Riscaldamento centralizzato: il condominio ne risponde se malfunzionante

In un recente verdetto che segna un punto di riferimento nel panorama giuridico immobiliare, il Tribunale di Torino ha emesso una sentenza che risveglia l’attenzione su un aspetto cruciale della vita condominiale: il diritto ad un riscaldamento efficiente.

Nella sentenza n. 1271 del 23 marzo 2023, il tribunale ha affrontato il problema degli squilibri termici all’interno di un condominio, stabilendo principi significativi sulle responsabilità dei condomini e sulla gestione degli impianti di riscaldamento centralizzato.

Esploriamo insieme i dettagli di questa sentenza e le sue ripercussioni sul diritto condominiale e sulla gestione degli impianti di riscaldamento.

La questione giuridica

Al centro della disputa legale si trova un impianto di riscaldamento centralizzato risalente agli anni ’50, caratterizzato da serpentine a pavimento che non erano più in grado di garantire una distribuzione uniforme del calore all’interno dell’edificio.

Un proprietario di un appartamento situato al piano rialzato ha riscontrato temperature interni che non superavano i 17-18°C durante i mesi invernali, un marcato contrasto rispetto alle temperature eccessivamente elevate registrate negli appartamenti ai piani superiori.

Dopo ripetuti tentativi ignorati di sollecitare il condominio ad adottare misure correttive, il proprietario ha assunto un tecnico impiantista per condurre un’indagine dettagliata, la cui perizia ha identificato le cause principali del problema: il deterioramento delle finestre dello scantinato, l’assenza di coibentazione isolante tra il piano cantina e quello rialzato, e soprattutto l’ostruzione delle serpentine a pavimento causata dall’accumulo di detriti e fanghi nel corso degli anni.

Basandosi sulla perizia di parte, il proprietario ha avviato un’azione legale contro il condominio, rivendicando la responsabilità di quest’ultimo per non aver effettuato gli interventi necessari a correggere i difetti dell’impianto di riscaldamento e chiedendo il risarcimento per le spese sostenute per la perizia e per il disagio subito.

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La sentenza

Il Tribunale di Torino, con la sentenza n. 1271 del 23 marzo 2023, ha accolto le richieste del proprietario, sottolineando la responsabilità del condominio sotto l’articolo 2051 del Codice Civile, che stabilisce che ogni individuo è responsabile dei danni causati dalle cose di cui ha la custodia, a meno che non possa dimostrare che il danno è stato causato da un caso fortuito.

Art. 2051
Danno cagionato da cosa in custodia

Ciascuno e’ responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

In questo contesto, il condominio, in quanto custode dell’impianto di riscaldamento, non è stato in grado di fornire prove di un evento fortuito che potesse escluderlo dalla responsabilità per il malfunzionamento dell’impianto e per il conseguente danno subito dal proprietario dell’appartamento.

Oltre al risarcimento dei danni, il giudice ha ordinato al condominio di eseguire tutti gli interventi necessari per eliminare gli squilibri nella distribuzione del calore e per assicurare il corretto funzionamento dell’impianto di riscaldamento.

Questa decisione pone un importante precedente legale che ribadisce il dovere dei condomini di mantenere e controllare le parti comuni e gli impianti a servizio dell’edificio per prevenire danni ai singoli condomini.

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Implicazioni e considerazioni

La sentenza del Tribunale di Torino non solo rappresenta una vittoria per il singolo proprietario coinvolto, ma stabilisce anche un importante precedente giuridico per tutti i condomini e le amministrazioni condominiali. Questo caso sottolinea la cruciale importanza della manutenzione e dell’efficienza degli impianti di riscaldamento centralizzato, ponendo in evidenza la responsabilità dei condomini nel garantire il comfort abitativo e la sicurezza dei residenti.

Inoltre, evidenzia l’obbligo di vigilanza e controllo sulle parti comuni dell’edificio, compresi gli impianti a servizio, come sancito dagli articoli 1117, 1123 e 1130 n. 3 del Codice Civile.

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Questa sentenza mette in luce due aspetti fondamentali: la responsabilità oggettiva del condominio per i danni derivanti da malfunzionamenti degli impianti comuni e il diritto dei singoli proprietari di ricevere un risarcimento per le spese sostenute a causa della negligenza condominiale. La responsabilità oggettiva implica che il condominio è tenuto a risarcire i danni a meno che non dimostri che il danno è stato causato da un evento fortuito, una prova liberatoria che nel caso in questione non è stata fornita.

Le implicazioni di questa sentenza vanno oltre il caso specifico, offrendo una guida per la risoluzione di future dispute legate alla manutenzione e all’efficienza degli impianti condominiali. Per le amministrazioni condominiali, il verdetto sottolinea l’importanza di adottare un approccio proattivo nella manutenzione degli impianti e nella risoluzione dei problemi, per prevenire contenziosi costosi e garantire il benessere dei residenti.

Inoltre, il caso evidenzia il ruolo delle perizie tecniche nel fornire prove concrete del nesso causale tra il danno subito e il malfunzionamento degli impianti. L’affidabilità di tali perizie, confermata anche dal consulente tecnico d’ufficio, rafforza la posizione dei condomini che cercano giustizia in situazioni simili.

Conclusione

La sentenza del Tribunale di Torino rappresenta un importante punto di riferimento nella giurisprudenza condominiale, ribadendo il principio secondo cui il benessere abitativo e la sicurezza dei residenti sono diritti inalienabili che i condomini hanno il dovere di proteggere.

Questo caso sottolinea la necessità di una gestione responsabile e attenta delle parti comuni e degli impianti a servizio degli edifici, promuovendo un approccio più consapevole alla manutenzione condominiale e alla prevenzione dei conflitti.