Superbonus 110% possibile se il condominio presenta unità F/3?

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Le regole generali per accedere al Superbonus 110%, escludono la possibilità di beneficiare dell’incentivo per gli immobili accatastati in categoria F/3 (fabbricati in fase di costruzione).

Tuttavia, tale disposizione non è del tutto chiara infatti, con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2021, si introduce la clausola che consente di accedere al beneficio per gli interventi legati all’efficientamento energetico senza presentare l’APE. La concessione risulta valida unicamente per gli immobili sprovvisti di tetto di copertura, o di uno o più muri perimetrali.

Dunque, ciò includerebbe in maniera indiretta anche i fabbricati in fase di costruzione tra gli immobili ammessi al beneficio del Superbonus 110%. Tale punto è ancora da chiarire, ma l’Agenzia delle Entrate, con l’ultimo caso affrontato in merito, continua ad escludere le unità catastali F/3 dalle strutture ammesse, anche in condominio.

Approfondiamo di seguito.

Superbonus 110%: il caso

È possibile che un condominio possa accedere al Superbonus 110% se nel complesso sono presenti unità immobiliari accatastate in F/3?

Questo è l’argomento trattato dall’Agenzia delle Entrate con la recente risposta n. 174 del 16 marzo 2021. L’interpello posto in essere dall’istante riguarda un condominio composto da 18 appartamenti e 3 magazzini in tutto. Dei 18 appartamenti, 5 sono accatastati come fabbricati ancora in fase di costruzione.

Il condominio chiede dunque se:

  • La presenza di tali fabbricati esclude per l’intero complesso la possibilità di accedere al beneficio;
  • Le unità in F/3 sono da calcolare nella spesa complessiva ammissibile per accedere al bonus 110%;
  • In caso di accesso al beneficio, sia possibile eseguire lavori trainati anche sulle unità in fase di costruzione.
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Si al beneficio, ma escluse da ogni calcolo le unità non “esistenti”

L’Agenzia delle Entrate, dopo aver elencato nuovamente i criteri necessari per poter beneficiare del Superbonus 110%, si sofferma su alcune disposizioni ben precise.

Ovvero, ricorda che gli interventi di coibentazione termica devono interessare almeno il 25% della superficie disperdente lorda del condominio. Il calcolo dovrebbe considerare l’intero edificio in sé, senza distinzioni tra unità riscaldate e non riscaldate.

Dunque, in un caso del genere, si devono includere nella percentuale anche gli immobili non funzionalmente indipendenti a patto però che questi siano identificati come “esistenti” e che abbiano già una precisa destinazione d’uso. Quindi, le unità F/3, essendo immobili la cui identità ancora non è definita, continuano ad essere esclusi dal beneficio.

Tuttavia, questo non comporta l’esclusione per tutto il condominio.

Le Entrate chiariscono infatti che, per il raggiungimento del 25% della superficie disperdente lorda, le unità F/3 non dovranno essere considerate ma, se escluse queste, il complesso raggiunge comunque la percentuale richiesta, potrà accedere al Superbonus 110%.

Rimane il fatto che le unità in fase di costruzione non dovranno essere considerate nel calcolo dei limiti di spesa ammissibile. E non potranno in alcun modo essere interessate dai lavori trainati, concessi invece per le unità esistenti e finite che compongono il condominio.

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