Il recupero dei sottotetti è da anni uno dei temi più discussi in ambito edilizio, soprattutto nelle regioni dove le leggi speciali mirano a limitare il consumo di nuovo suolo. Trasformare uno spazio inutilizzato in superficie abitabile appare, sulla carta, una soluzione semplice e conveniente.

Tuttavia, come dimostra una recente pronuncia del TAR Lazio, dietro questi interventi si nascondono insidie giuridiche spesso sottovalutate. Un titolo edilizio errato, una documentazione incompleta o una valutazione superficiale dello stato legittimo dell’immobile possono portare a conseguenze molto pesanti, fino all’ordine di demolizione.

Ma quando un sottotetto può dirsi davvero recuperabile? E quali errori è fondamentale evitare prima di iniziare i lavori?

Il caso esaminato dal giudice amministrativo

Il caso prende avvio da un intervento edilizio finalizzato al recupero di un locale situato all’ultimo piano di un edificio residenziale. Il proprietario, ritenendo di trovarsi di fronte a una semplice operazione di recupero del sottotetto, aveva presentato una CILA, avviando i lavori senza particolari criticità apparenti. L’obiettivo era quello di trasformare uno spazio considerato “di servizio” in un ambiente abitabile, sfruttando le opportunità offerte dalla normativa regionale.

Nel corso delle verifiche amministrative, però, il Comune ha effettuato un’istruttoria più approfondita, culminata in un sopralluogo tecnico. Da questi accertamenti è emerso un elemento decisivo: il locale oggetto dell’intervento non risultava essere un volume chiuso legittimamente autorizzato, ma derivava dalla tamponatura di una porzione di terrazzo coperto.

In altre parole, mancava la prova che quello spazio fosse già esistente, dal punto di vista edilizio, come soffitta o locale tecnico.

Alla luce di tali riscontri, l’amministrazione comunale ha dapprima disposto la sospensione dei lavori, invitando il proprietario a fornire chiarimenti e documentazione integrativa. Non avendo ricevuto risposte ritenute idonee, il Comune ha quindi adottato il provvedimento più incisivo: l’ordine di demolizione delle opere realizzate e il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo l’intervento privo di un titolo edilizio adeguato.

Terrazzo coperto o volume legittimo: il nodo centrale della decisione

Il punto decisivo affrontato dal giudice amministrativo riguarda la natura reale del locale oggetto di intervento. Non si tratta di una distinzione puramente terminologica, ma di un aspetto sostanziale che incide direttamente sulla legittimità dell’intero intervento edilizio. Secondo il TAR, infatti, per poter parlare di recupero di un sottotetto è indispensabile che lo spazio da trasformare sia già un volume chiuso e legittimamente assentito.

Nel caso esaminato, dagli atti amministrativi e dai titoli edilizi pregressi emergeva che l’area interessata dai lavori fosse originariamente qualificata come terrazzo coperto. Questa tipologia di spazio, anche se protetta superiormente, non costituisce di per sé un volume edilizio utile, poiché manca l’elemento essenziale della chiusura perimetrale assentita.

La successiva tamponatura delle superfici, realizzata senza un titolo abilitativo idoneo, ha quindi determinato la creazione di nuova volumetria.

Il TAR ha chiarito che la normativa regionale sul recupero dei sottotetti non può essere utilizzata per “far nascere” un volume che prima non esisteva. La legge consente esclusivamente il cambio di destinazione d’uso di spazi già esistenti sotto il profilo edilizio, non la trasformazione di superfici aperte o semiaperte in locali abitabili. In assenza di un titolo che dimostri la legittima esistenza del volume, l’intervento non può essere qualificato come recupero, ma come vera e propria nuova costruzione.

Recupero dei sottotetti e normativa regionale: cosa consente davvero la legge

Nel motivare la propria decisione, il giudice amministrativo richiama in modo puntuale la Legge Regionale Lazio 16 aprile 2009, n. 13, che disciplina il recupero dei sottotetti a fini abitativi e turistico-ricettivi. Si tratta di una norma speciale, introdotta con l’obiettivo di favorire il riuso del patrimonio edilizio esistente e di contenere il consumo di nuovo suolo, consentendo la valorizzazione di spazi già presenti all’interno della sagoma degli edifici.

Il TAR Lazio con la sentenza n. 9382/2025 chiarisce però che la L.R. n. 13/2009 ha natura derogatoria e di favore, e proprio per questo deve essere interpretata in maniera rigorosa. La legge consente di superare alcuni limiti ordinari – come quelli relativi alle altezze interne, agli standard urbanistici o ai parametri aeroilluminanti – ma non può essere estesa oltre quanto espressamente previsto dal legislatore regionale.

In particolare, il recupero dei sottotetti previsto dalla L.R. 13/2009 non costituisce una sanatoria edilizia e non può essere utilizzato per legittimare interventi che abbiano determinato la creazione di nuova volumetria. La norma presuppone sempre l’esistenza di un sottotetto già legittimamente realizzato, ossia di un volume chiuso che, al momento della sua costruzione, non fosse destinato a uso abitativo.

In assenza di questo presupposto fondamentale, l’intervento resta estraneo all’ambito applicativo della legge regionale, a prescindere dal rispetto degli altri requisiti tecnici.

L’onere della prova: perché ricade interamente sul proprietario

Uno dei passaggi più netti della sentenza riguarda l’onere della prova in materia edilizia. Il giudice ribadisce un principio ormai consolidato: spetta sempre al proprietario dimostrare la legittimità urbanistica ed edilizia del manufatto che intende recuperare o trasformare. Non è compito del Comune ricostruire d’ufficio la storia edilizia dell’immobile, né supplire alle carenze documentali del privato.

Nel caso esaminato, il proprietario aveva sostenuto che il locale fosse già stato autorizzato in passato come volume chiuso, richiamando atti e riferimenti presenti nella documentazione notarile e catastale.

Tuttavia, secondo il TAR, tali elementi non erano sufficienti. In assenza di titoli edilizi completi, elaborati grafici chiari e attestazioni di fine lavori, non è possibile dimostrare che un terrazzo coperto sia stato legittimamente trasformato in soffitta o locale tecnico.

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La sentenza chiarisce anche un equivoco molto diffuso: il catasto non prova la legittimità edilizia. Le planimetrie catastali e le variazioni di destinazione d’uso hanno valore fiscale, ma non possono sostituire i titoli abilitativi richiesti dalla normativa urbanistica. Se manca la prova certa dell’esistenza di un volume assentito, il recupero del sottotetto non è ammissibile, indipendentemente dall’uso effettivo del locale o dal fatto che sia già abitato.

Il requisito dell’unità immobiliare attigua o annessa

Un ulteriore profilo affrontato dal giudice riguarda una condizione spesso trascurata, ma espressamente prevista dalla normativa regionale: il sottotetto da recuperare deve essere attiguo o comunque annesso a un’unità immobiliare esistente nello stesso edificio. In alternativa, può trattarsi del sottotetto di un’altra unità immobiliare, purché destinata a prima casa.

Non si tratta di una formalità secondaria, ma di un requisito sostanziale che delimita l’ambito applicativo della legge.

Nel caso esaminato, il locale oggetto di intervento risultava isolato rispetto alle unità abitative legittimamente esistenti, privo di un collegamento funzionale e strutturale con un appartamento sottostante o contiguo. Secondo il giudice, questa circostanza è sufficiente a escludere l’applicabilità della disciplina sul recupero dei sottotetti.

La scelta del legislatore regionale, infatti, è quella di favorire ampliamenti e recuperi che abbiano carattere pertinenziale rispetto ad abitazioni già esistenti, evitando la creazione di nuove unità autonome prive di un legame con il tessuto edilizio originario.

La sentenza chiarisce inoltre che non è possibile superare una previsione normativa chiara facendo leva sulla sola “ratio” della legge. Anche se l’obiettivo generale è quello di incentivare il riuso del patrimonio edilizio, tale finalità non può giustificare interpretazioni estensive in contrasto con il dato testuale. In assenza del requisito dell’adiacenza o dell’annessione a un’unità abitativa, il recupero del sottotetto non è consentito.