Cambio destinazione d’uso senza permessi? Il TAR conferma la demolizione

Trasformare un laboratorio artigianale in un’abitazione senza i necessari permessi edilizi può comportare conseguenze pesanti, fino all’obbligo di demolizione delle opere realizzate. Lo ha ribadito di recente il Tribunale Amministrativo Regionale, confermando la validità di un’ordinanza che imponeva di ripristinare lo stato originario di un immobile modificato in modo non conforme alla legge.

La sentenza mette in luce un principio chiave: il cambio di destinazione d’uso, soprattutto tra categorie edilizie differenti come un laboratorio e un’abitazione, non è mai un intervento “banale” e richiede sempre un titolo abilitativo adeguato.

Ma cosa succede se si ignorano queste regole? Quando serve davvero il permesso di costruire? E quali rischi corrono i proprietari che effettuano modifiche senza autorizzazioni?

Un laboratorio trasformato in casa e opere abusive sul lastrico solare

La vicenda esaminata dal TAR Lazio nasce dall’utilizzo di un locale artigianale, regolarmente accatastato in categoria C/3, per fini residenziali. Il conduttore dell’immobile, trovandosi senza abitazione, aveva trasferito temporaneamente la propria residenza nel laboratorio, destinandone circa il 20% a uso abitativo, senza però richiedere alcun permesso di costruire.

In aggiunta, erano stati realizzati numerosi interventi di ristrutturazione privi di titolo abilitativo: una scala in ferro esterna, ancorata alla struttura e funzionale a collegare il laboratorio con il lastrico solare soprastante; un gazebo in metallo tamponato con teli in pvc e fissato al pavimento; un angolo cottura completo di lavello e pensilina di copertura; paratie in legno alte circa due metri a schermare la visuale verso la proprietà vicina; la creazione di nuove finestre; e persino un piccolo ripostiglio ricavato sotto la scala.

Queste opere, secondo il Comune, hanno modificato la sagoma complessiva dell’immobile e la sua destinazione, trasformandolo di fatto in una abitazione con annesse pertinenze esterne, in violazione sia della normativa edilizia nazionale (articolo 33 del DPR 380/2001) sia della disciplina regionale (legge regionale Lazio n. 15/2008).

Va aggiunto che l’immobile ricade in un’area soggetta a vincolo paesaggistico e archeologico, il che rende ancora più rigoroso l’obbligo di richiedere autorizzazioni preventive. Dopo i sopralluoghi e le verifiche catastali, l’amministrazione ha quindi ordinato la demolizione di tutte le opere abusive, concedendo sessanta giorni di tempo per provvedere al ripristino.

Quando serve il Permesso di Costruire

Con la sentenza n. 12484/2025, il TAR Lazio ha confermato la linea rigorosa in materia di abusi edilizi, ribadendo un principio giuridico essenziale: il cambio di destinazione d’uso tra categorie edilizie non omogenee — come il passaggio da laboratorio artigianale (categoria catastale C/3) a uso abitativo (categoria A) — configura un intervento che modifica gli standard urbanistici e il carico insediativo della zona. Questo tipo di trasformazione, spiega il TAR, comporta la necessità di richiedere un permesso di costruire specifico, non potendo essere considerata un’opera minore soggetta a semplice SCIA o edilizia libera.

Inoltre, la sentenza sottolinea che la realizzazione di opere su un lastrico solare, come la costruzione di un gazebo fisso, la posa di un angolo cottura con lavello e pensilina, nonché l’installazione di paratie o strutture di schermatura visiva, costituisce una vera e propria trasformazione funzionale dello spazio. Questa trasformazione, secondo la giurisprudenza amministrativa, comporta un incremento dell’utilizzabilità residenziale dell’immobile e richiede un titolo abilitativo idoneo, poiché aumenta la capacità insediativa e incide sulle volumetrie e sugli standard previsti per l’area.

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Il TAR ha inoltre ribadito che gli interventi edilizi abusivi non devono essere valutati in modo isolato, ma come parti di un disegno unitario, con un impatto complessivo sull’assetto urbanistico. Tale approccio, già confermato da precedenti pronunce (ad esempio Consiglio di Stato n. 6572/2023), consente di evitare che una serie di piccole modifiche apparentemente innocue, se coordinate fra loro, eluda in realtà la normativa edilizia e urbanistica.

Il messaggio per i proprietari è chiaro: non si possono realizzare modifiche rilevanti — anche se temporanee o parziali — senza un controllo tecnico-urbanistico preventivo, specie in aree sottoposte a vincoli paesaggistici o archeologici, come accadeva nel caso esaminato.

Cosa rischiano i proprietari: demolizione, sanzioni e spese legali

La sentenza del TAR Lazio mette in evidenza in modo molto concreto quali possono essere le conseguenze per chi realizza interventi edilizi senza i necessari titoli abilitativi. In primo luogo, l’ordinanza di demolizione resta un atto vincolato: se le opere risultano abusive e non sanabili, l’amministrazione ha l’obbligo di ordinarne la rimozione, anche a distanza di anni. Non conta che l’intervento sia di modesta entità o che sia stato realizzato per ragioni contingenti, come nel caso in esame, dove il cambio di destinazione d’uso era motivato dall’esigenza di un alloggio temporaneo: la legge non ammette eccezioni se mancano i presupposti di legittimità.

Oltre alla demolizione, il proprietario può essere condannato al pagamento delle spese processuali sostenute dall’amministrazione, come accaduto in questa vicenda, dove il ricorrente è stato obbligato a rifondere circa 2.000 euro di spese legali. In aggiunta, potrebbero derivare ulteriori responsabilità penali qualora le opere abusive insistano su aree vincolate e comportino violazioni di norme in materia di tutela paesaggistica o archeologica.

Infine, è importante sapere che il termine per eseguire la demolizione è perentorio (in questo caso 60 giorni dalla notifica dell’ordinanza) e, se il proprietario non provvede, l’amministrazione può intervenire d’ufficio a proprie spese, rivalendosi poi sul responsabile. Una prospettiva non solo onerosa ma anche molto invasiva, che può compromettere in modo serio il valore e l’utilizzo dell’immobile.