Bonus Prima Casa in eredità: possibile rinuncia per nuovo acquisto?

Il Bonus Prima Casa concede una notevole riduzione delle imposte relative agli atti d’acquisto di un’abitazione da adibire a Prima Casa.

L’incentivo, tuttavia, spetta anche nei casi in cui l’immobile oggetto di trasferimento non si ottenga tramite atto d’acquisto ma mediante atti di donazione o successione.

In questi casi è possibile procedere con la rinuncia al diritto di abitazione e, quindi, con la rinuncia all’incentivo, qualora si volesse beneficiare del Bonus Prima Casa per acquistare un nuovo immobile autonomamente.

Approfondiamo di seguito.

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Bonus Prima Casa: rinuncia al diritto di abitazione

Il caso di oggi è stato affrontato dall’Agenzia delle Entrate con la risposta ad interpello n. 525 del 26 ottobre 2022.

L’istante dichiara di aver ereditato, in seguito al decesso della moglie, il 50% della casa coniugale in cui vivevano, mentre il restante 50% è stato ereditato dalla figlia dei due.

Il soggetto fa presente che sull’immobile, ai sensi dell’art. 540 del Codice Civile, si è costituito il diritto di abitazione a proprio favore, in qualità di coniuge superstite.

Ciò posto, l’istante afferma che all’atto di successione è stato applicato il Bonus Prima Casa, con la riduzione delle imposte relative al trasferimento.

Ad oggi, tuttavia, l’uomo sostiene che vorrebbe acquistare la piena proprietà di una nuova abitazione che si trova nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile ereditato. Egli vorrebbe adibire la nuova unità a Prima Casa, mediante lo spostamento della propria residenza anagrafica e fiscale, nonché del proprio domicilio.

Per l’acquisto, l’istante vorrebbe beneficiare del Bonus Prima Casa ma tale opzione è ostacolata dal fatto che egli risulti essere già titolare del 50% dell’abitazione ereditata, per la quale ha già beneficiato delle agevolazioni Prima Casa.

Al fine di ovviare a tale problema, il soggetto afferma di voler rinunciare al proprio diritto di abitazione acquisito a titolo gratuito, sulla casa ereditata. Chiede pertanto:

1. Se la rinuncia debba essere formale o tacita e, in particolare:

• • Nel caso di rinuncia in forma tacita, l’istante chiede se il solo fatto di trasferire la propria residenza e il proprio domicilio altrove possa portare automaticamente alla decadenza del diritto di abitazione sull’immobile ereditato, mediante l’impegno, in fase di rogito definitivo per il nuovo acquisto, di trasferirvi la propria residenza entro 18 mesi;
  • Se l’atto di rinuncia sia soggetto a trascrizione.

2. Se la rinuncia sia soggetta a tassazione ai fini delle imposte indirette e, in questo caso si chiede:

• • Se le imposte debbano essere calcolate solo in riferimento al 50% della propria quota di immobile e quindi al 50% del loro ammontare totale.

3. Se la figlia sarà soggetta al pagamento di imposte derivanti dall’atto di rinuncia del padre;
4. Nel momento in cui anche il padre verrà a mancare, e quindi la figlia erediterà anche il nuovo immobile acquistato dal padre, si chiede:

• • Se, a tale futuro atto di successione, la figlia potrà applicare le agevolazioni Prima Casa;
  • Se la figlia sarà vincolata ad usufruire del Bonus Prima Casa per l’abitazione ereditata dalla madre oppure se potrà scegliere di applicare le agevolazioni per l’atto di successione relativo invece al nuovo immobile acquistato dal padre.

Atto di rinuncia: obbligo di forma scritta e di trascrizione

L’Agenzia delle Entrate fa presente innanzitutto che l’atto di rinuncia al diritto di abitazione deve obbligatoriamente essere redatto in forma scritta, mediante atto pubblico o scrittura privata. In caso contrario l’atto non avrà valore.

Tale disposizione è prevista dall’art. 1350 c.c., mentre all’art. 2643 c.c. viene chiarito che questa tipologia di atti, che hanno come oggetto la modifica di un diritto reale immobiliare, devono essere sempre soggetti a trascrizione.

Nel caso in cui tali condizioni vengano rispettate, così come tutti gli altri requisiti previsti per beneficiare dell’incentivo, allora sarà possibile per l’uomo usufruire nuovamente del Bonus Prima Casa per acquistare la nuova abitazione.

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Atto di rinuncia come il trasferimento: imposte da applicare

Per quanto riguarda le imposte applicabili all’atto di rinuncia a titolo gratuito del diritto di abitazione, il Fisco afferma che, sotto il profilo fiscale, anche l’atto di rinuncia a titolo gratuito deve essere considerato come un “trasferimento”.

Difatti, come previsto dal Testo Unico delle disposizioni sull’imposta sulle successioni e donazioni (TU n. 346 del 31 ottobre 1990), all’art. 1, comma 2:

“Si considerano trasferimenti anche la costituzione di diritti reali di godimento, la rinunzia a diritti reali o di credito e la costituzione di rendite o pensioni.”

Il punto è stato poi chiarito successivamente anche dalla Corte di Cassazione che, con l’ordinanza n. 2252 del 28 gennaio 2019, ha affermato che la rinuncia ai diritti reali deve essere considerata alla stregua di un trasferimento perché tale rinuncia genera “un arricchimento nella sfera giuridica altrui” e, pertanto, è “soggetta a imposta ipo-catastale”.

In base sempre al TU delle imposte su successioni e donazioni, all’atto saranno applicate dunque le imposte:

• Ipotecaria, nella misura dell’1%;
• Catastale, nella misura del 2%.

La base imponibile sulla quale calcolare tali imposte sarà costituita dal valore del diritto di abitazione che è oggetto di rinuncia alla data dell’atto, nella misura del 50% corrispondente alla quota di proprietà dell’abitazione della figlia.

Tuttavia, il Fisco chiarisce, la figlia non potrà usufruire del Bonus Prima Casa in quanto, come stabilito dall’art. 69 della Legge n. 342 del 21 novembre 2000, l’agevolazione può essere applicata agli acquisti derivanti da successioni o donazioni, ma non è in alcun modo applicabile agli “atti a titolo gratuito”.

Bonus Prima Casa: necessaria obiettiva incertezza per i casi

Per quanto riguarda l’ultimo quesito, riferito a quando l’uomo sarà deceduto e alla possibilità per la figlia di scegliere se beneficiare del Bonus Prima Casa per l’abitazione ereditata dalla madre oppure a quella che erediterà dal padre, l’Agenzia rappresenta quanto segue.

Sul punto si precisa solamente quanto chiarito dalla Circolare n. 44 del 7 maggio 2001, ovvero che:

“in caso di trasferimento per successione o donazione di più immobili in presenza di un solo beneficiario, l’agevolazione deve essere riferita soltanto ad un’unica unità immobiliare e relative pertinenze.”

Ciò posto, si fa presente tuttavia che sul quesito l’amministrazione non può dare un giudizio né un’opinione, in quanto si parla qui di avvenimenti futuri ed eventuali, sui quali attualmente non esiste certezza.

Il Fisco difatti ha la possibilità di rispondere agli interpelli in merito all’applicazione delle disposizioni tributarie, solo qualora i casi presentati siano caratterizzati da “obiettiva incertezza normativa”.

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