Ricevere un’ordinanza di demolizione per un immobile costruito decenni fa è una delle situazioni più spiazzanti per un proprietario. Ancora di più quando si tratta di una casa realizzata negli anni ’60, magari acquistata o ereditata in buona fede, e ritenuta da sempre “regolare”.

Eppure, nella pratica amministrativa, accade spesso che i Comuni contestino ampliamenti, modifiche interne, cambi di destinazione d’uso o manufatti accessori anche a distanza di molti anni dalla loro realizzazione. A quel punto sorgono dubbi legittimi: il tempo può davvero non contare nulla? Chi non ha commesso l’abuso può comunque essere obbligato a demolire? E le semplici modifiche interne possono portare a un ordine così drastico?

Una recente sentenza del TAR Lazio offre risposte molto chiare a queste domande, fissando principi importanti in materia di abusi edilizi, immobili ante 1967 e responsabilità del proprietario attuale.

Ma cosa ha stabilito davvero il giudice amministrativo? E perché questa decisione riguarda da vicino tanti proprietari di immobili “storici”?

Il caso: l’ordinanza di demolizione per un immobile degli anni ’60

La vicenda nasce da un’ordinanza comunale con cui veniva ingiunta la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi per una serie di interventi ritenuti abusivi su un fabbricato residenziale realizzato alla fine degli anni ’60. L’immobile era stato originariamente costruito sulla base di un titolo edilizio risalente a quel periodo, elemento che ha costituito uno dei punti centrali della difesa del proprietario.

Secondo il Comune, però, lo stato attuale dell’edificio non risultava conforme a quanto autorizzato all’epoca. Nell’ordinanza venivano elencate numerose difformità, tra cui ampliamenti al piano terra, modifiche interne, cambi di destinazione d’uso e la presenza di manufatti accessori prefabbricati, alcuni dei quali collocati in area soggetta a vincolo.

Il proprietario ha impugnato il provvedimento sostenendo, tra l’altro, che parte delle opere contestate fosse stata realizzata prima del 1° settembre 1967, quindi in un periodo in cui – secondo la tesi difensiva – non sarebbe stato necessario un titolo edilizio come quello oggi richiesto. Inoltre, veniva evidenziato come alcune difformità fossero di scarsa rilevanza, o comunque riconducibili a interventi di manutenzione interna.

Da qui il ricorso al giudice amministrativo, chiamato a valutare se l’ordinanza di demolizione fosse stata emessa nel rispetto della normativa edilizia e dei principi di correttezza e proporzionalità.

Leggi anche: Condono edilizio respinto: quando un fabbricato ante ’67 non basta

Abusi edilizi e opere ante 1967: chi deve dimostrare la data di realizzazione

Uno dei punti centrali affrontati dal TAR riguarda una convinzione molto diffusa tra i proprietari di immobili datati: l’idea che, trattandosi di opere realizzate prima del 1° settembre 1967, non sia necessario fornire particolari dimostrazioni sulla loro legittimità.

La sentenza chiarisce invece un principio fondamentale: non basta affermare che un’opera sia “ante 1967” per sottrarla alle contestazioni edilizie. È il proprietario che invoca l’anteriorità dell’intervento a dover fornire una prova concreta e attendibile della data di realizzazione.

Nel caso esaminato, il giudice ha ritenuto insufficiente il semplice richiamo a un titolo edilizio rilasciato nel 1967. Anzi, proprio l’esistenza di un nulla osta dell’epoca ha giocato un ruolo decisivo contro la tesi difensiva: se alcune porzioni dell’edificio non risultavano rappresentate negli elaborati autorizzati, ciò costituiva un indizio del fatto che tali opere fossero state realizzate successivamente.

Il TAR ha quindi ribadito che l’onere della prova grava interamente sul privato, l’unico soggetto in grado di reperire documentazione storica, fotografie, planimetrie o altri elementi utili a dimostrare con ragionevole certezza quando un intervento è stato eseguito.

In mancanza di tali riscontri, l’amministrazione è legittimata a qualificare le opere come abusive.

Leggi anche: Opere ante ’67: il TAR Lazio chiarisce il ruolo delle prove

Modifiche interne: quando la demolizione non è giustificata

Tra tutti gli abusi contestati, ce n’è uno che il TAR ha ritenuto meritevole di un trattamento diverso rispetto agli altri: la diversa distribuzione delle tramezzature interne. Su questo punto, infatti, il giudice ha accolto il ricorso, annullando parzialmente l’ordinanza di demolizione.

Il motivo è molto chiaro e di grande interesse pratico. Il Comune si è limitato a contestare la modifica della distribuzione interna degli spazi, senza però specificare se tali interventi avessero inciso sulle parti strutturali dell’edificio. Questa omissione è risultata decisiva.

Secondo il TAR, in assenza di una motivazione puntuale, le semplici modifiche interne che non alterano la struttura portante dell’immobile rientrano negli interventi di manutenzione e non possono, da sole, giustificare un ordine di demolizione. In altre parole, non ogni difformità interna è automaticamente un abuso edilizio “grave”.

La sentenza sottolinea inoltre che questa valutazione vale anche se l’immobile si trova in area vincolata. La presenza di vincoli paesaggistici o ambientali non consente all’amministrazione di prescindere da una verifica concreta sull’effettiva incidenza delle opere contestate.

È un passaggio importante, perché ribadisce che l’ordinanza di demolizione deve essere sempre sorretta da una motivazione adeguata e proporzionata, soprattutto quando riguarda interventi di limitata rilevanza.

Il tempo non sana l’abuso edilizio: nessun affidamento tutelabile

Uno degli aspetti più delicati della vicenda riguarda il fattore tempo. Il proprietario aveva sostenuto che l’ordinanza di demolizione fosse illegittima perché intervenuta a distanza di molti anni dalla realizzazione delle opere contestate e, soprattutto, nei confronti di chi non aveva materialmente commesso gli abusi.

Su questo punto il TAR è stato netto: il decorso del tempo non rende legittimo un abuso edilizio. Anche se sono passati decenni, l’amministrazione conserva il potere – e in certi casi il dovere – di ordinare il ripristino dello stato dei luoghi.

La sentenza chiarisce che non esiste un affidamento giuridicamente tutelabile alla conservazione di una situazione abusiva. Il semplice silenzio del Comune o la mancata adozione di provvedimenti repressivi negli anni non equivalgono a una sanatoria implicita e non impediscono l’adozione di un’ordinanza di demolizione successiva.

Ancora più rilevante è il principio secondo cui l’ordine di demolizione può essere rivolto anche al proprietario attuale, pur se estraneo alla realizzazione dell’abuso. L’illecito edilizio, infatti, ha natura permanente e la sanzione ha carattere ripristinatorio: ciò che conta non è chi ha costruito, ma l’esistenza di un’opera non conforme alla disciplina urbanistica.

Questo passaggio assume un peso enorme per chi acquista immobili datati, magari convinto che il trascorrere degli anni rappresenti una sorta di garanzia. La sentenza dimostra che, in materia edilizia, il tempo non cancella le irregolarità.

Leggi anche: Abusi edilizi: il TAR conferma che il tempo non sana l’illegittimità

Opere in area vincolata: perché la demolizione resta legittima

Un altro profilo affrontato dalla sentenza riguarda la presenza di opere realizzate in area soggetta a vincolo, aspetto che ha inciso in modo decisivo sulla conferma dell’ordinanza di demolizione per gran parte degli interventi contestati.

Nel caso esaminato, il Comune aveva rilevato la presenza di manufatti prefabbricati e strutture accessorie di dimensioni non trascurabili, stabilmente ancorate al suolo. Secondo il TAR, si tratta di opere che non possono essere considerate precarie o temporanee, soprattutto quando insistono su aree vincolate dal punto di vista paesaggistico o ambientale.

Il giudice ha chiarito che, in questi casi, non è sufficiente qualificare l’opera come “prefabbricata” per sottrarla al regime edilizio ordinario. Ciò che conta è la sua concreta incidenza sul territorio: dimensioni, stabilità, destinazione e inserimento nel contesto ambientale.

Proprio per queste ragioni, il TAR ha ritenuto corretta l’applicazione della normativa regionale richiamata dal Comune, confermando la legittimità della demolizione per tali manufatti. In assenza di una difesa puntuale e di elementi idonei a dimostrare la natura realmente temporanea delle opere, l’interesse pubblico alla tutela del territorio prevale sulle esigenze del privato.

Questo passaggio rafforza un principio ormai consolidato: nelle zone vincolate la soglia di tolleranza è particolarmente bassa, e anche interventi apparentemente secondari possono essere considerati abusivi.

La decisione finale del tar: annullamento solo parziale dell’ordinanza

Con la sentenza n. 570/2026, il TAR Lazio ha deciso di accogliere il ricorso solo in parte, confermando nella sostanza la legittimità dell’ordinanza di demolizione impugnata. In particolare, il giudice amministrativo ha annullato il provvedimento comunale limitamente alla contestazione relativa alla diversa distribuzione delle tramezzature interne, ritenuta illegittima per carenza di motivazione, non essendo stato dimostrato che l’intervento avesse inciso su parti strutturali dell’edificio.

Per tutte le altre opere contestate – ampliamenti, cambi di destinazione d’uso e manufatti accessori, anche in area vincolata – il TAR ha invece respinto il ricorso, ribadendo che l’abuso edilizio mantiene natura permanente e che l’ordine di demolizione conserva carattere vincolato, prescindendo dal tempo trascorso e dalla responsabilità personale del proprietario attuale.