Bonus edilizi 2025: cosa cambia con la nuova circolare dell’Agenzia delle Entrate

Il 19 giugno 2025, l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la Circolare n. 8/E, un documento atteso che chiarisce le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 in materia di detrazioni fiscali per l’edilizia. Il testo, diffuso attraverso il portale FiscoOggi, fornisce istruzioni operative dettagliate agli uffici e illustra come cambiano le agevolazioni per Ecobonus, Sismabonus, Superbonus e bonus ristrutturazioni.

I principali interventi della legge puntano a rimodulare le aliquote di detrazione, ridefinire i limiti temporali e introdurre restrizioni per gli impianti meno sostenibili, in linea con le direttive europee sul risparmio energetico. Tra le misure più rilevanti vi è l’esclusione dai benefici per le caldaie alimentate a combustibili fossili, la possibilità di spalmare in 10 anni le detrazioni del 2023, e nuove regole che premiano chi investe sulla prima casa.

Tutte le modifiche si inseriscono in un contesto di graduale riduzione delle agevolazioni più generose introdotte negli anni passati, ma con nuove opportunità per chi agisce in tempi rapidi e con consapevolezza normativa.

Quali interventi edilizi saranno ancora agevolati nel 2025? Chi potrà beneficiare delle aliquote più alte? E che fine fa il Superbonus?

Continua a leggere per scoprirlo.

Modifiche al TUIR: detrazioni edilizie ed efficienza energetica

Una delle prime novità rilevanti contenute nella Circolare n. 8/E riguarda l’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), che disciplina le detrazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica.

La Legge di Bilancio 2025 anticipa al 1° gennaio 2025 (anziché il 2028) la riduzione dell’aliquota di detrazione al 30%, inizialmente prevista solo per il periodo 2028–2033. Questo significa che per le spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027, le agevolazioni per gli interventi edilizi ordinari e per il miglioramento energetico subiranno un primo taglio rispetto alla percentuale del 50% finora vigente.

Tuttavia, la circolare chiarisce che sono escluse da questa riduzione le spese riferite agli interventi di sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza con generatori a gas di ultima generazione, per i quali resta la detrazione al 50%, come da comma 3-bis dello stesso articolo 16-bis.

Questa distinzione è importante perché inaugura un meccanismo selettivo basato sull’efficienza energetica e la sostenibilità degli interventi, premiando quelli più coerenti con gli obiettivi ambientali europei.

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Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni: nuove aliquote e tempistiche

La Circolare n. 8/E dettaglia le nuove aliquote per l’Ecobonus e il Bonus Ristrutturazioni, valide per il triennio 2025-2027, in attuazione del comma 55 della Legge di Bilancio 2025.

A partire dal 1° gennaio 2025, la detrazione scende al 36% per le spese sostenute nel 2025 e al 30% per quelle sostenute nel 2026 e 2027, per tutte le tipologie di intervento ammesse finora. Tuttavia, viene introdotta una maggiorazione importante: per chi possiede l’immobile come abitazione principale, la detrazione sale al 50% nel 2025 e al 36% nei due anni successivi.

Rimane confermato il tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare, mentre sono esclusi dal beneficio gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili (tema che verrà approfondito più avanti).

La nuova aliquota si applica anche a interventi che fino al 2024 godevano di percentuali più elevate, come ad esempio:

• gli interventi sulle parti comuni degli edifici condominiali,
• o quelli combinati con riduzione del rischio sismico e riqualificazione energetica.

Chi ha avviato lavori entro il 31 dicembre 2024, e ha già fruito di parte della detrazione (es. 65%), potrà calcolare la detrazione residua secondo le nuove percentuali in vigore, applicandole al residuo del plafond complessivo.

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Sismabonus: proroghe, nuove percentuali e casi particolari

Anche il Sismabonus, regolato dall’articolo 16 del D.L. 63/2013, viene aggiornato alla luce della Legge di Bilancio 2025. La Circolare n. 8/E conferma la proroga delle detrazioni per le spese sostenute fino al 2027, ma con una rimodulazione delle aliquote che segue lo stesso schema previsto per l’Ecobonus e il Bonus Ristrutturazioni.

Dal 2025 le detrazioni vengono fissate al:

• 36% per il 2025 e 30% per il 2026 e 2027 per tutti;
• 50% per il 2025 e 36% per il 2026 e 2027 nel caso in cui le spese siano sostenute dal proprietario o titolare di diritto reale su immobile adibito ad abitazione principale.

Questo significa che anche le detrazioni maggiorate previste fino al 2024 (come l’80% o 85% per demolizione e ricostruzione o per passaggio a due classi sismiche inferiori) subiranno un ridimensionamento in termini di aliquote, pur restando invariati i massimali di spesa (96.000 €) e i criteri per individuare gli interventi agevolabili.

Chi ha già speso una parte del massimale entro il 2024 e intende completare i lavori nel 2025 dovrà calcolare la detrazione residua applicando le nuove percentuali (esempio pratico: spesi 80.000 € su 96.000, restano 16.000 € detraibili al 36% o 50%).

Infine, anche per il Sismabonus viene riconosciuta la maggiorazione per l’abitazione principale, sia in caso di interventi diretti, sia per l’acquisto di immobili oggetto di interventi antisismici (il cosiddetto Sismabonus acquisti), a patto che l’immobile venga adibito a prima casa entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione del beneficio.

Bonus mobili 2025: conferma e limiti invariati

Accanto agli interventi strutturali, la Legge di Bilancio 2025 ha confermato anche per l’anno in corso il Bonus mobili, ossia la detrazione per l’acquisto di arredi e grandi elettrodomestici destinati a immobili oggetto di ristrutturazione.

Come chiarito dalla Circolare n. 8/E, il limite massimo di spesa detraibile rimane fissato a 5.000 euro, in linea con quanto previsto per il 2024. La detrazione continua ad essere del 50%, e riguarda spese sostenute entro il 31 dicembre 2025 per beni destinati a un immobile in cui siano stati avviati lavori di recupero edilizio.

Restano confermate anche le caratteristiche richieste agli elettrodomestici per rientrare nell’agevolazione: almeno classe A per i forni, E per lavatrici e lavastoviglie, F per frigoriferi e congelatori. Il pagamento deve avvenire con strumenti tracciabili (bonifico, carta di credito o debito), e va conservata la documentazione fiscale.

È importante sottolineare che l’agevolazione non si rinnova automaticamente per ogni spesa sostenuta, ma è collegata a ogni singolo intervento edilizio: ogni contribuente può usufruirne una sola volta per ciascun immobile ristrutturato.

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Stop alle caldaie a combustibili fossili: cosa cambia dal 2025

Una delle novità più significative introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 — e chiarita in modo puntuale dalla Circolare n. 8/E — riguarda l’esclusione dagli incentivi fiscali per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. La misura si applica a tutte le detrazioni: Ecobonus, Bonus ristrutturazioni e anche Superbonus.

La norma recepisce la Direttiva (UE) 2024/1275, che impone agli Stati membri, a partire dal 1° gennaio 2025, di non incentivare più l’installazione di caldaie che utilizzano gas, gasolio o altri combustibili fossili, tranne casi eccezionali.

In particolare:

• Non sono più ammesse le detrazioni per caldaie a condensazione (anche di ultima generazione) e generatori d’aria calda alimentati da gas o combustibili fossili.
• Restano ammesse invece le installazioni di:
  • microcogeneratori, anche se alimentati a gas;
  • generatori a biomassa;
  • pompe di calore ad assorbimento a gas, che non rientrano nella definizione tecnica di “caldaia”;
  • sistemi ibridi fabbricati in combinazione tra caldaia a condensazione e pompa di calore.

Rilevante anche la posizione assunta dall’Agenzia per il Superbonus: anche per questa detrazione non sono più ammessi gli interventi trainanti che prevedano la sostituzione con caldaie a combustibili fossili, salvo che sia stata presentata la CILA o la richiesta di titolo abilitativo entro il 31 dicembre 2024.

Infine, viene chiarito che il divieto non si applica soltanto alle sostituzioni, ma anche alle nuove installazioni, andando così a limitare le agevolazioni su una larga fetta di impianti termici non in linea con i nuovi standard ambientali europei.

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Superbonus nel 2025: nuove regole e gestione delle spese 2023

Con il 2025, anche il Superbonus subisce ulteriori limature. La Circolare n. 8/E specifica che la detrazione, già ridotta al 65% per il nuovo anno, spetta solo a determinate condizioni e non è più automaticamente applicabile a tutti gli interventi.

Per poter usufruire del Superbonus nel 2025, è necessario che entro il 15 ottobre 2024:

• sia stata presentata la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per gli interventi su edifici unifamiliari o plurifamiliari,
• sia stata approvata la delibera condominiale e presentata la CILA, nel caso di interventi in condominio,
• oppure sia stata presentata l’istanza per il titolo abilitativo in caso di demolizione e ricostruzione.

Inoltre, viene introdotta una nuova opzione per le spese sostenute nel 2023: i contribuenti possono decidere di ripartire la detrazione in 10 anni anziché nei tempi ordinari. Questa scelta va formalizzata mediante una dichiarazione integrativa da trasmettere entro il 31 ottobre 2025, senza sanzioni né interessi, anche nel caso in cui emerga un maggior debito d’imposta.

La ratio della misura è duplice: da un lato, contenere il peso fiscale per lo Stato nel breve termine, dall’altro consentire ai contribuenti una pianificazione più sostenibile delle detrazioni, spalmando l’impatto fiscale su un orizzonte decennale.

Infine, si chiarisce che, per gli interventi avviati nel 2024 o successivamente, la ripartizione decennale è obbligatoria, come già previsto dall’art. 4-bis del D.L. 39/2024.

Maggiorazioni per l’abitazione principale: chi ne ha diritto e come ottenerle

Una delle novità più rilevanti e vantaggiose introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 riguarda le aliquote maggiorate previste per i contribuenti che effettuano interventi su unità immobiliari adibite ad abitazione principale. La Circolare n. 8/E dedica ampio spazio a questa misura, che si applica a Ecobonus, Bonus ristrutturazioni e Sismabonus.

Nel dettaglio, la detrazione viene aumentata:

• al 50% per le spese sostenute nel 2025,
• al 36% per le spese sostenute nel 2026 e 2027,

ma solo se il contribuente:

1. è titolare del diritto di proprietà (anche nuda proprietà o proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione);
2. e l’unità immobiliare è adibita ad abitazione principale al momento del pagamento o dell’inizio lavori (o, in alcuni casi, al termine degli stessi).

Rientra nella definizione di abitazione principale anche quella adibita a dimora abituale da un familiare del contribuente, ma ai fini del beneficio si considera solo l’abitazione dove risiede il titolare del diritto. Inoltre, il beneficio si estende anche:

• alle pertinenze già vincolate all’abitazione principale;
• alle quote condominiali di interventi su parti comuni, purché il condomino sia residente nell’immobile oggetto dei lavori.

Per i cosiddetti Sismabonus acquisti, l’aliquota maggiorata è riconosciuta solo se l’immobile acquistato viene adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima detrazione.

Una precisazione utile: se nel corso degli anni successivi l’immobile perde la qualifica di abitazione principale, la maggiorazione resta valida e non viene revocata.