Sopraelevazione dopo la demolizione: i nuovi piani devono rispettare le distanze

La demolizione e ricostruzione può conservare le distanze legittimamente preesistenti, ma la stessa deroga non si estende automaticamente ai nuovi piani aggiunti sopra l’edificio originario. Ai fini delle distanze, la sopraelevazione costituisce una nuova costruzione e deve rispettare le regole vigenti al momento dell’intervento.

Lo ha chiarito il TAR Campania con la sentenza n. 4080/2026, Sezione II, pubblicata il 26 giugno 2026. Il Tribunale ha annullato un permesso di costruire che autorizzava la demolizione di un fabbricato a un solo piano e la sua ricostruzione con due ulteriori piani fuori terra.

Il passaggio più interessante è la distinzione tra qualificazione urbanistica dell’intervento e disciplina delle distanze. Il progetto poteva astrattamente rientrare nella ristrutturazione edilizia con incremento volumetrico prevista dalla legge regionale, ma i nuovi livelli non potevano essere collocati “in linea” con il piano terra sfruttando le distanze del vecchio edificio.

Il caso: da un piano a tre piani fuori terra

La controversia nasce dal permesso di costruire rilasciato per abbattere un edificio residenziale composto da un solo piano fuori terra e ricostruirlo con un incremento di volume. Il nuovo progetto prevedeva complessivamente tre livelli: il piano terra corrispondente alla preesistenza e due nuovi piani destinati a unità abitative.

L’intervento utilizzava il bonus volumetrico del 35% previsto dall’articolo 33-quater della Legge regionale Campania n. 5/2024 per determinati lavori di demolizione e ricostruzione. Il fabbricato ricostruito sarebbe passato da un’altezza di circa 4,70 metri a circa 8,15 metri.

I proprietari dell’edificio vicino hanno impugnato il titolo sostenendo che i due nuovi piani dovessero rispettare le distanze ordinarie. Secondo il progetto, invece, la sopraelevazione proseguiva verticalmente il perimetro del piano terra e utilizzava quindi la stessa distanza già esistente tra i fabbricati.

Demolizione e ricostruzione: quando si possono mantenere le vecchie distanze

L’articolo 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001 consente, negli interventi di demolizione e ricostruzione, di ricostruire nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. La disposizione serve a non rendere impossibile il recupero di edifici collocati secondo regole più antiche o su lotti nei quali non sarebbe materialmente possibile arretrare il nuovo fabbricato.

La norma contempla anche gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento, che possono comportare ampliamenti fuori sagoma e il superamento dell’altezza dell’edificio demolito, sempre nel rispetto delle condizioni previste dalla disciplina applicabile.

Il TAR ha però distinto la parte ricostruita che riproduce la preesistenza dalla nuova sopraelevazione. Per il piano terra poteva operare la regola delle distanze preesistenti; i due piani aggiunti costituivano invece un nuovo ingombro verticale e incidevano diversamente sugli spazi tra gli edifici.

Questa distinzione è essenziale: la deroga non è stata negata all’intera demolizione e ricostruzione, ma esclusa per la parte che prima non esisteva e che aumentava la sagoma d’ingombro verso l’alto.

La sopraelevazione è nuova costruzione ai fini delle distanze

Secondo il TAR, la sopraelevazione deve essere considerata nuova costruzione quando modifica la volumetria e la sagoma d’ingombro del fabbricato, incidendo sullo spazio che separa gli edifici. I nuovi livelli devono quindi rispettare le distanze vigenti al momento della loro realizzazione.

La sentenza richiama l’orientamento della Corte di Cassazione, in particolare le decisioni n. 18826/2025 e n. 7595/2024. La parte sopraelevata non può beneficiare automaticamente della posizione originaria del fabbricato né della cosiddetta prevenzione acquisita dalla costruzione preesistente.

Nel caso esaminato, i due piani erano stati autorizzati sullo stesso allineamento del piano terra, in deroga alle norme civilistiche sulle distanze. Per il Tribunale mancavano però i presupposti per applicare quella deroga alla sopraelevazione. Da qui l’annullamento del permesso di costruire.

Il principio si collega anche all’articolo 9 del D.M. 1444/1968, che nelle ipotesi previste impone la distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Non significa che ogni sopraelevazione debba sempre distare dieci metri da qualsiasi manufatto: occorre verificare configurazione delle pareti, zona urbanistica, norme locali e disposizioni civilistiche applicabili.

L’intervento poteva comunque essere una ristrutturazione edilizia

Il TAR non ha accolto la tesi secondo cui l’intero progetto dovesse essere necessariamente qualificato come nuova costruzione. L’attuale definizione di ristrutturazione contenuta nell’articolo 3 del Testo Unico Edilizia ammette, nei casi consentiti, demolizione e ricostruzione con modifiche di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche.

Gli incrementi di volumetria possono rientrare nella ristrutturazione soltanto quando siano espressamente previsti dalla legge o dagli strumenti urbanistici. In questa vicenda il bonus del 35% aveva una base nella normativa regionale campana.

Sotto il profilo edilizio-urbanistico, quindi, il progetto rispettava astrattamente le condizioni richiamate dal TAR: riguardava un unico edificio, demolizione e ricostruzione erano parte dello stesso intervento e l’aumento di volume era ammesso dalla disciplina regionale.

Ciò non eliminava però il distinto problema delle distanze. Un intervento può rimanere classificato come ristrutturazione edilizia e, nello stesso tempo, contenere una parte nuova che deve rispettare le distanze previste per le nuove costruzioni.

Il vicino può contestare le distanze anche se il suo immobile presenta irregolarità?

Nel giudizio era stata contestata anche la legittimazione dei proprietari confinanti, perché il loro edificio presentava modifiche non ancora completamente regolarizzate e una pratica di condono risultava pendente.

Il TAR ha ritenuto comunque esistente un interesse concreto al ricorso. L’aumento dell’altezza del nuovo fabbricato poteva incidere sull’accesso di luce, aria e vista degli ambienti vicini. Inoltre, la conclusione della pratica di condono pendente dipendeva ancora dall’amministrazione e non poteva essere anticipata dal giudice.

La sentenza ricorda soprattutto che le regole inderogabili sulle distanze proteggono anche un interesse pubblico alla salubrità e all’ordinato assetto del territorio. In linea generale, esse possono quindi assumere rilievo anche nei rapporti con costruzioni irregolari, salvo situazioni particolari come quella di un abuso realizzato successivamente contro un edificio già legittimo.

Questo passaggio non rappresenta una regolarizzazione dell’immobile vicino: le eventuali difformità restano soggette ai rispettivi procedimenti. Significa soltanto che, nel caso deciso, non impedivano di contestare il nuovo titolo edilizio.

La contestazione sull’efficienza energetica è stata respinta

Il ricorso sosteneva inoltre che la documentazione allegata al permesso non descrivesse adeguatamente materiali e tecniche destinati all’efficientamento energetico.

Su questo punto il TAR non ha rilevato l’illegittimità del progetto. Il titolo era stato rilasciato in applicazione dell’articolo 33-quater della Legge regionale Campania n. 5/2024 e la relazione tecnica prevedeva materiali isolanti destinati a ridurre i consumi per riscaldamento e raffrescamento.

L’annullamento del permesso deriva pertanto dal mancato rispetto delle distanze per i due piani in sopraelevazione, non da una generale incompatibilità dell’intervento con la disciplina regionale o da carenze energetiche.

Cosa cambia per tecnici e proprietari

Quando un progetto di demolizione e ricostruzione prevede anche una sopraelevazione, non basta verificare che l’aumento volumetrico sia consentito da un bonus regionale o dallo strumento urbanistico. Occorre distinguere graficamente e giuridicamente la parte che riproduce l’edificio preesistente da quella aggiunta.

Per ogni nuovo livello devono essere controllati distanze dal confine, distanza tra pareti, presenza di finestre, altezza degli edifici antistanti e norme comunali. La possibilità di mantenere il vecchio sedime non equivale a un’autorizzazione generale a estendere verso l’alto tutte le distanze originarie.

La sentenza n. 4080/2026 è una decisione di primo grado riferita a uno specifico progetto e alla normativa applicabile in Campania. Il principio richiamato sulla sopraelevazione, tuttavia, si inserisce in un orientamento già affermato dalla Cassazione: per la disciplina delle distanze, la nuova parte in elevazione deve essere trattata autonomamente rispetto alla preesistenza.