Rustico ricostruito più grande: la sanatoria non può ignorare gli altri abusi

Un deposito accessorio ricostruito con superficie e volume maggiori, opere esterne difformi e caratteristiche proprie di uno spazio abitativo non può essere regolarizzato selezionando soltanto le parti favorevoli. La domanda deve rappresentare e consentire di valutare l’intervento nella sua interezza.

Lo ribadisce il Consiglio di Stato con la sentenza n. 6309/2026. Il caso è particolarmente utile perché mostra come il principio di unitarietà della costruzione operi quando le difformità riguardano insieme dimensioni, sedime, altezza, destinazione e autorizzazione paesaggistica.

La pronuncia va però letta alla luce dell’attuale articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, che in determinati casi consente di subordinare il titolo alla rimozione delle opere non sanabili.

Il caso: dal vecchio deposito a un nuovo rustico difforme

Sul terreno esisteva un piccolo deposito a servizio dell’abitazione principale, regolarizzato in passato. Il Comune aveva poi autorizzato la demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato accessorio, ancora destinato a deposito attrezzi.

Durante i lavori, tuttavia, il manufatto era stato realizzato con caratteristiche diverse dal progetto. Il Comune aveva contestato maggiore volumetria, superamento della superficie ammessa, difformità di sedime e altezza, opere esterne non conformi all’autorizzazione paesaggistica e sistemazioni interne indicative di un utilizzo abitativo.

Dopo l’ordine di ripristino, i proprietari avevano presentato un’istanza di sanatoria. L’amministrazione l’aveva respinta con più motivazioni; il giudizio è infine arrivato al Consiglio di Stato.

La superficie massima era già sufficiente per negare la sanatoria

La disciplina urbanistica locale ammetteva per i locali accessori una superficie utile lorda massima di 25 metri quadrati e un’altezza determinata. Il fabbricato superava la superficie consentita.

I proprietari invocavano una norma che permetteva un ampliamento limitato per alcuni edifici non compatibili con la zona agricola. I giudici hanno però escluso che la deroga, da interpretare restrittivamente, si applicasse a un semplice edificio accessorio dell’abitazione.

Questa non conformità era da sola idonea a sostenere il diniego. Quando un provvedimento presenta più ragioni autonome, la legittimità di una ragione decisiva può rendere superfluo esaminare le altre, purché sia realmente sufficiente a impedire l’accoglimento della domanda.

Perché la costruzione deve essere considerata unitariamente

La sentenza n. 6309/2026 richiama il principio secondo cui la costruzione non può essere scomposta artificialmente nei suoi singoli elementi per sanare soltanto quelli conformi. Sedime, superficie, volume, altezza, opere interne ed esterne concorrevano a definire un unico manufatto ricostruito in modo diverso da quello autorizzato.

Omettere alcune difformità dalla pratica avrebbe impedito al Comune di verificare la conformità reale dell’intervento. Un permesso in sanatoria che ignori opere effettivamente realizzate rischia quindi di essere illegittimo perché elude i requisiti dell’accertamento di conformità.

Il principio non significa che ogni abuso presente sulla stessa proprietà sia sempre inseparabile. Occorre valutare se le opere siano materialmente e funzionalmente autonome oppure se appartengano alla stessa trasformazione edilizia. In questo caso riguardavano tutte il nuovo fabbricato accessorio.

La destinazione dichiarata non coincideva con l’uso ricavabile dalle opere

Il titolo autorizzava un rustico destinato a deposito attrezzi, non un’abitazione. Le opere interne riscontrate dal Comune erano invece compatibili con un utilizzo residenziale, mentre i proprietari non svolgevano attività agricola.

La parola “rustico” non rende irrilevanti organizzazione e caratteristiche del manufatto. Il Comune può verificare se distribuzione interna, solai, aperture, impianti e finiture siano coerenti con la funzione accessoria assentita oppure rivelino una diversa trasformazione.

Anche la destinazione effettiva entra quindi nella valutazione unitaria: non è possibile chiedere di regolarizzare soltanto misure e sagoma lasciando fuori il possibile cambio d’uso prodotto dalle opere.

Le tolleranze non coprivano lo sforamento contestato

La proprietà sosteneva che alcune differenze rientrassero nelle tolleranze costruttive. Il Comune aveva invece accertato che volume, superficie coperta, altezza e posizione superavano la soglia locale invocata e che mancavano anche i presupposti soggettivi previsti da quella disciplina.

Le tolleranze non sono una sanatoria generale. Occorre individuare la norma applicabile in base alla data di realizzazione, alle dimensioni dell’unità immobiliare e alla natura delle difformità. Vanno inoltre rispettati gli adempimenti strutturali e le discipline di settore.

Nel caso concreto, il superamento della superficie massima urbanistica non costituiva una piccola irregolarità geometrica, ma un motivo ostativo sostanziale.

Sanatoria parziale e articolo 36-bis: la distinzione attuale

La sentenza applica il principio di unitarietà sviluppato con riferimento all’articolo 36 e alla vicenda concreta. Oggi è necessario coordinare quel principio con l’articolo 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa per parziali difformità, variazioni essenziali e determinati interventi in assenza o difformità dalla SCIA.

Il comma 2 dell’articolo 36-bis consente al Comune di subordinare il rilascio del permesso o la formazione della SCIA in sanatoria alla rimozione delle opere che non possono essere sanate e che altrimenti impedirebbero il titolo. Le linee guida del Ministero delle Infrastrutture chiariscono questa possibilità.

Non si tratta però di una sanatoria “a pezzi” ottenuta tacendo parte dell’abuso. Tutte le opere devono essere rappresentate, esaminate nel loro rapporto unitario e ricondotte alla corretta procedura. La rimozione diventa una condizione espressa del titolo, non un modo per sottrarre difformità all’istruttoria.

Quando una regolarizzazione separata può essere valutata

Una pratica distinta può avere senso quando l’opera presenta autonomia strutturale, funzionale e urbanistica rispetto alle altre trasformazioni e la sua valutazione separata non altera la rappresentazione dell’organismo edilizio. La sola separazione grafica o catastale non è sufficiente.

Il tecnico deve ricostruire il progetto originario, le varianti, lo stato reale e la successione temporale degli interventi. Deve poi verificare se le opere siano parte di un disegno unitario, se una dipenda dall’altra e se la rimozione di alcune consenta davvero di accertare la conformità delle restanti.

Nel caso del rustico, soletta interna, maggiori dimensioni, collocazione, opere esterne e possibile funzione abitativa descrivevano insieme il nuovo manufatto. Esaminarne soltanto una porzione avrebbe restituito al Comune una realtà incompleta.

Il preavviso di rigetto e i nuovi motivi ostativi

I proprietari contestavano anche che il diniego definitivo avesse richiamato sedime, altezza, volume e superficie senza un nuovo preavviso. Il Consiglio di Stato ha rilevato che questi aspetti emergevano dal secondo parere della commissione edilizia, adottato proprio dopo le osservazioni presentate dagli interessati.

L’articolo 10-bis della legge 241/1990 permette al provvedimento finale di indicare ulteriori motivi ostativi quando siano conseguenza delle osservazioni. In tale situazione non occorre reiterare all’infinito il preavviso; il Comune deve però motivare il mancato accoglimento e rendere comprensibile il percorso istruttorio.

La sentenza precisa inoltre che una decisione sulla sanatoria non è, in astratto, un atto vincolato. Nel caso specifico, tuttavia, la violazione del limite di superficie impediva un esito diverso.

Cosa controllare prima di presentare la domanda

Prima della sanatoria è necessario un rilievo completo, non limitato alle opere che si ritengono più facilmente regolarizzabili. Vanno confrontati titoli, elaborati, misure reali, destinazione d’uso, sagoma, sedime, superfici, volume, strutture e autorizzazioni paesaggistiche.

Il tecnico deve classificare ogni difformità, individuare se ricade nell’articolo 36 o 36-bis, verificare disciplina regionale o provinciale e stabilire quali opere siano conformi, quali debbano essere rimosse e se tale rimozione possa essere prescritta nella procedura. Se il manufatto viola un parametro inderogabile, la domanda complessiva può essere respinta.

Una relazione che descrive soltanto una parte dell’intervento espone il proprietario a diniego, controlli ulteriori e possibili conseguenze sulle dichiarazioni rese.

La decisione del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato ha respinto l’appello. La maggiore superficie del rustico, non ammessa dalle regole della zona, bastava a giustificare il diniego; inoltre, l’intero fabbricato doveva essere valutato globalmente, senza scindere le singole difformità.

La conseguenza pratica è duplice: non si può costruire una sanatoria omettendo gli abusi più problematici, ma la disciplina vigente va applicata senza automatismi. Nei casi coperti dall’articolo 36-bis, il Comune può valutare un titolo condizionato alla rimozione delle opere non sanabili, purché l’intervento sia descritto integralmente e ricorrano tutti i requisiti previsti.

Fonti

• Consiglio di Stato, Sezione VII, sentenza n. 6309/2026, pubblicata il 4 agosto 2026
• d.P.R. 380/2001, articolo 36 vigente
• Ministero delle Infrastrutture, Linee di indirizzo sul decreto Salva Casa