In condominio capita spesso che l’assemblea cerchi soluzioni “pratiche” per risolvere conflitti tra i proprietari, soprattutto quando alcuni immobili – come negozi o locali commerciali – hanno caratteristiche diverse rispetto agli appartamenti. In questi casi può nascere l’idea di esonerare un condomino dal pagamento di alcune spese o di gestire autonomamente determinate parti dell’edificio.

Ma una decisione di questo tipo può essere presa semplicemente a maggioranza dall’assemblea condominiale? Oppure serve il consenso di tutti i condomini? E cosa succede se l’amministratore firma un accordo con un proprietario sulla base di una delibera che poi si rivela invalida?

Su questi aspetti è intervenuta la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2709 del 7 febbraio 2026, chiarendo quando una delibera condominiale che modifica i criteri di ripartizione delle spese può essere considerata nulla.

Questa decisione affronta un tema molto delicato: è davvero possibile escludere un condomino dal pagamento delle spese comuni? E quali sono i limiti delle decisioni dell’assemblea?

Il caso affrontato dalla corte di cassazione

La vicenda nasce all’interno di un condominio nel quale il proprietario di alcuni locali commerciali situati al piano terra dell’edificio aveva raggiunto un accordo con il condominio per ridefinire i rapporti relativi alla gestione delle spese comuni.

In particolare, attraverso una transazione stipulata nel 2011, era stato stabilito che i locali commerciali sarebbero stati gestiti in modo autonomo rispetto al resto del condominio. In conseguenza di questo accordo, il proprietario dei locali sarebbe stato esonerato dalla partecipazione alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni dell’edificio.

L’accordo prevedeva inoltre una modifica delle tabelle millesimali, eliminando i valori attribuiti ai locali commerciali e redistribuendoli sugli altri condomini. Tuttavia, l’autorizzazione all’amministratore per firmare questa transazione era stata concessa dall’assemblea con una delibera approvata a maggioranza e non all’unanimità.

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Negli anni successivi la questione è finita davanti ai giudici: un condomino ha impugnato alcune delibere condominiali sostenendo che il bilancio e il rendiconto fossero stati approvati senza rispettare quanto previsto nella transazione. Da qui è nato un lungo contenzioso che è arrivato fino alla Corte di Cassazione.

Perché la transazione è stata ritenuta nulla

La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, chiarendo un principio molto importante in materia di condominio. Secondo i giudici, l’accordo stipulato tra il proprietario dei locali commerciali e il condominio era giuridicamente nullo perché basato su una delibera assembleare adottata con una maggioranza insufficiente.

Nel caso concreto, l’assemblea aveva autorizzato l’amministratore a concludere una transazione che prevedeva due effetti molto rilevanti: da un lato la gestione autonoma dei locali commerciali, dall’altro l’esonero del proprietario dal pagamento delle spese per le parti comuni dell’edificio.

Secondo la Cassazione, una decisione di questo tipo comporta in realtà una modifica dei criteri generali di ripartizione delle spese condominiali, materia disciplinata dall’articolo 1123 del Codice Civile. Proprio per questo motivo, una scelta del genere non può essere presa a semplice maggioranza dall’assemblea, ma richiede necessariamente il consenso unanime di tutti i condomini.

Poiché nel caso esaminato l’autorizzazione all’amministratore era stata approvata soltanto a maggioranza, la delibera è stata considerata nulla e, di conseguenza, anche la transazione firmata successivamente è stata ritenuta priva di validità.

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Il ruolo dell’amministratore nelle transazioni condominiali

Un altro aspetto centrale chiarito dalla Corte riguarda i poteri dell’amministratore di condominio quando si tratta di concludere accordi o transazioni con singoli proprietari.

In linea generale, l’amministratore può anche stipulare una transazione per risolvere una controversia con un condomino, ma può farlo solo se è stato preventivamente autorizzato dall’assemblea con una delibera valida. Il suo potere, infatti, deriva proprio dalla decisione assembleare.

Nel caso esaminato dai giudici, l’amministratore aveva firmato la transazione sulla base di una delibera che autorizzava l’esonero di un condomino dal pagamento delle spese comuni. Tuttavia, proprio perché quella delibera era stata approvata senza l’unanimità dei condomini, è stata ritenuta nulla.

Di conseguenza, secondo la Cassazione, anche la transazione sottoscritta dall’amministratore non poteva essere considerata valida, perché basata su un mandato assembleare invalido. In altre parole, se l’autorizzazione dell’assemblea è nulla, anche l’accordo firmato dall’amministratore perde efficacia giuridica.

Questo principio è particolarmente importante nella pratica condominiale, perché conferma che l’amministratore non può assumere decisioni che incidono sui diritti dei condomini senza una corretta e valida autorizzazione dell’assemblea.

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Il principio stabilito dalla Cassazione

Con questa ordinanza la Corte di Cassazione ha ribadito un principio giuridico molto importante in materia condominiale: le regole sulla ripartizione delle spese non possono essere modificate dall’assemblea con una semplice maggioranza.

La legge, infatti, stabilisce criteri precisi per la distribuzione delle spese tra i condomini, in particolare attraverso quanto previsto dall’articolo 1123 del Codice Civile, secondo cui le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in base ai millesimi di proprietà.

È possibile derogare a questi criteri, ma solo attraverso una convenzione approvata all’unanimità da tutti i condomini. Se invece l’assemblea decide a maggioranza di cambiare i criteri generali di ripartizione o di esonerare un condomino dal pagamento delle spese, la delibera è da considerarsi nulla.

Proprio per questo motivo, nel caso analizzato dalla Corte, la delibera che autorizzava l’accordo con il proprietario dei locali commerciali è stata ritenuta illegittima e, di conseguenza, è stata dichiarata nulla anche la transazione stipulata dall’amministratore.

Questo orientamento conferma una linea ormai consolidata della giurisprudenza: le decisioni che incidono sui diritti patrimoniali dei condomini non possono essere imposte dalla maggioranza, ma richiedono il consenso di tutti i proprietari.