Fusione di due appartamenti: permessi, Catasto, costi e bonus

Unire due appartamenti significa trasformare due unità immobiliari autonome in un’unica abitazione sotto il profilo funzionale, edilizio e, quando ne ricorrono i requisiti, catastale. Non basta aprire una porta nel muro e non basta presentare un DOCFA: prima si verifica lo stato legittimo, poi si individua il titolo edilizio, si progettano strutture e impianti, si eseguono i lavori e soltanto alla fine si aggiorna il Catasto.

Nel caso più semplice, due appartamenti sullo stesso piano e intestati allo stesso proprietario vengono collegati attraverso un tramezzo non portante: normalmente l’intervento rientra nella manutenzione straordinaria e si gestisce con CILA. Se si apre un muro portante, si fora un solaio per una scala interna, si modifica la facciata o si coinvolgono parti comuni, entrano in gioco SCIA, adempimenti sismici, condominio e verifiche ulteriori. Titolo e procedura devono quindi essere scelti sul progetto reale, non sul nome generico “fusione”.

Che cosa significa fondere due appartamenti

L’accorpamento è espressamente compreso dall’articolo 3 del D.P.R. 380/2001 nella manutenzione straordinaria, anche quando varia la superficie delle singole unità e il carico urbanistico, purché non cambi la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso. La definizione nazionale non autorizza però automaticamente qualsiasi opera: il titolo dipende dall’interessamento delle strutture, dai prospetti, dai vincoli e dalle regole regionali e comunali.

È utile distinguere quattro piani, spesso confusi:

La guida riguarda soprattutto l’accorpamento edilizio completo. La fusione esclusivamente catastale è un passaggio finale e specialistico: deve rappresentare una situazione legittimamente realizzata, non crearla sulla carta.

Prima verifica: i due appartamenti si possono davvero unire?

La vicinanza non è sufficiente. Il tecnico deve svolgere un rilievo, acquisire i titoli depositati in Comune e confrontare lo stato reale con progetto, Catasto e provenienza. La fattibilità dipende almeno da sette condizioni.

1. Contiguità materiale

Gli immobili devono poter essere collegati in modo stabile e funzionale. Possono trovarsi affiancati sullo stesso piano oppure sovrapposti. Nel primo caso si valuta l’apertura in un tramezzo o in una parete strutturale; nel secondo occorre quasi sempre intervenire sul solaio e progettare una scala interna. Due unità nello stesso edificio ma separate da un appartamento altrui non possono diventare una sola abitazione soltanto perché appartengono alla stessa persona.

2. Stato legittimo di entrambe le unità

Il progetto di fusione parte dall’ultimo stato legittimo, non dalla sola planimetria catastale. Devono essere ricostruiti licenza, concessione o permesso originario, varianti, condoni, sanatorie, CILA e SCIA successive. Un tramezzo spostato, una veranda non autorizzata o una diversa distribuzione possono bloccare l’asseverazione finché la situazione non viene qualificata e, se possibile, regolarizzata.

3. Destinazione d’uso compatibile

L’accorpamento in manutenzione straordinaria presuppone il mantenimento della destinazione originaria. Due abitazioni possono normalmente diventare un’abitazione più grande. Se si vuole incorporare un ufficio, un negozio, un laboratorio, un deposito autonomo o un sottotetto non abitabile, può essere necessario un cambio d’uso urbanisticamente rilevante, con verifiche su standard, parcheggi, oneri e titolo edilizio. La categoria catastale non decide da sola la destinazione urbanistica.

4. Requisiti igienico-sanitari

Il progetto finale deve garantire altezze, superfici, aeroilluminazione, ventilazione, dotazione dei servizi e requisiti previsti dalla disciplina statale e locale. La maggiore superficie non risolve automaticamente un bagno cieco non ventilato, una camera priva di finestra o una cucina senza adeguata aerazione. Vanno controllati anche accessibilità, adattabilità e percorso interno della nuova abitazione.

5. Strutture e sicurezza sismica

Una parete che sembra un semplice divisorio può essere portante, irrigidente o contenere elementi strutturali. Negli edifici in muratura l’apertura richiede normalmente cerchiatura o altro rinforzo progettato; nei telai in cemento armato bisogna escludere interferenze con pilastri e travi. Una scala tra piani comporta il taglio del solaio e una verifica globale o locale secondo il tipo di intervento. Prima della demolizione servono rilievo strutturale, progetto e adempimenti al Genio Civile previsti dalla normativa regionale.

6. Parti comuni e regolamento condominiale

Solai, muri maestri, facciate, pianerottoli e impianti centralizzati possono essere parti comuni anche se attraversano o delimitano proprietà private. Il regolamento contrattuale può inoltre contenere limiti specifici. La fusione non deve compromettere stabilità, sicurezza, decoro o diritti degli altri condomini.

7. Titolarità, ipoteche e vincoli contrattuali

Per ottenere un solo subalterno catastale le porzioni devono avere la stessa intestazione e gli stessi diritti. Se un appartamento appartiene a un coniuge e l’altro all’altro coniuge, oppure le quote non coincidono, la fusione catastale ordinaria è preclusa; può essere necessario un atto notarile o, quando sussistono i presupposti, la procedura delle porzioni unite di fatto ai fini fiscali. Mutui, ipoteche, pignoramenti, usufrutti e contratti di locazione vanno esaminati prima dei lavori.

CILA, SCIA o permesso di costruire?

Non esiste un titolo unico chiamato “pratica per fusione”. La qualificazione dipende dalle opere effettive e dalle norme territoriali.

L’articolo 6-bis del Testo unico richiede che la CILA asseveri anche l’assenza di interessamento delle parti strutturali. Se la struttura è coinvolta, non è corretto presentare la pratica più semplice: l’articolo 22 riconduce alla SCIA la manutenzione straordinaria strutturale. Regioni e Comuni possono precisare modulistica, elaborati e diritti, senza eliminare gli atti sismici o gli altri assensi previsti dalle norme di settore.

Fusione sullo stesso piano

È il caso più frequente. Il tecnico rileva le due distribuzioni, individua la parete confinante e progetta un percorso unitario. Se la parete è un tramezzo, l’apertura può essere accompagnata dalla riorganizzazione di ingresso, cucina e servizi e dalla chiusura di uno dei due accessi interni. Non è sempre necessario eliminare fisicamente la seconda porta sul pianerottolo: può restare come uscita, se regolamento, sicurezza e configurazione funzionale lo consentono. Deve però essere chiaro che la casa risultante non conserva due porzioni autonomamente utilizzabili come abitazioni separate.

Se la parete è portante, la dimensione e la posizione del varco dipendono dal progetto strutturale. Non si decide la larghezza dell’apertura soltanto in base all’arredo. Prima si valutano tessitura muraria, carichi, aperture esistenti, piano dell’edificio e comportamento delle pareti allineate; poi si dimensiona la cerchiatura o la soluzione di rinforzo.

Fusione di appartamenti su piani diversi

La realizzazione di una scala interna è più complessa perché interessa il solaio, modifica i percorsi e può interferire con impianti e proprietà comuni. Servono un rilievo delle strutture, la scelta della posizione del foro, la verifica dei carichi, delle altezze di passaggio e dei parapetti, oltre alla compatibilità con la distribuzione dei due piani.

Una scala a chiocciola occupa meno spazio ma non è sempre adeguata come collegamento principale, per accessibilità, trasporto di arredi e uso quotidiano. Una scala rettilinea o a due rampe richiede maggiore superficie e un vano più ampio. Vanno considerati anche acustica, propagazione di fumi, illuminazione, riscaldamento dei due livelli e possibile effetto camino. Il costo non comprende soltanto la scala: demolizioni, rinforzi, finiture e spostamento degli impianti possono incidere più del manufatto.

Serve il consenso del condominio?

Se i lavori rimangono nelle proprietà esclusive, non coinvolgono parti comuni e non pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro, l’assemblea non deve approvare la fusione come se fosse l’autorità edilizia. L’articolo 1122 del Codice civile impone comunque la preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea.

Il quadro cambia quando si interviene su un muro maestro, sul solaio, sulla facciata, su un pianerottolo, sulle colonne comuni o su altri beni condominiali. Occorre distinguere la verifica tecnica e l’uso consentito della cosa comune dalla necessità di modificare diritti reali. Per esempio, aprire un passaggio su una parete comune può essere ammissibile se non limita gli altri e non arreca pregiudizio; incorporare una porzione di pianerottolo nella casa richiede invece un titolo sulla superficie e non può essere deciso unilateralmente.

Vanno controllate anche le tabelle millesimali. L’accorpamento non impone automaticamente una revisione: la somma dei millesimi delle due unità può restare coerente. Se i lavori alterano per più di un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità per sopraelevazione, incremento di superficie o altre condizioni previste dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione, la revisione può essere richiesta con il regime specifico. È una verifica, non una conseguenza automatica di ogni fusione.

Strutture, Genio Civile e sicurezza del cantiere

La pratica edilizia comunale e quella strutturale sono autonome. Il deposito o l’autorizzazione sismica devono essere effettuati prima dell’esecuzione secondo la classificazione dell’intervento e la disciplina regionale. Al termine possono servire dichiarazione di regolare esecuzione, relazione a strutture ultimate e collaudo statico, a seconda delle opere.

La presenza di più imprese, anche non contemporanea, fa scattare gli obblighi del D.Lgs. 81/2008 sulla nomina dei coordinatori nei casi previsti. Demolizioni, taglio di murature, polveri, rumore, trasporto delle macerie e occupazione delle parti comuni richiedono un’organizzazione di cantiere. Prima di rimuovere vecchi rivestimenti o canne tecniche va valutata anche l’eventuale presenza di materiali contenenti amianto.

Impianti: che cosa succede dopo l’unione

Due appartamenti hanno spesso due contatori elettrici, due caldaie, due cucine, due quadri e reti separate. La fusione non obbliga sempre a eliminare subito ogni duplicazione, ma l’impianto finale deve essere sicuro, documentato e coerente con l’uso unitario.

• Impianto elettrico: si decide se mantenere due forniture o creare un unico punto di consegna; quadri, protezioni e sezioni dei cavi vanno coordinati.
• Gas: la rimozione di una cucina o caldaia richiede chiusura e messa in sicurezza delle derivazioni, con dichiarazione dell’installatore.
• Riscaldamento: con impianto autonomo si valuta se mantenere due generatori; con impianto centralizzato occorre aggiornare contabilizzazione e potenze.
• Acqua e scarichi: la seconda cucina può diventare lavanderia o bagno soltanto se pendenze, ventilazioni e diametri lo consentono.
• Climatizzazione ed energia: variazioni significative possono richiedere relazione energetica, aggiornamento degli impianti e nuovo APE.

Per gli impianti modificati l’impresa abilitata rilascia la dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008. Conservare soltanto fatture e fotografie non sostituisce la documentazione impiantistica.

Procedura completa passo per passo

1. Raccogliere i documenti: atti di provenienza, visure, planimetrie, titoli comunali, agibilità, APE, regolamento condominiale, mutui e servitù.
2. Eseguire accesso agli atti e rilievo: il tecnico confronta stato autorizzato, stato reale e Catasto di entrambe le unità.
3. Verificare la fattibilità: pareti e solai, destinazioni, requisiti, vincoli, proprietà, parti comuni e regole locali.
4. Preparare progetto e computo: distribuzione finale, opere strutturali, impianti, finiture, costi e tempi.
5. Acquisire assensi ulteriori: condominio quando necessario, banca, Soprintendenza, autorizzazione paesaggistica o pratica sismica.
6. Presentare CILA o SCIA: con elaborati e asseverazioni coerenti con tutte le opere.
7. Organizzare il cantiere: imprese abilitate, sicurezza, smaltimento rifiuti e protezione delle parti comuni.
8. Eseguire e documentare i lavori: varianti, fotografie, fatture, bonifici, dichiarazioni degli impianti e atti strutturali.
9. Chiudere la pratica: fine lavori, eventuale agibilità, APE e documentazione tecnica finale.
10. Presentare il DOCFA: nuova planimetria, identificativo e rendita oppure procedura per le porzioni unite di fatto.

DOCFA e fusione catastale

Al termine dei lavori il tecnico presenta la dichiarazione di variazione DOCFA quando la trasformazione incide su planimetria, consistenza, classamento o rendita. La nuova unità deve essere rappresentata come un organismo funzionalmente unico; l’ufficio può controllare la rendita proposta.

La fusione catastale ordinaria è possibile quando le porzioni hanno intestazioni omogenee: stessi titolari, stessi diritti e stesse quote. In tal caso i vecchi subalterni vengono soppressi e ne viene costituito uno nuovo. Se le titolarità sono differenti, il Catasto non può trasformare l’unione materiale in un trasferimento di proprietà. Le unità restano distinte e, se hanno perso autonomia funzionale e reddituale, si presentano due dichiarazioni coordinate per ottenere l’annotazione di porzioni unite di fatto ai fini fiscali, secondo la circolare dell’Agenzia delle Entrate 27/E del 2016.

Il DOCFA deve essere presentato entro il termine previsto per le variazioni catastali, normalmente trenta giorni da quando l’unità è divenuta utilizzabile nella nuova configurazione. Presentarlo prima che le opere siano ultimate o usarlo per “coprire” un lavoro senza titolo crea una divergenza tra Comune, realtà e Catasto.

Agibilità e APE dopo l’accorpamento

L’articolo 24 del D.P.R. 380/2001 richiede la segnalazione certificata di agibilità per gli interventi su edifici esistenti che possono influire su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o impianti. Una semplice apertura non strutturale non produce sempre gli stessi adempimenti di una scala interna con rifacimento degli impianti: il tecnico deve motivare il caso concreto e verificare la disciplina locale.

Quando dovuta, la segnalazione si presenta entro quindici giorni dall’ultimazione delle finiture con attestazione del professionista, documenti strutturali, conformità degli impianti, aggiornamento catastale e dichiarazioni sull’accessibilità. Anche l’APE va aggiornato quando l’intervento modifica configurazione, impianti o prestazione in modo rilevante e comunque prima degli atti per cui è obbligatorio disporne.

Quanto costa unire due appartamenti

Il costo dipende molto più dalle opere che dal numero dei subalterni. Le cifre seguenti sono intervalli orientativi, utili per costruire un budget iniziale ma non sostituiscono preventivo, tariffario comunale e progetto strutturale.

Un accorpamento orizzontale semplice può restare nell’ordine di alcune migliaia di euro; una fusione verticale con struttura, scala, impianti e finiture può superare ampiamente 30.000 euro. Vanno aggiunti IVA, diritti comunali, eventuale occupazione di suolo, trasporto e smaltimento, amministratore, pratiche bancarie e atto notarile se occorre uniformare la proprietà.

Quanto tempo serve

Per un caso lineare occorrono spesso due-quattro settimane per accesso agli atti, rilievo e progetto, pochi giorni per la presentazione della CILA e tre-otto settimane di lavori. Una pratica strutturale può richiedere tempi regionali, calcoli, autorizzazione o deposito e un cantiere di due-quattro mesi. Vincoli, difformità da sanare, banca o condominio possono allungare il percorso.

Non bisogna confondere l’immediata efficacia di una CILA con la conclusione dei controlli preliminari. Iniziare il giorno successivo senza aver acquisito atti, verifica strutturale o assensi di settore espone a sospensioni e varianti costose.

Bonus ristrutturazione 2026

L’accorpamento con opere rientra normalmente tra gli interventi di manutenzione straordinaria agevolabili dall’articolo 16-bis del TUIR, se sono rispettati soggetto, immobile, titolo, pagamenti e documentazione. Per le spese sostenute nel 2026, la disciplina vigente applica la detrazione del 50% al proprietario o titolare di diritto reale che interviene sull’abitazione principale e quella ordinaria del 36% negli altri casi, entro il limite di 96.000 euro per unità e con ripartizione in dieci rate annuali.

Quando i lavori trasformano due unità in una, per il limite di spesa rilevano le unità censite all’inizio dell’intervento. Questo non significa che ogni costo abbia un plafond autonomo o che la stessa spesa possa essere duplicata: fatture, bonifici e imputazione devono corrispondere ai lavori e ai soggetti che detraggono.

Sono normalmente pertinenti le spese professionali, le opere murarie, gli impianti, le finiture necessarie, i diritti e gli oneri strettamente collegati. Per le prestazioni agevolate serve il bonifico parlante con causale, codice fiscale del beneficiario e partita IVA o codice fiscale del destinatario. L’immobile deve essere esistente e residenziale nei termini richiesti; l’agevolazione fiscale non sana un’opera irregolare.

Bonus mobili

La legge di bilancio 2026 ha prorogato per l’anno il bonus mobili alle condizioni previste per il 2025: detrazione del 50% su un massimo di 5.000 euro per unità, collegata a un intervento di recupero iniziato prima dell’acquisto degli arredi e nel rispetto degli altri requisiti. Anche per l’accorpamento il numero delle unità da considerare per il limite è quello esistente all’inizio dei lavori, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.

Ecobonus o Sismabonus possono riguardare singole opere che possiedono requisiti propri, ma non spettano per il semplice fatto che due appartamenti vengono uniti. Per evitare sovrapposizioni, il tecnico e il consulente fiscale devono separare interventi, massimali e pagamenti prima dell’emissione delle fatture.

Agevolazione prima casa per l’appartamento confinante

L’Agenzia delle Entrate ammette l’agevolazione prima casa anche per l’acquisto contemporaneo di due appartamenti contigui o per l’acquisto successivo dell’unità confinante destinata ad ampliare l’abitazione già posseduta, purché dopo la fusione l’alloggio risultante abbia una categoria ammessa e siano rispettate le altre condizioni.

L’intenzione dichiarata deve tradursi in una fusione effettiva entro il termine rilevante per l’accertamento; non è prudente lasciare indefinitamente le due unità autonome. Prima dell’atto il notaio deve verificare categorie, titolarità, requisiti personali, mutui e formulazione degli impegni. L’acquisto agevolato e il bonus lavori sono istituti differenti: l’uno non garantisce automaticamente l’altro.

IMU, TARI, rendita e residenza

Dopo una fusione catastale ordinaria esistono un solo subalterno e una rendita proposta, poi verificabile dall’Agenzia. La rendita finale non è necessariamente la somma aritmetica delle precedenti: dipende da consistenza, categoria, classe e caratteristiche dell’unità risultante.

Per IMU e abitazione principale contano sia la configurazione catastale sia i requisiti personali previsti dalla legge. Nelle porzioni unite di fatto con proprietari diversi, le annotazioni catastali sono essenziali per rappresentare l’assenza di autonomia, ma il trattamento deve essere verificato con il Comune e in relazione a possessori e residenza. La TARI segue occupazione, superficie e regolamento locale; dopo l’accorpamento va presentata la dichiarazione comunale richiesta per evitare due posizioni non più coerenti.

Mutuo, ipoteca e futura vendita

Se uno o entrambi gli appartamenti sono ipotecati, la fusione non cancella l’ipoteca. La banca deve essere informata quando contratto, perizia o procedura catastale lo richiedono; il tecnico deve coordinare identificativi vecchi e nuovi con notaio e istituto. In presenza di due finanziamenti, l’accorpamento può complicare una futura vendita separata, perché per tornare a due unità occorreranno frazionamento edilizio, Catasto e gestione delle garanzie.

Alla vendita dell’abitazione unificata il venditore deve consegnare la sequenza documentale completa: titoli originari delle due unità, pratica di fusione, fine lavori, atti strutturali, conformità degli impianti, DOCFA, eventuale agibilità e APE. Una sola planimetria aggiornata non dimostra che l’apertura sia stata autorizzata.

Casi pratici

Due appartamenti dello stesso proprietario separati da un tramezzo

Dopo accesso agli atti e verifica del divisorio, si progetta l’apertura e la distribuzione unica, si presenta CILA, si eseguono lavori e impianti e si chiude con DOCFA. È il percorso più semplice, ma vanno comunque verificati regolamento, agibilità e documentazione delle forniture.

Due appartamenti separati da un muro portante

Il progetto architettonico deve essere coordinato con quello strutturale. Servono SCIA e adempimenti sismici; la demolizione avviene secondo fasi e puntellamenti definiti. La dimensione del varco può essere inferiore a quella desiderata per ragioni di sicurezza.

Appartamenti sovrapposti

Si verifica proprietà del solaio, posizione di travi e impianti, foro e scala. Il budget deve comprendere rinforzi, parapetti, ripristino di pavimenti e soffitti, oltre all’eventuale aggiornamento dell’agibilità.

Unità intestate a coniugi diversi

Le opere possono essere autorizzate dai titolari, ma non si può creare un unico intestatario catastale senza un titolo civilistico coerente. Si valuta con notaio e tecnico se uniformare diritti e quote o mantenere le porzioni con la procedura di unione di fatto ai fini fiscali.

Abitazione più deposito C/2

Se il deposito è una vera unità autonoma non abitabile, incorporarlo per ricavare camere non è una semplice fusione di due appartamenti. Occorre verificare cambio d’uso, requisiti, oneri, destinazione urbanistica e possibilità di ottenere spazi abitabili; il classamento C/2 non autorizza la residenza.

Accorpamento e frazionamento inverso

Prima di unire conviene valutare anche la reversibilità. Una grande abitazione può avere maggiore qualità d’uso ma un mercato più ristretto; mantenere predisposizioni impiantistiche e due accessi può agevolare un futuro frazionamento, purché non si conservino di fatto due alloggi autonomi in contrasto con il progetto dichiarato.

Il successivo ritorno a due unità non è un semplice annullamento del DOCFA: richiede nuova verifica edilizia, requisiti minimi, eventuali opere, titolo, Catasto, utenze e banca. Non va promesso a un acquirente prima di averne verificato la fattibilità corrente.

Errori da evitare

L’errore più grave è presentare prima il DOCFA e cercare dopo il titolo edilizio. Sono frequenti anche l’apertura del muro senza verifica strutturale, la CILA usata per opere su parti portanti, l’assenza di comunicazione all’amministratore, il mancato controllo delle diverse intestazioni e la convinzione che due porte o due cucine siano sempre irrilevanti.

Altri problemi nascono da preventivi che escludono ripristini e impianti, dal pagamento non tracciato prima di chiarire i bonus, dall’omesso aggiornamento di TARI e APE e dalla mancata chiusura della pratica. La guida migliore è una sequenza coerente: documenti, progetto, autorizzazioni, lavori, certificazioni e Catasto.

Checklist finale

• titoli di provenienza e intestazioni coincidono;
• stato reale, Comune e Catasto sono stati confrontati;
• destinazione d’uso e requisiti dell’abitazione finale sono verificati;
• pareti e solai sono stati classificati da un tecnico;
• sono chiari CILA, SCIA e adempimenti sismici;
• condominio, banca e vincoli sono stati affrontati prima del cantiere;
• impianti e sicurezza hanno responsabili e documenti;
• bonus, fatture e bonifici sono impostati prima dei pagamenti;
• fine lavori, agibilità, APE e DOCFA sono inseriti nel cronoprogramma;
• il fascicolo finale sarà completo per una futura vendita.

Domande frequenti

Per unire due appartamenti basta la CILA?

Solo se le opere non interessano parti strutturali e non ricadono in regimi diversi. Un muro portante, un solaio, una facciata o un cambio d’uso possono richiedere SCIA, pratica sismica o ulteriori assensi.

Si possono unire due appartamenti senza lavori?

È possibile aggiornare una configurazione già legittimamente unitaria, ma una semplice dichiarazione catastale non elimina l’autonomia funzionale di due alloggi realmente separati e non sana lavori mai autorizzati.

I due appartamenti devono avere lo stesso proprietario?

Per un unico subalterno catastale servono titolarità e quote omogenee. Con proprietari differenti si valuta un atto notarile oppure, se ne ricorrono le condizioni, l’unione di fatto ai fini fiscali con due porzioni censite separatamente.

Serve l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?

Non sempre. Per lavori interni senza effetti sulle parti comuni è necessaria la preventiva notizia all’amministratore; opere su muri maestri, solai, facciata o superfici comuni richiedono verifiche e, in alcuni casi, decisioni o consensi ulteriori.

Si può aprire una porta in un muro portante?

Sì, soltanto se il progetto strutturale dimostra la sicurezza e sono presentati SCIA e adempimenti sismici richiesti. Dimensioni e rinforzo non possono essere decisi direttamente dall’impresa.

Quanto costa una fusione semplice?

Un collegamento non strutturale con pratica, opere e DOCFA può costare alcune migliaia di euro. Pareti portanti, scale interne, impianti e finiture possono portare il totale oltre 20.000–30.000 euro.

Il bonus ristrutturazione spetta nel 2026?

Sì, se l’intervento e il contribuente rispettano i requisiti. Nel 2026 l’aliquota è 50% per il proprietario o titolare di diritto reale sull’abitazione principale e 36% negli altri casi, entro il limite vigente.

Il limite del bonus si calcola su una o due unità?

Negli interventi che accorpano più unità, per il limite di spesa si considera la situazione catastale esistente all’inizio dei lavori, non quella finale.

La fusione riduce automaticamente l’IMU?

No. Vanno verificati nuova rendita, possesso, residenza, dimora abituale e disciplina comunale. Con titolarità differenti serve particolare attenzione alla procedura delle porzioni unite di fatto.

Dopo i lavori serve una nuova agibilità?

Serve quando l’intervento può influire su sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico o impianti ai sensi dell’articolo 24. Il tecnico deve valutare il progetto concreto e gli adempimenti locali.

Fonti normative e istituzionali

• D.P.R. 380/2001, articolo 3 – Definizioni degli interventi edilizi e accorpamento
• D.P.R. 380/2001, articolo 6-bis – CILA
• D.P.R. 380/2001, articolo 22 – Interventi subordinati a SCIA
• D.P.R. 380/2001, articolo 24 – Agibilità
• Codice civile, articolo 1122 – Opere nelle proprietà individuali in condominio
• Agenzia delle Entrate, circolare 27/E del 2016 – Accatastamento unico e unione di fatto
• Agenzia delle Entrate – Aliquote delle detrazioni edilizie 2025-2027
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 – Bilancio 2026 e proroga delle detrazioni
• Agenzia delle Entrate – Guida all’acquisto della casa e unità contigue