Umidità e muffa in casa: chi è responsabile, il proprietario o l’inquilino?

La presenza di muffa e umidità all’interno di un’abitazione è una delle problematiche più frequenti e fastidiose che possono verificarsi durante una locazione. Oltre al disagio estetico e ai potenziali danni alla struttura dell’immobile, questi fenomeni possono avere gravi ripercussioni sulla salute degli occupanti, causando allergie, problemi respiratori e peggioramenti in soggetti fragili come bambini e anziani.

Ma in caso di muffa o infiltrazioni d’acqua, di chi è la responsabilità? Deve intervenire il proprietario con lavori di risanamento, oppure è compito dell’inquilino prevenire e gestire il problema? La risposta non è univoca e dipende da diversi fattori: la causa dell’umidità, la sua localizzazione, l’eventuale uso scorretto dell’appartamento e anche il tipo di contratto di locazione stipulato.

In questo articolo faremo chiarezza analizzando cosa dice la legge, quali sono i diritti e i doveri delle parti e cosa stabilisce la giurisprudenza in merito, con casi concreti, riferimenti normativi aggiornati e indicazioni pratiche. Sei sicuro di sapere chi deve pagare quando compare la muffa sulle pareti? È vero che l’inquilino può chiedere un risarcimento o anche lasciare l’immobile? Scopri tutto leggendo l’articolo completo.

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Quando è il proprietario ad essere responsabile di muffa e umidità

L’articolo 1575 del Codice Civile impone al locatore l’obbligo di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione e di mantenerlo tale per tutta la durata della locazione. Se in un’abitazione si manifestano fenomeni di umidità ascendente, muffa diffusa, condensa anomala o infiltrazioni d’acqua dovuti a difetti costruttivi, mancanza di isolamento termico, guasti all’impiantistica o infiltrazioni dalle parti comuni, la responsabilità dell’intervento è a carico del proprietario.

Articolo n° 1575 Codice Civile
Obbligazioni principali del locatore

Il locatore deve:
1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2) mantenerla in stato da servire all’uso convenuto;
3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione.

In questi casi si parla di vizi dell’immobile o difetti strutturali preesistenti, che non dipendono dal comportamento dell’inquilino. La legge stabilisce che il locatore deve garantire che l’immobile sia idoneo all’uso abitativo concordato e salubre, anche quando i problemi si manifestano dopo la consegna. Inoltre, l’articolo 1578 del Codice Civile prevede che il locatore è responsabile per i vizi della cosa locata, anche se non conosciuti al momento della stipula del contratto, purché ne derivino danni o ne sia diminuito il godimento.

Articolo n° 1578 Codice Civile
Vizi della cosa locata

Se al momento della consegna la cosa locata e’ affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneita’ all’uso pattuito, il conduttore puo’ domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore e’ tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Pertanto, se la muffa o l’umidità derivano da cause non imputabili all’inquilino, è dovere del proprietario intervenire tempestivamente per risanare l’immobile, evitando che la situazione si aggravi. In caso contrario, il conduttore ha diritto a chiedere una riduzione del canone, la riparazione a spese del locatore, o in casi gravi, anche la risoluzione del contratto di locazione.

Quando è l’inquilino a essere responsabile: uso scorretto e manutenzione ordinaria

Non sempre la colpa della muffa ricade sul proprietario. L’art. 1581 del Codice Civile stabilisce che il conduttore (cioè l’inquilino) è responsabile per i danni causati da un uso non conforme dell’immobile. Questo significa che se la formazione di muffa o umidità è dovuta a comportamenti negligenti, come ad esempio:

• mancata aerazione degli ambienti, soprattutto in bagno e cucina;
• stenditura dei panni all’interno senza ventilare adeguatamente;
• ostruzione delle prese d’aria o dei sistemi di ventilazione;
• uso eccessivo di stufe a gas o fonti di vapore senza ricambio d’aria;

l’inquilino può essere ritenuto pienamente responsabile del danno.

In questi casi, non solo l’intervento di risanamento ricade sul conduttore, ma il locatore può anche trattenere parte del deposito cauzionale a fine locazione per ripristinare le condizioni originarie dell’immobile. È importante sottolineare che l’inquilino ha l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria, come arieggiare i locali e segnalare tempestivamente eventuali problemi, anche per evitare che si trasformino in danni più gravi.

Secondo la giurisprudenza, non basta lamentare la presenza di muffa: l’inquilino deve dimostrare che essa non è causata dal proprio comportamento, ma da vizi preesistenti o strutturali. In mancanza di tale prova, la responsabilità resta a suo carico. In altre parole: non aprire le finestre, non curarsi della condensa quotidiana e non utilizzare deumidificatori può costare caro, sia in termini economici che legali.

Quando la responsabilità è del condominio o di terzi: infiltrazioni e parti comuni

In alcuni casi, la formazione di muffa e la presenza di umidità non dipendono né da un cattivo uso dell’abitazione da parte dell’inquilino, né da difetti direttamente riconducibili al proprietario, ma sono causate da problemi che interessano le parti comuni dell’edificio o unità immobiliari confinanti.

Un esempio ricorrente è quello delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto condominiale, da una terrazza a uso comune o da grondaie e pluviali malfunzionanti. Altre volte, l’umidità può derivare da una tubatura condominiale rotta, o ancora da infiltrazioni provenienti da un appartamento adiacente, magari per via di perdite non segnalate.

In questi casi, la responsabilità ricade sul condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., se il danno è causato da una cosa in custodia (es. tetto, facciata, tubazioni comuni). L’amministratore è tenuto a intervenire tempestivamente, sia per riparare il danno alla fonte, sia per risarcire eventuali danni causati alle singole unità abitative.

È quindi fondamentale individuare con esattezza la causa dell’umidità, spesso attraverso una perizia tecnica. Se la colpa è del condominio o di terzi (come il proprietario dell’appartamento superiore), né l’inquilino né il proprietario dell’immobile danneggiato sono direttamente responsabili.

Attenzione però: anche in questi casi, è sempre buona norma che l’inquilino segnali subito il problema sia al locatore che all’amministratore condominiale. Il mancato intervento o una segnalazione tardiva potrebbe compromettere la possibilità di ottenere un risarcimento.

Approfondisci: Quando il condominio è responsabile per danni da infiltrazioni e muffa? la sentenza del TAR

I diritti dell’inquilino: riduzione del canone, risarcimento e risoluzione del contratto

Quando la muffa o l’umidità presenti in casa sono gravi e persistenti, tanto da compromettere la vivibilità dell’immobile, l’inquilino ha il diritto di attivarsi per tutelare i propri interessi. A norma di legge, se il locatore non provvede a risolvere il problema, l’inquilino può richiedere:

• una riduzione del canone di affitto, proporzionata all’entità del disagio e alla perdita di funzionalità dell’immobile;
• un risarcimento dei danni subiti, sia materiali (come danni a mobili o elettrodomestici) che legati alla salute o al benessere psicofisico;
• la risoluzione del contratto di locazione, nei casi più gravi, qualora l’immobile risulti inidoneo all’uso abitativo concordato.

La normativa vigente (articoli 1578 e 1584 del Codice Civile) tutela l’inquilino quando l’immobile presenta vizi che ne compromettono il godimento. Inoltre, il diritto alla salute e a un ambiente domestico salubre è considerato fondamentale e costituzionalmente protetto. Se il proprietario ignora le segnalazioni e non interviene, l’inquilino può agire legalmente per ottenere giustizia.

Naturalmente, è essenziale raccogliere prove documentali: fotografie, referti medici, eventuali perizie tecniche e copie delle comunicazioni inviate al locatore. Solo così sarà possibile dimostrare che la responsabilità non è del conduttore e che il problema è reale, grave e non risolto.

Normativa, sentenze e agevolazioni fiscali: cosa c’è da sapere

La legge italiana tutela il diritto a vivere in un ambiente sano, e considera l’umidità e la muffa come fattori che possono rendere un immobile inabitabile o comunque non idoneo all’uso pattuito. Il Codice Civile (artt. 1575, 1578 e 1584) attribuisce al proprietario l’obbligo di mantenere l’immobile in buone condizioni per tutta la durata del contratto, pena la possibilità per l’inquilino di ottenere una riduzione del canone, un risarcimento danni o la risoluzione del contratto.

Le normative edilizie e sanitarie (come il DM 5 luglio 1975 e i regolamenti comunali) stabiliscono inoltre requisiti minimi per l’abitabilità, tra cui l’adeguata aerazione, l’isolamento termico e l’assenza di umidità dannosa. Se questi standard non sono rispettati, l’immobile può risultare non conforme alle norme igienico-sanitarie, con conseguenze legali e fiscali per il locatore.

Esistono anche agevolazioni fiscali per chi effettua lavori di risanamento:

• Il Bonus Ristrutturazioni 50% copre interventi di manutenzione straordinaria per il risanamento da muffa o infiltrazioni;
• Alcuni casi possono rientrare nel Bonus Barriere Architettoniche 75%, se i lavori migliorano le condizioni igieniche o la vivibilità dell’ambiente;
• È possibile accedere anche a detrazioni per interventi di risparmio energetico, se il risanamento riguarda l’isolamento termico.

Infine, è utile sapere che in presenza di condizioni igienico-sanitarie critiche, un’abitazione potrebbe non ottenere o perdere il certificato di abitabilità, con ricadute anche sul valore dell’immobile e sulla validità dei contratti in essere.

Azioni legali a tutela dell’inquilino

Quando il proprietario non risolve i problemi di umidità e muffa, l’inquilino non è privo di opzioni. La legge italiana fornisce diverse vie di azione a tutela dei diritti dell’affittuario.

Tra queste, l’inquilino può:

• Richiedere una riduzione del canone di affitto: Questa misura può essere negoziata direttamente con il locatore o, in caso di disaccordo, può essere affidata alla decisione di un giudice civile.
• Chiedere un risarcimento per danni: Se il problema di muffa e umidità persiste nonostante le segnalazioni, e il proprietario non agisce tempestivamente, l’inquilino può richiedere un risarcimento per i danni subiti. È importante notare che i danni non possono essere richiesti se il proprietario interviene prontamente una volta informato del problema.
• Risoluzione del contratto di locazione senza preavviso: Se l’appartamento diventa inutilizzabile a causa della muffa e rappresenta un rischio per la salute, l’inquilino può decidere di terminare il contratto senza incorrere in penalità, come previsto dal Codice Civile.
• Rivalersi sul condominio: In casi dove la muffa deriva da problemi nelle parti comuni dell’edificio o da azioni di altri inquilini, l’affittuario può rivolgersi al condominio per risolvere la questione.

Queste azioni sono progettate per garantire che l’abitazione rimanga salubre e sicura per gli inquilini, salvaguardando al contempo i loro diritti legali.