Superbonus 110%: attenzione alla CILAS incompleta, il rischio decadenza è reale

Negli ultimi anni, il Superbonus ha rappresentato uno degli strumenti fiscali più rilevanti per incentivare gli interventi di riqualificazione energetica e antisismica degli edifici. Tuttavia, la sua complessa normativa ha generato dubbi e criticità, portando molti contribuenti a ricorrere all’interpello presso l’Agenzia delle Entrate.

È proprio questo il caso affrontato nella risposta n. 122/2025, che chiarisce cosa accade quando nella CILAS manca un’annotazione fondamentale.

Un contribuente, identificato come [ALFA], ha esposto all’Agenzia un caso molto preciso: proprietario di un edificio residenziale composto da 2 a 4 unità immobiliari, tutte sanate e legittimate prima dell’inizio dei lavori, ha eseguito interventi agevolabili con Superbonus nel biennio 2021–2022. Tuttavia, nella CILAS presentata il 17 novembre 2021 non era stato compilato il quadro “F”, dedicato alle attestazioni sulla costruzione o legittimazione dell’immobile.

A fronte di ciò, il contribuente ha chiesto se questa omissione comportasse la decadenza dal Superbonus, se fosse possibile convertire le detrazioni in quelle ordinarie e se vi fosse una responsabilità fiscale legata alla cessione del credito, già effettuata a un istituto bancario.

Cosa ha risposto l’Agenzia delle Entrate? Come può un errore apparentemente formale compromettere un’agevolazione così importante? E quali sono i rimedi possibili?

La domanda del contribuente: il caso concreto

Il lettore, identificato con lo pseudonimo [ALFA], ha sottoposto all’Agenzia delle Entrate una questione piuttosto articolata relativa alla fruizione del Superbonus ai sensi dell’articolo 119, commi 1 e 2, del Decreto-legge n. 34 del 19 maggio 2020 (cosiddetto “Decreto Rilancio”). In particolare, ha dichiarato di essere unico proprietario di un edificio residenziale, regolarizzato prima dell’inizio dei lavori con apposita pratica edilizia, all’interno del quale ha sempre mantenuto la propria abitazione principale.

Nel biennio 2021-2022 ha realizzato una serie di interventi di efficientamento energetico: cappotto termico, sostituzione serramenti e impianti di climatizzazione, installazione di collettori solari, impianto fotovoltaico e relativo accumulo. Tutti gli interventi sono stati regolarmente asseverati e hanno generato un credito fiscale ceduto a un primario istituto di credito.

Il punto critico sollevato riguarda però la CILAS, in quanto il quadro “F”, relativo alle attestazioni sulla costruzione o legittimazione dell’immobile, è risultato non compilato. Da qui i tre quesiti chiave posti all’Agenzia:

• La mancata compilazione del quadro “F” comporta la decadenza dal Superbonus, anche se lo stato legittimo dell’immobile è stato attestato precedentemente tramite sanatoria? È un errore formale o sostanziale?
• In caso di decadenza, è possibile convertire il Superbonus in bonus edilizi ordinari? E in tal caso, quali sarebbero i tempi e le modalità del ravvedimento, incluse sanzioni e interessi?
• Se si dovesse procedere alla cessione di una o più unità immobiliari, ci sarebbe il rischio di una tassazione delle plusvalenze ai sensi dell’articolo 67 del TUIR, come modificato di recente?

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La risposta dell’agenzia: Cilas incompleta e decadenza dal superbonus

L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 122/2025, ha fornito un chiarimento di grande rilievo in materia di Superbonus. Richiamando l’articolo 119, comma 13-ter, del Decreto Rilancio, ha ribadito che per poter accedere all’agevolazione del 110% è necessaria la presentazione della CILAS correttamente compilata, inclusa l’attestazione sulla costruzione o legittimazione dell’immobile.

In particolare, secondo la norma, la decadenza dal Superbonus si verifica nei seguenti casi:

• mancata presentazione della CILA;
• interventi realizzati in difformità dalla CILA;
• assenza dell’attestazione dei dati richiesti nel quadro “F”;
• dichiarazioni non veritiere nelle attestazioni.

Pertanto, la mancata compilazione del quadro “F” della CILAS comporta la decadenza automatica dal Superbonus, a prescindere dalla regolarizzazione urbanistica avvenuta tramite sanatoria prima dell’avvio dei lavori.

Si tratta, dunque, di una violazione sostanziale e non formale.

Tuttavia, l’Agenzia ha anche aperto alla possibilità per il contribuente di recuperare il beneficio fiscale attraverso i bonus ordinari, qualora siano soddisfatti i requisiti specifici per ciascuna agevolazione (es. Ecobonus, Bonus ristrutturazioni). In questo caso, la detrazione potrà essere fruita solo in dichiarazione dei redditi, e non sarà più cedibile a terzi.

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Ravvedimento operoso e tassazione delle plusvalenze: cosa dice l’Agenzia

In risposta al secondo quesito, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il contribuente, decaduto dal Superbonus per omissioni nella CILA-S, può ricorrere al ravvedimento operoso, ai sensi dell’art. 13 del D.lgs. n. 472/1997. Questo strumento consente di regolarizzare la propria posizione versando quanto dovuto – imposta, sanzioni e interessi – con una riduzione delle sanzioni calcolata in funzione della tempestività del ravvedimento stesso.

Riguardo alla decorrenza (dies a quo) per il calcolo degli interessi e delle sanzioni, l’Agenzia ha accolto la soluzione proposta dal contribuente: si farà riferimento alla data di trasmissione all’Agenzia delle Entrate del modello di cessione del credito. Questo perché non è tecnicamente possibile individuare con certezza il momento in cui il cessionario ha utilizzato il credito.

Infine, per quanto concerne il terzo quesito relativo alla possibile tassazione delle plusvalenze in caso di cessione dell’immobile oggetto degli interventi, l’Agenzia ha chiarito che:

• L’art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR prevede la tassazione delle plusvalenze per immobili ristrutturati con Superbonus, se ceduti entro 10 anni, salvo alcune eccezioni (es. abitazione principale).
• Tuttavia, nel caso in questione, poiché il contribuente ha perso il diritto al Superbonus, non si applica la nuova disciplina delle plusvalenze agevolate, ma quella ordinaria di cui alla lettera b) del medesimo articolo, valida per cessioni entro 5 anni dall’acquisto o costruzione (esclusi i casi di abitazione principale).

In sintesi, la perdita del Superbonus non implica automaticamente una tassazione della plusvalenza secondo la nuova normativa introdotta per gli immobili “superbonificati”, ma può comunque esporre il contribuente a tassazione secondo la disciplina ordinaria se l’immobile viene venduto prima dei cinque anni.