Portico, terrazzo chiuso e ampliamenti: gli abusi non si valutano a pezzi

Un portico, una stanza ricavata chiudendo parte del terrazzo, una nuova copertura e l’ampliamento di un magazzino non possono essere ridotti a una serie di piccoli interventi indipendenti quando, nel loro insieme, trasformano in modo rilevante gli edifici già assentiti.

È il criterio applicato dal TAR Lazio, Sezione Seconda Quater, nella sentenza n. 14137/2026, pubblicata il 5 agosto 2026. Il Tribunale ha confermato un ordine di demolizione relativo a opere realizzate su un fabbricato residenziale e su un deposito che erano stati legittimati da una precedente concessione in sanatoria.

La pronuncia merita però una lettura attenta: il provvedimento comunale risaliva al gennaio 2023 e il giudizio ha richiamato anche una parte dell’articolo 32 del D.P.R. 380/2001 poi modificata dal decreto Salva Casa. Il principio sulla valutazione complessiva delle opere resta utile; non va invece trasformato nell’affermazione, oggi inesatta, che qualsiasi difformità in area vincolata costituisca automaticamente una variazione essenziale.

Il caso: due edifici condonati e numerose opere successive

La proprietà comprendeva un’abitazione e un edificio adibito a magazzino o deposito. I fabbricati, originariamente rurali, erano stati oggetto di domanda di condono nel 1986 e avevano ottenuto una concessione edilizia in sanatoria nel 2003. Quel titolo definiva lo stato assentito con il quale confrontare le opere trovate successivamente.

Dopo un sopralluogo svolto nel 2020, il Comune aveva contestato varie trasformazioni e, nel gennaio 2023, ne aveva ordinato la demolizione ai sensi dell’articolo 31 del Testo unico edilizia. Il proprietario sosteneva che si trattasse di interventi minori, opere interne, elementi estetici o strutture prive di stabile infissione, chiedendo in subordine l’applicazione di una sanzione pecuniaria.

Il TAR non ha condiviso questa ricostruzione. Pur riconoscendo che alcuni rilievi comunali erano formulati con incertezza — ad esempio sul materiale della copertura e sulla composizione del solaio intermedio — ha ritenuto che tali dubbi non riguardassero gli elementi decisivi della trasformazione.

Le opere contestate sull’abitazione

Sul fabbricato residenziale il Comune aveva rilevato anzitutto un portico perimetrale disposto su due lati, formato da colonne in muratura e copertura in legno, con superficie complessiva di circa 55,5 m². Secondo il ricorrente, avrebbe sostituito un pergolato preesistente e avrebbe avuto una funzione soltanto estetica.

Al primo piano, una parte del terrazzo era stata chiusa e il precedente vano tecnico sostituito per ricavare una stanza di circa 10,5 m² utili, 13,5 m² lordi e 40 m³ di volume. Erano inoltre contestati lo spostamento della scala, l’apertura di una porta verso il nuovo vano e la realizzazione di una copertura a padiglione al posto del precedente terrazzo, per circa 100 m².

Considerare soltanto la porta o la scala avrebbe restituito un quadro incompleto. Il punto non era la singola opera interna, ma la sua relazione con una nuova stanza, la chiusura del terrazzo, la modifica della copertura e l’esteso portico.

L’ampliamento del magazzino non era una semplice intercapedine

Anche l’edificio destinato a deposito presentava una porzione aggiunta non rappresentata nella concessione in sanatoria: una struttura in muratura sviluppata su due livelli, con un vano interrato di circa 22 m² e, al piano terra, un portico di circa 43 m², chiuso su un lato e sorretto da pilastri in laterizio, con copertura lignea e coppi.

La difesa descriveva il piano inferiore come una semplice intercapedine contro l’umidità e il piano superiore come una tettoia non stabilmente infissa. Il TAR ha guardato invece alla consistenza reale dell’aggiunta: struttura in muratura, due livelli, superficie significativa e rapporto con il magazzino esistente.

Chiamare un’opera “intercapedine”, “portico” o “tettoia” non ne decide il regime. La qualificazione dipende da struttura, dimensioni, ancoraggi, funzione e trasformazione prodotta rispetto al progetto assentito.

Perché le opere sono state valutate nel loro insieme

Il Tribunale ha sommato gli effetti urbanistico-edilizi delle diverse opere. Sul fabbricato residenziale emergevano incrementi di superficie e volume; sul magazzino era stato creato un ampliamento autonomo su due livelli. Letti unitariamente, gli interventi non rappresentavano scostamenti marginali dal titolo ottenuto con il condono.

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Questo metodo impedisce di scomporre artificiosamente un intervento unitario per assegnare a ogni componente il regime più favorevole. Non significa, però, che opere realizzate in tempi diversi debbano sempre essere sommate: occorre accertare collegamento funzionale, successione, consistenza finale e rapporto con il titolo.

La concessione in sanatoria non copre i lavori successivi

Il condono aveva legittimato gli edifici nella configurazione rappresentata nella concessione del 2003. Non costituiva un’autorizzazione aperta per portici, chiusure, coperture o ampliamenti realizzati dopo quella pratica.

Per ricostruire lo stato legittimo occorre quindi partire dal titolo in sanatoria e dai suoi elaborati, poi verificare eventuali titoli successivi. Il Catasto, la situazione materiale o l’età originaria del fabbricato non dimostrano da soli che le aggiunte siano assentite. Una pratica di condono può essere il punto di partenza della verifica, non la prova che ogni elemento oggi esistente sia regolare.

Variazione essenziale e area vincolata nel caso deciso

Il TAR ha qualificato il complesso degli interventi come variazione essenziale. Ha valorizzato gli incrementi non irrilevanti di superficie e volume e la presenza del vincolo paesaggistico, applicando il quadro normativo pertinente all’ordine di demolizione del 2023.

Nel testo dell’articolo 32 vigente fino al 27 luglio 2024, il comma 3 conteneva anche una seconda proposizione: gli interventi diversi dalle variazioni essenziali, se eseguiti su immobili o aree vincolati, venivano comunque considerati variazioni essenziali. Era una qualificazione automatica particolarmente rigorosa.

La sentenza richiama proprio quel regime previgente e una pronuncia del Consiglio di Stato del 2025 che lo aveva applicato. Questo riferimento temporale è indispensabile per non estendere la decisione oltre il caso giudicato.

Che cosa è cambiato con il Salva Casa

La legge 105/2024, di conversione del decreto Salva Casa, ha soppresso il secondo periodo dell’articolo 32, comma 3. Nel testo oggi vigente non è più previsto che ogni altra difformità realizzata su un immobile vincolato sia automaticamente una variazione essenziale.

Resta invece la prima regola del comma 3: gli interventi che possiedono già i requisiti della variazione essenziale indicati dal comma 1 e dalla disciplina regionale, se eseguiti su immobili vincolati o in aree protette, sono considerati in totale difformità ai fini degli articoli 31 e 44.

Oggi il tecnico deve dunque compiere una classificazione effettiva. Deve verificare aumento consistente di cubatura o superficie, modifica sostanziale dei parametri o della localizzazione, mutamento delle caratteristiche dell’intervento, destinazione d’uso e profili antisismici, insieme alla legge regionale applicabile. Il vincolo resta decisivo, ma non sostituisce questo passaggio.

La sanzione pecuniaria non si sceglie al posto della demolizione

Il proprietario aveva chiesto, in subordine, la cosiddetta fiscalizzazione prevista dall’articolo 34, comma 2. Questa sanzione sostitutiva non è però un’alternativa rimessa alla preferenza dell’interessato: presuppone una parziale difformità e l’impossibilità tecnica di demolire la parte abusiva senza pregiudicare quella eseguita in conformità.

Nel caso deciso, la qualificazione come variazione essenziale e il regime allora applicabile alle opere in area vincolata escludevano il ricorso all’articolo 34. Nel quadro attuale, la rimozione del vecchio automatismo non rende comunque la multa disponibile in ogni caso: prima occorre qualificare correttamente l’intervento e, solo se si tratta davvero di parziale difformità, dimostrare concretamente il danno strutturale alla parte conforme.

Il Salva Casa non regolarizza automaticamente le opere

L’articolo 36-bis consente oggi di valutare la sanatoria di parziali difformità e variazioni essenziali alle condizioni previste dalla norma. Servono però un’istanza o una SCIA in sanatoria, la conformità urbanistica al momento della domanda, il rispetto della disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione e gli ulteriori adempimenti strutturali e paesaggistici applicabili.

La modifica del 2024 non cancella quindi da sola un ordine di demolizione e non trasforma automaticamente grandi ampliamenti in tolleranze. Occorre verificare epoca, titolo originario, disciplina regionale, vincoli, conformità e possibilità di attivare lo specifico procedimento. La sentenza n. 14137/2026 non ha deciso una nuova domanda ai sensi dell’articolo 36-bis e non può essere letta come un giudizio anticipato sulla sua eventuale ammissibilità.

Che cosa non afferma la sentenza

La decisione non stabilisce che ogni portico di 55 m² sia sempre una variazione essenziale, né introduce soglie nazionali automatiche per portici, tettoie o coperture. Le dimensioni sono state considerate insieme a volume, struttura, vincolo, disciplina regionale e trasformazioni degli edifici.

Non afferma che lo spostamento di qualsiasi scala o l’apertura di una porta richiedano il permesso di costruire. Nel caso concreto quelle opere erano collegate alla nuova stanza e alla modifica complessiva; isolate e prive di effetti strutturali potrebbero ricevere un inquadramento diverso.

Non dice infine che una tettoia debba essere chiusa per essere ediliziamente rilevante. Anche una copertura aperta può incidere su superficie coperta, sagoma e trasformazione del suolo; all’opposto, una struttura realmente leggera e accessoria va valutata secondo caratteristiche effettive e norme locali.

Come verificare un immobile con più difformità

La verifica tecnica dovrebbe ricostruire una sequenza documentata:

• individuare il titolo che definisce lo stato assentito, compresi condono e relativi elaborati;
• rilevare separatamente ogni differenza di superficie, volume, sagoma, struttura, destinazione e distribuzione;
• stabilire quali opere sono collegate e quale trasformazione produce il loro insieme;
• determinare l’epoca di realizzazione e la versione delle norme applicabile ai singoli procedimenti;
• verificare articolo 32, disciplina regionale, vincoli paesaggistici e pratica strutturale;
• solo dopo la qualificazione, valutare tolleranze, articolo 36-bis o fiscalizzazione, senza presentarli come alternative automatiche.

Il rischio maggiore è partire dal nome più favorevole — pergolato, tettoia, intercapedine o opera interna — e cercare poi di adattarvi lo stato dei luoghi. Il percorso corretto è opposto: si descrive l’opera reale, la si confronta con il titolo e solo allora si individua la categoria giuridica.

Esito e fonti ufficiali

Il TAR Lazio ha respinto il ricorso e confermato l’ordine di demolizione, condannando il ricorrente alle spese. La lezione operativa più attuale non è l’automatismo normativo ormai modificato, ma l’impossibilità di minimizzare una trasformazione consistente scomponendola in singoli elementi.

• TAR Lazio, Sezione Seconda Quater, sentenza n. 14137/2026
• d.P.R. 380/2001, articolo 32 vigente
• d.P.R. 380/2001, articolo 34 vigente
• Legge 105/2024 e testo coordinato del decreto Salva Casa