Realizzare una tettoia, un forno o un piccolo manufatto accessorio può sembrare un intervento minimo, spesso percepito come “innocuo”. Eppure, proprio queste opere sono tra le più contestate dai Comuni e finiscono frequentemente al centro di ordinanze di demolizione.

Una recente sentenza del Consiglio di Stato riporta l’attenzione su un tema molto delicato: quando un’opera è davvero edilizia libera e quando, invece, costituisce un abuso da demolire, anche a distanza di anni e anche in presenza di una domanda di sanatoria presentata con il decreto “Salva Casa”.

Il Comune può ordinare la demolizione senza tener conto del tempo trascorso? Il “Salva Casa” può bloccare o sospendere un ordine di demolizione? E cosa succede se l’immobile si trova in area vincolata?

Il caso esaminato: opere “accessorie” ma senza titolo edilizio

La vicenda prende origine da un controllo comunale che ha portato all’accertamento della realizzazione di più manufatti edilizi – tra cui una tettoia, un forno e locali di servizio – costruiti in adiacenza a un edificio principale.

Si trattava di strutture stabilmente infisse al suolo, realizzate in parte in muratura e in parte con elementi strutturali, dotate di copertura e idonee a creare nuova volumetria. Proprio per queste caratteristiche, il Comune ha ritenuto che le opere non potessero essere considerate temporanee né riconducibili all’edilizia libera.

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A fronte dell’assenza del permesso di costruire e, trattandosi di area sottoposta a tutela, anche della necessaria autorizzazione paesaggistica, l’amministrazione ha adottato un’ordinanza di demolizione. Il provvedimento è stato impugnato dal privato, prima davanti al TAR e poi in appello, sostenendo – tra le altre cose – che le opere fossero di modesta entità e che il Comune fosse a conoscenza della situazione da tempo.

Perché l’ordine di demolizione è un atto vincolato

Uno dei passaggi più importanti della sentenza riguarda la natura dell’ordine di demolizione, che il Consiglio di Stato ribadisce essere un atto vincolato. In termini semplici, questo significa che quando il Comune accerta un abuso edilizio non ha margini di scelta: non può decidere se demolire oppure no, né è tenuto a valutare interessi contrapposti o situazioni soggettive del proprietario. L’intervento repressivo diventa, per legge, doveroso.

Proprio per questo motivo, l’ordinanza di demolizione non richiede una motivazione particolarmente articolata. È sufficiente che il provvedimento descriva le opere realizzate, accerti l’assenza del titolo edilizio e richiami le norme violate. Secondo i giudici, l’ordine di demolizione svolge una funzione sanzionatoria automatica, che scatta nel momento stesso in cui l’abuso viene rilevato.

Questo principio ha un effetto pratico molto rilevante: il tempo trascorso, le condizioni personali del proprietario o l’uso concreto dei manufatti non incidono sulla legittimità della demolizione.

Il tempo non sana l’abuso: nessun affidamento per il privato

Un altro punto su cui il Consiglio di Stato è molto chiaro tramite la sentenza n. 402/2026 riguarda il decorso del tempo e la presunta conoscenza pregressa dell’abuso da parte del Comune.

Secondo i giudici, anche se l’amministrazione fosse venuta a conoscenza delle opere anni prima, questo non impedisce l’adozione dell’ordine di demolizione. L’abuso edilizio, infatti, è considerato un illecito permanente, che continua a produrre effetti fino a quando l’opera resta in piedi.

Di conseguenza, il privato non può invocare alcun legittimo affidamento sul fatto che l’intervento non venga più sanzionato solo perché è trascorso molto tempo o perché il Comune non è intervenuto subito. La mancata repressione tempestiva dell’abuso non equivale a una sanatoria implicita, né può trasformarsi in una sorta di tolleranza amministrativa.

Questo principio ha un impatto concreto molto forte: anche opere realizzate anni prima possono essere demolite, se prive di titolo edilizio valido.

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Tettoie, forni e locali accessori: perché non sono edilizia libera

Uno degli errori più frequenti, al centro anche di questa vicenda, è ritenere che opere “di servizio” o accessorie possano essere realizzate liberamente, senza permessi. Il Consiglio di Stato smentisce con decisione questa convinzione.

Secondo i giudici, non conta il nome dell’opera, ma l’effetto che produce sul territorio. Tettoie, forni e locali accessori non rientrano nell’edilizia libera quando:

  • sono stabilmente ancorati al suolo;
  • creano volume edilizio autonomo;
  • modificano la sagoma dell’edificio principale;
  • determinano un incremento della superficie utile.

In questi casi, anche se le dimensioni non sono particolarmente rilevanti, l’intervento viene qualificato come nuova costruzione, con la conseguente necessità di ottenere il permesso di costruire.

La sentenza chiarisce inoltre che le singole opere non possono essere valutate isolatamente: quando vengono realizzate nello stesso contesto spazio-temporale, devono essere considerate nel loro effetto complessivo, soprattutto in termini di trasformazione urbanistica del suolo.

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Il vincolo paesaggistico: un ostacolo decisivo alla regolarizzazione

La sentenza affronta poi un aspetto spesso sottovalutato, ma determinante: la presenza di un vincolo paesaggistico sull’area interessata dagli interventi.

In questi casi, il Consiglio di Stato ribadisce che qualsiasi opera che comporti la creazione di volume richiede non solo il titolo edilizio ordinario, ma anche la preventiva autorizzazione paesaggistica. La mancanza di questo ulteriore titolo rende l’intervento illegittimo a prescindere dalla sua destinazione o dalla sua funzione accessoria.

Un chiarimento molto importante riguarda il momento in cui il vincolo viene apposto. Anche qualora la tutela paesaggistica fosse intervenuta successivamente alla realizzazione delle opere, ciò non elimina le conseguenze giuridiche dell’abuso. In particolare, in caso di richiesta di sanatoria, l’amministrazione deve comunque valutare la compatibilità attuale dei manufatti con il regime di tutela paesaggistica.

In presenza di vincolo, dunque, le possibilità di regolarizzazione si riducono drasticamente, soprattutto quando le opere hanno determinato una trasformazione stabile e visibile del territorio.

Decreto “Salva Casa”: perché non blocca l’ordine di demolizione

Nel corso del giudizio viene affrontato anche il tema del decreto “Salva Casa”, spesso percepito come una sorta di via d’uscita automatica per regolarizzare opere abusive. La sentenza chiarisce però un punto fondamentale: la presentazione di una domanda di sanatoria non sospende né annulla l’ordine di demolizione.

Secondo i giudici, l’istanza di sanatoria sposta semplicemente l’interesse del proprietario sulla possibilità – futura ed eventuale – di ottenere una regolarizzazione. Fino a quando tale domanda non viene accolta, l’abuso edilizio resta tale e l’amministrazione è tenuta a proseguire nell’azione repressiva.

Anzi, la richiesta di sanatoria viene letta come un elemento che presuppone l’esistenza dell’illecito, rafforzando la qualificazione delle opere come abusive. Non esiste, quindi, alcun automatismo capace di “congelare” gli effetti dell’ordinanza di demolizione solo perché è stato attivato il percorso previsto dal Salva Casa.

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Il messaggio che emerge è chiaro: il decreto non è uno scudo contro le demolizioni, ma uno strumento che opera su un piano diverso e che resta subordinato al rispetto delle regole urbanistiche e paesaggistiche.