Rimuovere soltanto una parte di ciò che il Comune ha contestato non equivale, di regola, a eseguire l’ordine di demolizione. Se l’abuso è stato valutato unitariamente, il destinatario non può scegliere autonomamente quali componenti eliminare e quali conservare, né rinviare la scadenza attraverso interventi successivi e incompleti.

Il Consiglio di Stato lo ha ribadito con la sentenza n. 6473/2026, pubblicata il 10 agosto 2026. Il caso riguardava un piazzale che, dopo essere stato autorizzato per un parcheggio pubblico destinato a camper e caravan, era stato utilizzato come spazio commerciale per esposizione e deposito di automobili. La temporanea rimozione di alcuni veicoli non è bastata a dimostrare il ripristino richiesto.

La decisione aggiorna e rafforza il tema già affrontato in questa pagina con la sentenza n. 1453/2025 del TAR Campania: un intervento può essere scomposto solo quando le sue parti hanno effettiva autonomia e il provvedimento consente di distinguerle. Diversamente, l’ottemperanza deve riguardare l’abuso nel suo insieme.

Dal piazzale autorizzato al deposito commerciale di automobili

La vicenda esaminata dal Consiglio di Stato si è sviluppata nell’arco di molti anni. Una società aveva inizialmente presentato una DIA per ripulire un terreno, rimuovere rifiuti e infestanti, eseguire uno sbancamento superficiale, posare ghiaia, installare recinzione e punti luce. In seguito erano stati realizzati anche un cancello carrabile e le opere necessarie per accedere dalla strada.

Nel 2020 il Comune aveva rilasciato un permesso di costruire in sanatoria e un contestuale titolo per la sistemazione del terreno. La destinazione assentita era specifica: parcheggio di uso pubblico per la sosta e il rimessaggio di camper e caravan, in coerenza con la disciplina urbanistica e con la convenzione stipulata con l’ente.

L’area, estesa per circa 800 metri quadrati, era stata però concessa a imprese che la utilizzavano per esporre, depositare e vendere autoveicoli. Per l’amministrazione non si trattava di un semplice modo diverso di organizzare il parcheggio, ma di un uso commerciale incompatibile con quello pubblico autorizzato.

Per tutelare le parti private non indichiamo società, Comune, indirizzi o altri dati identificativi presenti nel fascicolo.

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L’abuso non consisteva soltanto nelle automobili presenti

La proprietaria sosteneva che fosse sufficiente liberare il piazzale dalle vetture e risolvere il contratto con l’impresa che lo utilizzava. Il Consiglio di Stato ha respinto questa lettura perché riduceva la contestazione al solo uso commerciale momentaneamente visibile.

Secondo la ricostruzione accolta dai giudici, l’abuso comprendeva la trasformazione urbanistica dell’intera area e la sua destinazione concreta. Il piazzale, la massicciata in ghiaia e gli accessori erano stati legittimati per un parcheggio pubblico; nella realtà venivano impiegati come deposito ed esposizione funzionali alla vendita di veicoli.

Per adempiere, la società avrebbe dovuto percorrere una delle alternative individuate nella decisione: eliminare il piazzale mediante rimozione della massicciata e degli accessori, oppure imprimere effettivamente all’area l’uso pubblico per il quale era stata autorizzata. Nessuna delle due soluzioni era stata realizzata in modo stabile.

Perché lo sgombero temporaneo non equivale al ripristino

In un momento del procedimento erano state prodotte fotografie del piazzale vuoto. Pochi giorni dopo, però, un sopralluogo comunale aveva nuovamente rilevato vetture e un cartello riferibile all’attività esercitata sull’area. Successivamente il terreno era stato ancora concesso a una concessionaria per il ricovero di numerosi veicoli.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che questa successione non provasse l’ottemperanza. Togliere temporaneamente le automobili non aveva eliminato il piazzale né attivato il servizio di parcheggio pubblico previsto dal titolo. La ripresa dell’uso commerciale confermava inoltre la continuità sostanziale della situazione contestata.

È una distinzione importante: la rimozione di oggetti mobili può far cessare un determinato uso, ma non cancella automaticamente la trasformazione edilizia o urbanistica che lo rende possibile. Occorre leggere con precisione l’ordinanza per capire quale stato dei luoghi debba essere ripristinato.

Intervento del proprietario Effetto possibile Quando può non bastare
Rimozione temporanea di beni o veicoli Fa cessare momentaneamente l’attività Se restano opere e destinazione funzionale all’uso vietato
Demolizione di una sola componente Elimina una parte materiale Se l’ordinanza riguarda un intervento unitario
Ripristino dell’uso autorizzato Può ricondurre l’area al titolo Se è soltanto dichiarato e non attuato in modo effettivo
Rimozione integrale e ripristino Esegue il comando demolitorio Va comunque documentata e verificata dal Comune
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La demolizione parziale equivale a inottemperanza

La sentenza richiama il principio per cui l’esecuzione dell’ordine deve essere integrale. Se fosse sufficiente una demolizione parziale scelta dal destinatario, il termine previsto dall’articolo 31 del D.P.R. 380/2001 potrebbe essere prolungato indefinitamente attraverso una sequenza di piccoli interventi.

Il proprietario non è quindi libero di selezionare le sole opere più semplici da rimuovere quando il Comune ha qualificato l’abuso come unitario. Per sostenere che una parte possa rimanere occorre dimostrare la sua autonomia strutturale, funzionale e urbanistica, oltre alla presenza di un titolo o di un regime sanzionatorio distinto.

Il principio non impedisce al giudice di annullare l’ordine limitatamente a un’opera erroneamente sanzionata. È quanto può accadere, per esempio, se il provvedimento cumula lavori soggetti a demolizione e modifiche interne punibili soltanto con una sanzione pecuniaria. Questa è però una valutazione di legittimità compiuta dal giudice, non una scelta unilaterale del destinatario dopo la notifica dell’ordinanza.

Parcheggio pubblico e deposito commerciale non sono lo stesso uso

La presenza di automobili non rende automaticamente un’area un parcheggio. Nel caso deciso, il piazzale era chiuso e veniva concesso a imprese che vi collocavano veicoli destinati alla propria attività. Mancava l’effettiva organizzazione del servizio pubblico previsto dalla convenzione e dal titolo edilizio.

I giudici hanno distinto il parcheggio, ricondotto ai servizi, dal deposito privato funzionale a un’attività commerciale o produttiva. Il contratto utilizzava espressioni vicine al “rimessaggio”, ma il nome attribuito dalle parti non prevaleva sui fatti: numero, proprietà e finalità dei veicoli indicavano un uso commerciale.

La decisione non afferma che ogni sosta di automobili comporti un cambio di destinazione. Sono stati decisivi la disciplina dell’area, il contenuto del permesso e della convenzione, l’occupazione sostanziale del piazzale e la funzione economica concretamente svolta.

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Dall’inottemperanza all’acquisizione gratuita

L’articolo 31 del Testo unico dell’edilizia prevede che, per gli interventi eseguiti senza permesso, in totale difformità o con variazioni essenziali, il Comune ordini la rimozione o demolizione. Se il responsabile non provvede nel termine stabilito, il bene e l’area individuata dalla legge possono essere acquisiti gratuitamente al patrimonio comunale, attraverso il successivo accertamento dell’inottemperanza.

Nel caso in esame l’amministrazione aveva ritenuto non eseguito l’ordine perché la trasformazione e l’uso incompatibile non erano stati rimossi integralmente. Il Consiglio di Stato ha confermato l’acquisizione, precisando che la delimitazione concreta dell’area acquisibile appartiene alla fase successiva del procedimento e deve rispettare i criteri normativi.

Non ogni irregolarità conduce automaticamente alla perdita della proprietà. Occorre verificare la categoria dell’abuso, la sanzione applicabile, il contenuto dell’ingiunzione, la notifica, il termine e l’accertamento di inottemperanza. Nel caso di opere soggette a discipline diverse possono operare sanzioni differenti.

La vecchia sanatoria non autorizza usi successivi diversi

Il permesso in sanatoria del 2020 non è stato considerato irrilevante. Al contrario, definiva il perimetro legittimo: piazzale destinato a parcheggio pubblico per camper e caravan. Proprio per questo non poteva essere utilizzato come copertura generale per la successiva attività commerciale.

Una sanatoria regolarizza le opere e gli usi espressamente valutati nel titolo, alle condizioni previste. Non trasforma l’area in uno spazio utilizzabile per qualsiasi funzione. Se cambiano opere o destinazione, occorre verificare il titolo necessario e la compatibilità urbanistica prima di procedere.

Va inoltre aggiornato un passaggio presente nella precedente versione di questo articolo. Dopo il Decreto Salva Casa, il D.P.R. 380/2001 distingue l’accertamento di conformità dell’articolo 36 dalle ipotesi dell’articolo 36-bis relative, tra l’altro, a parziali difformità e alcune difformità da SCIA. Non è quindi corretto descrivere ogni sanatoria attraverso un’unica formula di doppia conformità, né affermare in generale che il silenzio comunale sia “legittimo” perché l’abuso appare evidente: effetti e termini dipendono dal procedimento concretamente attivato e dalla disciplina applicabile.

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Cosa verificare prima di dichiarare eseguita la demolizione

Il primo documento da esaminare è l’ordinanza. Deve essere chiaro se impone la rimozione di singoli manufatti, il ripristino di una destinazione, l’eliminazione di una trasformazione complessiva o più attività insieme. Un tecnico dovrebbe confrontare stato contestato, titoli, elaborati e stato ottenuto dopo i lavori.

È prudente documentare tutte le operazioni con fotografie datate, relazioni, formulari per i materiali rimossi e comunicazioni al Comune. Se il comando ammette più modalità di ripristino, come accadeva nel caso del piazzale, la soluzione scelta deve essere attuata davvero e non soltanto dichiarata.

Occorre infine chiedere il sopralluogo o il riscontro dell’ufficio senza attendere la scadenza. Una contestazione sulla completezza dell’adempimento può avere conseguenze molto più gravi del costo dei lavori mancanti, soprattutto quando il procedimento è già arrivato alla fase dell’acquisizione.

Il principio chiarito dalla sentenza

La sentenza n. 6473/2026 conferma che la parziale ottemperanza all’ordine di demolizione equivale a inottemperanza quando l’abuso è unitario. Il destinatario non può conservare le componenti che preferisce né neutralizzare il termine con rimozioni intermittenti.

Nel caso concreto, svuotare per breve tempo il piazzale non bastava: occorreva eliminare la trasformazione contestata oppure utilizzare realmente l’area secondo il titolo che l’aveva legittimata. La successiva ripresa del deposito commerciale ha confermato che il ripristino non era stato completato.

Fonti

Allegato riservato
Scarica la sentenza n. 6473/2026 del Consiglio di Stato

Consiglio-di-Stato-sentenza-6473-2026.pdf - 99,7 KB

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