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Edilizia Urbanistica
Volumetria reale superiore al progetto: la CTU può far annullare i titoli edilizi
Una CTU accerta 657,20 metri cubi contro i 519,20 assentibili: il Consiglio di Stato annulla i titoli edilizi fondati su volume e pianificazione errati.
Ultimo Aggiornamento:
Un progetto edilizio non resta legittimo se le misure reali dimostrano che il fabbricato è molto più grande di quello rappresentato e assentito. Quando documenti e rilievi sono controversi, anche il giudice amministrativo può affidare a un consulente tecnico d’ufficio la ricostruzione di volumi, collocazione delle opere e disciplina urbanistica applicabile.
È accaduto nel caso deciso dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 6505/2026. La CTU ha misurato 657,20 metri cubi contro i 472 autorizzati in origine e i 519,20 indicati nel successivo progetto. Ha inoltre accertato che i manufatti si trovavano fuori dal piano convenzionato e su un’area priva del necessario piano attuativo.
Sulla base di questi risultati, i giudici hanno annullato i titoli edilizi e gli atti collegati.
Sommario
Il progetto riguardava un edificio già oggetto di sanatoria
La controversia nasceva da un fabbricato destinato a servizi, realizzato negli anni Novanta e già interessato da concessioni edilizie e da un successivo accertamento di conformità. In seguito erano stati autorizzati ampliamento, ristrutturazione, modifica dei prospetti e cambio di destinazione d’uso attraverso un titolo unico, con pareri favorevoli acquisiti nella conferenza di servizi e nulla osta paesaggistico.
I proprietari di un’area vicina contestavano l’intervento. Sostenevano che l’edificio non appartenesse al campeggio e al piano convenzionato richiamati nella pratica, che sorgesse invece su un terreno distinto e che la volumetria effettiva fosse superiore a quella autorizzata.
Il TAR aveva respinto il ricorso. In appello, il Consiglio di Stato ha ritenuto necessario verificare i fatti tecnici prima di decidere.
Perché il Consiglio di Stato ha disposto una CTU
Le parti fornivano ricostruzioni opposte su confini, destinazioni urbanistiche, perimetro del piano attuativo, funzione dei fabbricati e quantità edificata. Non si trattava quindi di interpretare soltanto atti amministrativi: occorreva confrontare cartografie, titoli storici, rilievi e volumi.
Il Collegio ha nominato come consulente tecnico d’ufficio il direttore di un dipartimento universitario, con possibilità di delegare un docente dotato delle competenze necessarie. I quesiti riguardavano evoluzione urbanistica delle aree, vincoli paesaggistici, rapporto dei manufatti con il campeggio, posizione rispetto al piano convenzionato e aumenti volumetrici.
La CTU, disciplinata dall’articolo 67 del Codice del processo amministrativo, ha fornito al giudice gli elementi tecnici indispensabili. La decisione giuridica è rimasta comunque al Consiglio di Stato.
Dal progetto risultavano 519,20 metri cubi
Il volume autorizzato nel 1993 e assunto come base dal progetto successivo era pari a 472 metri cubi. L’intervento approvato prevedeva un aumento del 10%, portando la volumetria assentibile a 519,20 metri cubi.
Il sopralluogo e i calcoli della consulenza hanno invece rilevato un volume costruito di 657,20 metri cubi. La differenza rispetto alla consistenza originaria era di 185,20 metri cubi, cioè poco più del 39%. Rispetto al progetto da 519,20 metri cubi, l’eccedenza era pari a 138 metri cubi.
La relazione ha aggiunto che il limite sarebbe stato superato anche ipotizzando un incremento del 20% sul volume originario: in quel caso si sarebbe arrivati a 566,40 metri cubi, comunque inferiori ai 657,20 realmente misurati.
Il 20% non è una franchigia valida in ogni caso
I numeri della sentenza non devono essere trasformati in una regola generale. Il 10% rappresentava la quantità prevista dal progetto esaminato, mentre il confronto con il 20% rispondeva a uno specifico quesito rivolto al consulente nel quadro normativo applicato a quella vicenda.
La pronuncia non afferma che ogni ampliamento entro il 20% sia automaticamente legittimo o che ogni eccedenza oltre quella soglia produca sempre lo stesso effetto. Occorre individuare volume assentito, disciplina regionale e comunale, titolo rilasciato e regime delle eventuali difformità.
La verifica decisiva resta il confronto tra stato autorizzato e stato realmente costruito, effettuato secondo le definizioni e i criteri di calcolo applicabili all’immobile.
I manufatti erano fuori dal piano convenzionato
La volumetria non era l’unico problema. La CTU ha accertato che per l’area sulla quale sorgevano i fabbricati non era stato reperito alcun piano attuativo convenzionato. I due manufatti risultavano realizzati fin dall’origine all’esterno del perimetro del diverso piano stipulato negli anni Settanta.
Il progetto più recente non poteva essere qualificato come semplice infrastruttura del campeggio collocato sull’altra proprietà. L’edificio insisteva su un compendio distinto e mancava lo strumento pianificatorio necessario a sostenere l’intervento.
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Richiedi informazioni gratisIl Consiglio di Stato ha ritenuto quindi fondate le contestazioni relative sia alla pianificazione sia all’estraneità dell’opera al piano convenzionato sia al superamento degli indici volumetrici.
Perché i titoli edilizi sono stati annullati
I rilievi tecnici smentivano i presupposti sui quali si fondavano il titolo unico, la sanatoria e gli atti favorevoli collegati. L’edificio non presentava soltanto una misura marginalmente diversa: il volume reale superava sia quello originario sia quello assentibile nel progetto, mentre l’area non era coperta dal piano attuativo invocato.
Il Consiglio di Stato ha accolto l’appello, riformato la sentenza di primo grado e annullato gli atti impugnati. Non è stata la CTU, da sola, ad annullare i titoli: la consulenza ha accertato i fatti tecnici e il giudice ne ha tratto le conseguenze sulla legittimità dei provvedimenti.
La pronuncia non stabilisce direttamente quale sanzione edilizia debba essere applicata alle opere dopo l’annullamento. Questo richiederà i successivi provvedimenti delle amministrazioni competenti.
Una vecchia sanatoria non copre gli ampliamenti successivi
La presenza di una concessione in sanatoria relativa alla consistenza preesistente non autorizza trasformazioni o volumi realizzati dopo il rilascio. Ogni intervento successivo deve essere confrontato con lo stato legittimato, con il nuovo titolo e con la disciplina vigente al momento rilevante.
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Se la base volumetrica indicata nel progetto non corrisponde al fabbricato esistente, oppure se durante i lavori viene costruito più di quanto assentito, la pratica successiva non può assorbire tacitamente la differenza. Devono essere identificate origine, data e titolo di ciascuna porzione.
Nel caso deciso, il confronto storico tra concessione, variante, sanatoria, progetto più recente e rilievo del 2025 ha consentito di quantificare con precisione lo scostamento.
Quali documenti servono per verificare la volumetria
Il controllo dovrebbe partire dai titoli edilizi originari e dalle relative varianti, completi di planimetrie, sezioni, prospetti, relazioni e tabelle dei volumi. Vanno acquisiti anche eventuali condoni o sanatorie, autorizzazioni paesaggistiche, verbali della conferenza di servizi e strumenti urbanistici generali e attuativi.
Il tecnico deve poi eseguire un rilievo dello stato di fatto e applicare gli stessi criteri di misurazione previsti dalle norme pertinenti. Superfici, altezze, corpi accessori, locali tecnici e parti interrate non possono essere inclusi o esclusi senza verificare definizioni regionali, regolamento comunale e titolo.
Quando i confini del piano sono determinanti, occorre sovrapporre cartografie, mappali ed elaborati convenzionati alla posizione effettiva dei fabbricati.
La CTU non sostituisce la verifica preventiva
La consulenza giudiziaria interviene quando il contenzioso è già iniziato e richiede tempi e costi rilevanti. Proprietario, acquirente, progettista e impresa dovrebbero evitare di arrivare a quel punto verificando prima consistenza autorizzata, volume progettato e volume costruito.
Durante i lavori, rilievi intermedi e contabilità delle modifiche consentono di individuare tempestivamente uno scostamento. Prima di una compravendita o di un nuovo intervento, una ricostruzione dello stato legittimo deve confrontare documenti e fabbricato, senza assumere che catasto, agibilità o precedente sanatoria provino da soli la conformità di ogni parte.
Una differenza rilevante può compromettere non soltanto il singolo ampliamento, ma anche i provvedimenti fondati su una rappresentazione tecnica non corrispondente alla realtà.
Il principio ricavabile dalla sentenza
La sentenza n. 6505/2026 conferma che la legittimità dei titoli edilizi dipende anche dalla correttezza dei presupposti tecnici sui quali sono stati rilasciati. Se un accertamento istruttorio attendibile dimostra che il volume reale supera quello progettato e assentibile e che l’intervento manca della pianificazione necessaria, il giudice può annullare i provvedimenti impugnati.
La CTU serve a risolvere questioni tecniche controverse, non a sostituire le valutazioni giuridiche o amministrative. Il dato pratico è però netto: tavole e dichiarazioni devono coincidere con l’opera esistente, perché un rilievo successivo può far emergere differenze decisive anche molti anni dopo.
Fonti
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TAGS: consiglio di stato, consulenza tecnica d’ufficio, CTU, difformità edilizia, piano attuativo, titoli edilizi, volumetria
Autore: Andrea Dicanto
