I prezzi delle abitazioni in Italia continuano a salire, ma meno rapidamente rispetto all’inizio dell’anno. Secondo i dati provvisori ISTAT sul secondo trimestre 2026, l’indice dei prezzi delle abitazioni (IPAB) cresce del 4,0% rispetto allo stesso trimestre del 2025 e dell’1,7% rispetto ai primi tre mesi del 2026. La crescita annuale era del 5,1% nel trimestre precedente. Il quadro non descrive quindi un ribasso dei prezzi: è il ritmo dell’aumento a rallentare.

La rilevazione, pubblicata il 17 settembre, distingue le abitazioni nuove da quelle già esistenti e affianca ai prezzi il dato sulle compravendite. Per proprietari, acquirenti e professionisti, leggere insieme queste grandezze è più utile che fermarsi al solo dato nazionale.

Che cosa misura l’indice ISTAT

L’IPAB misura come cambiano nel tempo i prezzi delle case acquistate dalle famiglie, sia per abitarci sia per investimento. Non indica il prezzo medio al metro quadrato, il valore di una specifica abitazione o il prezzo richiesto negli annunci. Il confronto tendenziale mette il secondo trimestre 2026 a paragone con il secondo trimestre 2025; quello congiunturale lo confronta con il primo trimestre 2026.

Questa distinzione evita un equivoco frequente: una variazione annua positiva ma inferiore a quella precedente indica una crescita meno veloce, non un ritorno ai valori dell’anno scorso. Inoltre i dati sono provvisori e potranno essere rivisti dall’ISTAT nelle prossime diffusioni.

Si tratta di giudizi degli operatori, non dello stesso indice dei prezzi delle compravendite usato in questa notizia.

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Case nuove ed esistenti: aumenti diversi

Su base annua, le abitazioni nuove crescono del 5,0% e quelle già esistenti del 3,7%. Entrambe le componenti rallentano rispetto al primo trimestre, quando le rispettive variazioni annue erano del 6,7% e del 4,6%. Nessuna delle due, quindi, registra un calo nel confronto con il 2025.

Anche il confronto con il trimestre immediatamente precedente è positivo: +2,7% per le case nuove e +1,5% per quelle esistenti. L’aumento complessivo dell’1,7% deriva dalla combinazione delle due componenti; non si ottiene facendo una semplice media aritmetica tra le loro percentuali, perché il peso delle compravendite non è identico.

Il differenziale tra nuovo ed esistente è un’informazione di mercato, ma non prova da solo che una casa nuova sia sempre un acquisto migliore o che tutte le case usate si rivalutino meno. Ubicazione, dimensioni, stato manutentivo, classe energetica e caratteristiche dell’edificio restano decisivi per il prezzo del singolo immobile.

Compravendite quasi ferme: +0,1% in un anno

Per i volumi, l’ISTAT richiama i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate: nel secondo trimestre 2026 le compravendite residenziali risultano in aumento appena dello 0,1% su base annua, dopo il +4,4% del trimestre precedente. È una sostanziale stabilità delle transazioni, non una diminuzione generalizzata.

Prezzi in crescita e numero di atti quasi invariato possono convivere. Il primo indicatore riguarda i valori delle abitazioni scambiate; il secondo conta le transazioni. Dai soli due numeri non è possibile ricavare una causa precisa dell’andamento, né concludere che ogni mercato locale sia fermo. Per capire una città o un quartiere occorrono dati più granulari e il confronto con immobili effettivamente simili.

Dove crescono di più: Centro, Torino e Roma

La crescita annuale dell’IPAB è positiva in tutte le ripartizioni territoriali diffuse dall’ISTAT. Il Centro segna +5,1%, il Nord-Est +4,2%, il Nord-Ovest +3,9% e il Sud e Isole +2,6%. Il Centro resta vicino al +5,2% del trimestre precedente; nelle altre ripartizioni il ritmo rallenta più sensibilmente.

Tra le città per le quali l’Istituto pubblica il dato, Torino cresce dell’8,5% in un anno, accelerando dal +3,8% del primo trimestre. Roma registra +6,4%, dopo +5,5%; Milano +2,4%, in rallentamento dal +7,1%. Si tratta delle variazioni dei prezzi, non della classifica delle città più care: un incremento più alto non significa che il prezzo assoluto al metro quadrato sia più elevato.

Questi numeri non devono essere applicati automaticamente a una valutazione privata. Anche all’interno della stessa città le differenze tra zone, condizioni dell’immobile e qualità energetica possono essere ampie. Per un acquisto o una vendita è necessario confrontare compravendite comparabili, costi dei lavori eventualmente necessari e documentazione urbanistica e catastale.

Che cosa cambia per chi compra o vende casa

Chi compra non dovrebbe interpretare il rallentamento nazionale come una garanzia di sconto. Conviene costruire un budget che includa imposte, notaio, eventuale mediazione, lavori e costo del finanziamento. Prima di impegnarsi, è prudente verificare conformità urbanistica e catastale, spese condominiali, attestato energetico e condizioni dell’immobile. Il dato ISTAT offre il contesto, ma non sostituisce la valutazione concreta.

Per chi vende, l’aumento dell’indice non autorizza a maggiorare automaticamente il prezzo richiesto del 4%. Conta il mercato di riferimento, e un immobile che richiede lavori può essere valutato in modo diverso da una casa già efficiente e pronta all’uso. Se l’obiettivo è capire la convenienza di un intervento prima della vendita, occorre stimarne costo e possibile effetto sul valore con professionisti qualificati.

Come usare il dato nella valutazione di un immobile

Un proprietario può utilizzare l’IPAB per collocare una trattativa nel contesto generale, ma per formulare un prezzo servono confronti locali. È utile raccogliere informazioni su abitazioni vendute di recente nella stessa zona e con metratura, piano, stato e dotazioni simili. I prezzi degli annunci non coincidono necessariamente con quelli finali di compravendita.

Una stima deve poi considerare costi e tempi di eventuali lavori. Un appartamento che richiede interventi sull’involucro o sugli impianti non è direttamente confrontabile con uno ristrutturato: la differenza di valore non si legge dal solo incremento percentuale nazionale. Anche per questo le variazioni di Torino, Roma e Milano vanno interpretate come tendenze statistiche, non come quotazioni applicabili a un indirizzo.

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I prossimi dati e i limiti della fotografia attuale

L’ISTAT indica il 17 dicembre 2026 come data della prossima diffusione. L’aggiornamento consentirà di verificare se il rallentamento annuale prosegue, se cambiano le differenze tra nuove ed esistenti e se le stime provvisorie vengono riviste. Fino ad allora, il dato certo è quello del periodo aprile-giugno 2026: non fotografa i prezzi di settembre né anticipa quelli del 2027.

Va anche ricordato che la notizia precedente di Edilizia.com sul mercato immobiliare citava il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia: lì gli agenti esprimono giudizi su prezzi, domanda, offerta e affitti. Qui invece si parla dell’indice ISTAT riferito ai prezzi delle case acquistate. I due lavori si possono leggere insieme, ma i rispettivi valori percentuali non sono intercambiabili.

Domande frequenti

I prezzi delle case stanno scendendo nel 2026?

Non secondo l’IPAB del secondo trimestre: l’indice cresce del 4,0% rispetto allo stesso periodo del 2025 e dell’1,7% rispetto al primo trimestre 2026. Rallenta la crescita annuale, che nel trimestre precedente era del 5,1%.

Aumentano di più le case nuove o quelle esistenti?

Nel confronto annuo del secondo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni nuove crescono del 5,0%; quelli delle abitazioni già esistenti del 3,7%. Sono medie di mercato, non percentuali valide per ogni immobile.

Torino è la città con le case più costose?

Il dato ISTAT citato non permette di dirlo: l’8,5% di Torino è la crescita annuale dell’indice dei prezzi, non il livello assoluto dei prezzi delle case o il loro valore medio al metro quadrato.

Le compravendite sono diminuite?

I volumi residenziali richiamati dall’ISTAT sono sostanzialmente stabili: +0,1% rispetto al secondo trimestre 2025, dopo il +4,4% registrato nel trimestre precedente.

Fonte ufficiale