Danni da infiltrazioni: manutenzione e obblighi in condominio

Le infiltrazioni d’acqua nei condomini sono un problema comune, ma quando i danni diventano gravi, capire chi è responsabile può essere complicato. La sentenza del Tribunale di Napoli del 17 ottobre 2024 ha affrontato proprio una situazione di questo tipo: il proprietario di un appartamento danneggiato ha citato in giudizio il vicino del piano superiore, il condominio e l’assicurazione per ottenere il risarcimento dei danni subiti.

La causa principale? Un balcone mal tenuto e frontalini in pessimo stato di manutenzione.

Questa vicenda non solo mette in evidenza l’importanza della manutenzione nelle parti comuni e private di un edificio, ma chiarisce anche le regole sulla ripartizione delle responsabilità tra proprietari, condominio e assicurazioni.

Come si è arrivati alla decisione del tribunale? E quali sono le implicazioni per casi simili?

Scopriamolo insieme.

Il contesto del caso

La vicenda giudiziaria è iniziata con un atto di citazione da parte del proprietario dell’appartamento danneggiato, che denunciava gravi infiltrazioni derivanti dalla pavimentazione e dai frontalini del balcone sovrastante.

Secondo l’attore, i danni al soffitto, che includevano distacchi di intonaco, ossidazione dei ferri d’armatura e fenomeni di crollo parziale, avevano raggiunto un livello tale da rendere inagibile l’ambiente interessato. Per evitare ulteriori crolli, era stato necessario predisporre interventi di emergenza, tra cui il fissaggio di un telo per raccogliere le infiltrazioni d’acqua.

Il vicino, proprietario del balcone sovrastante, ha negato ogni responsabilità, attribuendo invece le infiltrazioni al cattivo stato di manutenzione delle parti comuni condominiali, in particolare dei frontalini del balcone. Inoltre, ha evidenziato che l’attore aveva effettuato modifiche al proprio terrazzo, chiudendolo parzialmente con una struttura in alluminio, sostenendo che tali lavori avessero contribuito al peggioramento della situazione.

Il condominio, chiamato in causa per la presunta mancata manutenzione delle parti comuni, ha respinto ogni addebito e chiesto l’intervento della propria compagnia assicurativa. Tuttavia, l’assicurazione ha contestato la propria responsabilità, sostenendo che lo stato di abbandono manutentivo rendesse il danno non coperto dalla polizza.

Le questioni principali affrontate dal tribunale

Il Tribunale ha esaminato tre aspetti fondamentali per risolvere la controversia. Al centro del dibattito vi era la determinazione di chi fosse effettivamente responsabile dei danni subiti dall’appartamento dell’attore. In base alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio, è emerso che i fenomeni infiltrativi erano stati causati sia dalla cattiva impermeabilizzazione del balcone sovrastante, di proprietà del vicino, sia dallo stato di abbandono dei frontalini, che non garantivano il corretto deflusso delle acque piovane.

Pertanto, il giudice ha riconosciuto una responsabilità congiunta tra il proprietario del balcone e il condominio.

Un altro aspetto rilevante della sentenza riguarda la natura giuridica dei frontalini dei balconi. Il giudice ha stabilito che tali elementi costituiscono parte integrante della facciata dell’edificio e, in quanto tali, sono considerati beni condominiali. Di conseguenza, il condominio aveva l’obbligo di provvedere alla loro manutenzione periodica per evitare situazioni di degrado come quella verificatasi.

Infine, una questione delicata riguardava la legittimità delle richieste di risarcimento avanzate dall’attore, dato che, durante il corso della causa, l’appartamento era stato oggetto di un pignoramento e successivo trasferimento.

Il tribunale ha chiarito che il diritto al risarcimento resta in capo al proprietario che subisce il danno al momento del suo verificarsi, poiché tale diritto è autonomo rispetto alla titolarità del bene stesso. Questo principio è stato confermato anche dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.

La decisione del tribunale

Il Tribunale di Napoli ha emesso una sentenza che distribuisce in modo preciso le responsabilità per i danni subiti dall’appartamento dell’attore.

In primo luogo, il giudice ha condannato in solido il vicino proprietario del balcone sovrastante e il condominio. Questa decisione si basa sul fatto che entrambe le parti hanno contribuito al verificarsi del danno: il vicino, per non aver garantito una corretta manutenzione e impermeabilizzazione del proprio balcone; il condominio, per aver trascurato i frontalini, parte comune dell’edificio, che non consentivano il corretto deflusso delle acque piovane.

Il giudice ha anche confermato che i frontalini dei balconi fanno parte della facciata dell’edificio e sono quindi da considerarsi beni comuni. Questo dettaglio è stato fondamentale per stabilire che il condominio ha una responsabilità diretta nella manutenzione di questi elementi e che la mancata cura ha contribuito in modo significativo al degrado e alle infiltrazioni.

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Un aspetto cruciale della sentenza è stato il riconoscimento dell’operatività della polizza assicurativa condominiale. Nonostante iniziali contestazioni da parte dell’assicurazione, il giudice ha stabilito che i danni erano coperti dalla polizza, poiché non vi era dolo ma solo colpa. Tuttavia, è stato sottolineato che il condominio ha il dovere di mantenere le parti comuni in buono stato per evitare che eventi prevedibili, come le infiltrazioni, possano essere esclusi dalla copertura assicurativa.

Infine, il tribunale ha deciso che il risarcimento complessivo, pari a circa 2.899,77 euro, venga suddiviso proporzionalmente tra il vicino e il condominio, sulla base delle responsabilità accertate.

Inoltre, il giudice ha disposto che le spese per i lavori necessari alla messa in sicurezza siano condivise tra le parti. Questa ripartizione riflette l’approccio del tribunale di bilanciare le colpe, garantendo che il risarcimento sia equo per l’attore e sostenibile per i responsabili.