Serve il permesso di costruire per chiudere il balcone con vetrate panoramiche?

Negli ultimi anni sempre più proprietari di abitazioni hanno deciso di chiudere il proprio balcone con eleganti vetrate scorrevoli, spesso trasparenti e retrattili, nella convinzione che si tratti di semplici migliorie estetiche o funzionali. In molti casi, però, non si considera che questi interventi possono comportare importanti conseguenze urbanistiche e giuridiche.

Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha riportato l’attenzione proprio su questo tema, affrontando il caso di una cittadina sanzionata dal Comune per aver realizzato una chiusura in vetro del proprio balcone senza alcun permesso edilizio.

Il giudice ha confermato che, anche se realizzate con pannelli rimovibili e senza modifiche strutturali permanenti, le vetrate possono configurare un’opera edilizia vera e propria, con obbligo di titolo abilitativo. Una decisione che potrebbe riguardare migliaia di italiani e che merita di essere approfondita, soprattutto alla luce delle recenti modifiche legislative.

Ti sei mai chiesto se una semplice vetrata possa trasformare legalmente un balcone in una stanza abitabile? E quali sono i rischi in caso di mancato rispetto delle regole urbanistiche?

Una veranda “leggera” ma senza permesso

La vicenda nasce da un controllo eseguito nel 2019 dai tecnici comunali, che, durante un sopralluogo, hanno rilevato la presenza di una chiusura in vetro installata su un balcone di un appartamento in ambito residenziale. L’intervento consisteva in due ampie vetrate scorrevoli, montate lungo i lati del balcone, che permettevano di trasformare l’area esterna in uno spazio chiuso e protetto dagli agenti atmosferici.

Nessuna autorizzazione edilizia, però, era stata richiesta né rilasciata.

Il Comune ha considerato quell’opera come una modifica sostanziale dello stato dei luoghi, tale da comportare una variazione del volume e della destinazione d’uso dell’area interessata. Per questo motivo ha emesso un provvedimento sanzionatorio con ordine di demolizione e ripristino, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001).

La proprietaria, per parte sua, ha contestato il provvedimento sostenendo che l’intervento fosse di natura meramente accessoria. Secondo la sua difesa, la struttura doveva essere considerata alla stregua di un arredo esterno non fisso, composto da elementi retrattili e rimovibili, e dunque non soggetto ad autorizzazione. Ha inoltre sostenuto che la superficie interessata fosse modesta e che il balcone, per parte incassato e per parte aggettante, non potesse essere assimilato a quelli oggetto della giurisprudenza più severa.

Ha così presentato ricorso al TAR, che ha però rigettato la sua tesi. Non soddisfatta, ha quindi impugnato la sentenza davanti al Consiglio di Stato, chiedendo una riforma integrale della decisione.

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Anche le vetrate trasparenti possono creare volume

Con la sentenza n. 2975 del 2025, il Consiglio di Stato ha confermato la posizione espressa dal giudice di primo grado, sottolineando che non conta il tipo di materiale utilizzato o la rimovibilità della struttura, ma l’effetto finale dell’intervento e la trasformazione dell’area interessata.

Anche se si tratta di vetrate scorrevoli trasparenti, magari richiudibili “a pacchetto” e con fessure d’aria tra i pannelli, la chiusura di un balcone è da considerarsi un’opera edilizia vera e propria, se idonea a generare uno spazio abitabile.

Secondo il Collegio, la struttura oggetto di causa ha di fatto trasformato uno spazio aperto in uno chiuso, parzialmente protetto e potenzialmente fruibile in modo continuativo, assimilabile a una veranda. Questo ha comportato un aumento della volumetria e una modificazione dello stato dei luoghi, elementi che, in base alla normativa urbanistica vigente, rendono obbligatorio il rilascio di un titolo abilitativo, come il permesso di costruire.

La sentenza richiama un principio ormai consolidato in giurisprudenza: “deve aversi riguardo non tanto ai materiali utilizzati, quanto all’effetto finale e alla vocazione funzionale dello spazio trasformato”. Non è dunque rilevante che le vetrate siano amovibili, bensì che permettano un uso diverso e prolungato dell’ambiente. Un’interpretazione rigida ma coerente con l’esigenza di tutelare il corretto assetto urbanistico.

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VEPA e il “Decreto salva casa”, ma la norma non è retroattiva

Durante il giudizio dinanzi al Consiglio di Stato, la difesa ha tentato di fare leva su una recente riforma normativa, introdotta con il cosiddetto “Decreto Salva Casa” – il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, convertito con modificazioni dalla Legge 24 luglio 2024, n. 105. Tra le novità più rilevanti c’è l’aggiunta del comma b-bis all’art. 6 del D.P.R. 380/2001, che ha previsto l’esenzione dal permesso di costruire per la realizzazione e installazione delle vetrate panoramiche amovibili (VEPA).

In particolare, queste strutture – purché completamente trasparenti, totalmente apribili e prive di impatto volumetrico – sono oggi considerate interventi di edilizia libera, ovvero eseguibili senza bisogno di autorizzazioni, se installate su balconi, logge o porticati.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha chiarito che questa norma non può essere applicata retroattivamente. In base al principio consolidato del “tempus regit actum”, un atto amministrativo va valutato secondo la legge in vigore al momento in cui è stato emanato, e non sulla base di normative successive.

Nel caso specifico, l’ordine di demolizione era stato emesso nel 2019, quando la norma semplificativa ancora non esisteva. Di conseguenza, l’intervento rimaneva abusivo e legittimamente sanzionabile.

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Cosa devono sapere i cittadini prima di chiudere un balcone

La sentenza del Consiglio di Stato rappresenta un punto fermo: anche interventi apparentemente “leggeri” come l’installazione di vetrate scorrevoli su balconi possono configurare un abuso edilizio, se non sono accompagnati da un titolo abilitativo quando richiesto. L’idea diffusa che le strutture rimovibili siano sempre libere da vincoli autorizzativi non regge di fronte alla normativa urbanistica, che guarda all’effetto funzionale dell’intervento e non alla sola reversibilità materiale.

Oggi, grazie al Decreto Salva Casa, è stata introdotta una maggiore chiarezza per le VEPA, che possono essere installate in regime di edilizia libera, ma solo se rispettano requisiti precisi: trasparenza, amovibilità, assenza di aumento volumetrico e nessun cambio di destinazione d’uso. Qualunque intervento che vada oltre questi limiti – ad esempio creando un nuovo ambiente stabile e abitabile – richiede ancora un permesso di costruire, pena l’illegittimità dell’opera.

È fondamentale quindi, prima di procedere a chiudere un balcone o trasformare uno spazio esterno, verificare attentamente le norme vigenti, magari consultando un tecnico abilitato o rivolgendosi all’ufficio tecnico comunale. Solo così si evita di incorrere in sanzioni, ordini di demolizione o contenziosi con l’amministrazione.