Muri e dispute: quando un muro non portante diventa condominiale

La determinazione della natura condominiale o meno di un muro può portare a complesse dispute legali, come dimostra il caso analizzato dalla sentenza 9927/2022 del Tribunale di Napoli.

Questa vicenda riguarda un muro di contenimento, non portante, le cui spese di manutenzione sono state oggetto di contestazione, sollevando questioni fondamentali sulle responsabilità e i diritti dei condomini.

Il caso esamina dettagliatamente se un muro che sostiene giardini privati ma non è essenziale per la struttura dell’edificio possa essere considerato un bene condominiale.

Ma quali sono i criteri per definire un bene come condominiale? E come possono influenzare tali definizioni la vita quotidiana e la sicurezza dei condomini?

Ripartizione delle spese condominiali: il caso specifico

Il cuore del contenzioso si è concentrato sulla delibera con cui il condominio ha ripartito le spese per la messa in sicurezza di un muro di contenimento dei giardini delle unità immobiliari situate al piano terra.

I proprietari di un appartamento al piano ammezzato hanno contestato la delibera. Il loro argomento principale era che l’assemblea non avrebbe dovuto addebitare le spese per i lavori su beni che non ricoprono una funzione di proprietà comune e che non possono quindi essere considerati beni condominiali.

La situazione è stata complicata dalla constatazione del Servizio di difesa idrogeologica del territorio e sicurezza abitativa del Comune, che ha rilevato lesioni sul muro di cinta sul terrazzo di proprietà del condominio.

Queste lesioni, presenti sul perimetro del muro, ponevano un rischio di crollo nel giardino sottostante.

In risposta a questa situazione di pericolo, il Comune ha vietato l’accesso al terrazzo e al giardino, ordinando al condominio di eseguire con urgenza i lavori di messa in sicurezza del muro di contenimento dei giardini e di verificare la stabilità del muro di cinta.

L’analisi condotta dallo strutturista incaricato ha confermato che i muri portanti dell’edificio non esercitavano spinte sul muro di contenimento. Questo ha portato i proprietari dell’appartamento al piano ammezzato a sostenere che, non avendo il muro di contenimento una funzione di sostegno diretto all’immobile condominiale, non sarebbe stato giusto attribuire loro le spese per i lavori.

Posizioni contrapposte e la decisione del tribunale

Nonostante le argomentazioni dei proprietari al piano ammezzato, il condominio ha sottolineato l’importanza del muro di contenimento, evidenziando come esso svolgesse una funzione cruciale di muro perimetrale e di protezione per i piani sottostanti al livello stradale.

Da questa prospettiva, il muro non solo delimitava fisicamente l’area, ma garantiva anche sicurezza contro eventuali smottamenti o altri rischi geologici, svolgendo una funzione indiretta ma essenziale per l’integrità dell’edificio.

La questione è stata infine risolta dal Tribunale con la sentenza 9927/2022, che ha dovuto considerare se il muro in questione fosse necessario per l’esistenza dell’edificio o se fosse destinato in modo permanente all’uso comune dei condomini.

I giudici hanno concluso che il muro di contenimento non delimitava il perimetro del condominio, ma serviva esclusivamente le aree adibite a giardino di proprietà privata. Pertanto, non essendo un bene comune, il Tribunale ha accolto il ricorso dei proprietari dell’appartamento al piano ammezzato, annullando la delibera condominiale per la ripartizione delle spese.

Leggi anche: Deliberazioni in condominio: il singolo può opporsi all’assemblea?