti dalla comunicazione del verbale.

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Nel caso concreto, il verbale dell’assemblea era stato ricevuto il 1° marzo 2024. Successivamente, la condomina aveva promosso la procedura di mediazione obbligatoria, conclusasi con verbale negativo il 4 giugno 2024. L’atto di citazione era stato notificato il 3 luglio 2024.

Il supercondominio sosteneva che il termine fosse ormai spirato. Il Tribunale, invece, ha chiarito un principio di grande rilevanza pratica: quando l’impugnazione è soggetta a mediazione obbligatoria, il termine decadenziale resta sospeso e ricomincia a decorrere dalla chiusura del procedimento di mediazione.

In particolare, la condizione di procedibilità prevista dall’art. 5, comma 4, del D.Lgs. 28/2010 si è ritenuta avverata con la redazione del verbale negativo del 4 giugno 2024, e da quella data ha iniziato a decorrere un nuovo termine di 30 giorni ex art. 1137 c.c.

La conseguenza? L’impugnazione è stata considerata tempestiva.

Si tratta di un passaggio fondamentale: molti condomini temono di perdere il diritto di impugnare durante la mediazione, ma questa decisione ribadisce un orientamento che tutela concretamente il diritto di difesa.

Supercondominio e rappresentanza: quando il regolamento non può derogare alla legge

Il cuore della decisione del Tribunale di Milano riguarda un tema centrale nella gestione dei supercondomini: chi deve partecipare all’assemblea e con quali modalità deve essere costituita.

Il regolamento contrattuale del supercondominio prevedeva che l’assemblea fosse composta dagli amministratori dei singoli edifici, assistiti da due consultori per ciascun condominio. Tuttavia, nel caso concreto, all’assemblea del 29 gennaio 2024 erano stati convocati direttamente tutti i condomini dei cinque edifici.

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Il giudice ha richiamato due disposizioni fondamentali:

  • l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., che disciplina la rappresentanza nei supercondomini con più di sessanta partecipanti;
  • l’art. 72 disp. att. c.c., che vieta ai regolamenti di derogare ad alcune norme inderogabili, tra cui proprio l’art. 67.

La norma è chiara: quando i partecipanti complessivi sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con apposita assemblea e con le maggioranze previste dall’art. 1136, quinto comma, c.c., un proprio rappresentante per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomìni e per la nomina dell’amministratore.

Secondo il Tribunale, la clausola regolamentare che prevedeva una diversa composizione dell’assemblea doveva ritenersi nulla nella parte in cui contrastava con la disciplina inderogabile dettata dall’art. 72 disp. att. c.c.

In altre parole: il regolamento contrattuale non può sovrapporsi alla legge quando questa stabilisce un meccanismo preciso e vincolante di rappresentanza.

Questo passaggio è di enorme rilievo pratico. Molti supercondomini operano ancora sulla base di regolamenti risalenti nel tempo, spesso anteriori alla riforma del condominio de

Gestione ordinaria o straordinaria? la distinzione che ha cambiato l’esito della causa

A questo punto il Tribunale ha affrontato una questione determinante: l’assemblea del 29 gennaio 2024 riguardava materie di gestione ordinaria oppure straordinaria?

La distinzione non è affatto teorica. Cambia infatti il modo in cui deve essere costituita l’assemblea del supercondominio.

Rientrano nella gestione ordinaria tutte quelle attività ricorrenti e fisiologiche necessarie al funzionamento dell’ente condominiale: approvazione del rendiconto consuntivo, preventivo di spesa, nomina dell’amministratore, gestione dei servizi comuni, ripartizione dei ratei.

La gestione straordinaria, invece, riguarda interventi eccezionali, innovazioni o opere che comportano un impegno economico rilevante e non ricorrente.

Nel caso concreto, dall’ordine del giorno emergeva chiaramente che si trattava di:

  • approvazione del consuntivo e del preventivo;
  • nomina dell’amministratore;
  • nomina dei consiglieri;
  • gestione dei ratei.

Si trattava, quindi, di materie di ordinaria amministrazione.

E qui sta il punto decisivo: per la gestione ordinaria nei supercondomini con oltre sessanta partecipanti, deve trovare applicazione l’art. 67, comma 3, disp. att. c.c., con la conseguente necessità che ciascun condominio designi un proprio rappresentante.

Poiché nel caso esaminato non risultava che fossero stati convocati i rappresentanti formalmente nominati dai singoli edifici, l’assemblea non poteva dirsi validamente costituita. La delibera è stata quindi annullata per vizio di convocazione, con assorbimento delle ulteriori censure sollevate .

Il giudice ha applicato il principio della cosiddetta “ragione più liquida”, decidendo la causa sul motivo più immediatamente risolutivo, senza necessità di approfondire gli altri profili contabili contestati.