Videosorveglianza in condominio: maggioranze, privacy, cartelli e registrazioni

Installare telecamere nell’androne, davanti al portone o nel garage può aiutare a ricostruire furti e danneggiamenti, ma non trasforma il condominio in un’area liberamente sorvegliabile. La videosorveglianza condominiale richiede una delibera valida, una finalità concreta, riprese proporzionate, cartelli visibili, tempi di conservazione motivati e accessi rigorosamente controllati. Non basta acquistare l’impianto e affidare all’amministratore le password: ogni scelta deve rispettare insieme il Codice civile, il GDPR, il Codice privacy e, quando le telecamere possono riprendere lavoratori, lo Statuto dei lavoratori.

Questa guida chiarisce chi può decidere l’installazione, quale maggioranza serve, cosa deve contenere la delibera, per quanti giorni si possono conservare le registrazioni e chi può visionarle. Spiega inoltre la differenza tra impianto condominiale e telecamera del singolo proprietario, un punto decisivo perché le due situazioni seguono presupposti diversi.

Quando la videosorveglianza in condominio è lecita

Le finalità normalmente invocate sono la sicurezza delle persone e la tutela del patrimonio comune: prevenire o documentare accessi abusivi, furti, atti vandalici, danneggiamenti al portone, alle autorimesse o ad altri beni condominiali. La videosorveglianza, tuttavia, non è lecita per il solo fatto di essere utile. Il condominio deve poter dimostrare che l’interesse perseguito è reale, attuale e non meramente ipotetico, che l’impianto è necessario e che l’invasione della sfera privata è ridotta al minimo.

La base giuridica utilizzata più di frequente è il legittimo interesse previsto dall’articolo 6, paragrafo 1, lettera f), del GDPR. Prima di attivare le telecamere è opportuno mettere per iscritto un test articolato in tre passaggi:

1. individuare con precisione l’interesse, per esempio i ripetuti danneggiamenti al portone o i furti nei garage;
2. verificare se lo stesso risultato possa essere ottenuto con misure meno invasive, come illuminazione, serrature, controllo degli accessi o riparazione delle recinzioni;
3. bilanciare la sicurezza con i diritti di condòmini, inquilini, lavoratori, visitatori e passanti, limitando posizione, orari, funzioni e durata delle registrazioni.

Denunce, segnalazioni all’amministratore, fotografie dei danni, verbali e una documentata situazione di rischio rafforzano la valutazione. Non è però corretto trasformare il requisito in una formula automatica del tipo “senza un furto precedente le telecamere sono sempre vietate”: conta la concretezza del rischio e la proporzionalità complessiva. Una generica motivazione di “sicurezza”, priva di analisi e accompagnata da riprese molto estese, è invece fragile.

Impianto condominiale e telecamera privata non sono la stessa cosa

L’impianto deliberato dall’assemblea serve le parti comuni e tratta le immagini per conto del condominio. La telecamera installata da un singolo, compreso uno spioncino digitale o un videocitofono con registrazione, deve invece essere orientata sugli spazi di pertinenza esclusiva. Il proprietario non può usare una telecamera privata per controllare stabilmente pianerottolo, cortile, ingresso comune, porte dei vicini o strada.

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Questa distinzione evita anche la cannibalizzazione con il nostro approfondimento dedicato ai conflitti provocati dalle installazioni individuali.

Quale maggioranza serve per installare le telecamere

L’articolo 1122-ter del Codice civile stabilisce che le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni di impianti volti a consentire la videosorveglianza sono approvate con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma. Occorrono quindi la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio, cioè 500 millesimi.

Non è sufficiente raggiungere soltanto 500 millesimi se i voti favorevoli non rappresentano anche la maggioranza dei presenti; allo stesso modo, la maggioranza numerica dei presenti non basta se non raggiunge metà del valore. Il quorum deliberativo va distinto dal quorum necessario per la valida costituzione dell’assemblea.

L’amministratore può installare le telecamere senza delibera?

In condizioni ordinarie no. L’amministratore può raccogliere preventivi, segnalare il problema e preparare la documentazione, ma la decisione sull’impianto comune compete all’assemblea. Nel 2023 il Garante ha sanzionato un amministratore che aveva fatto installare telecamere senza una decisione assembleare e con cartelli incompleti. L’assenza della delibera aveva impedito di attribuire il trattamento al condominio e l’amministratore, avendo determinato autonomamente finalità e modalità, era stato considerato titolare del trattamento in quel caso concreto.

Una situazione di urgenza non rende automaticamente legittima un’installazione unilaterale. Se esiste un pericolo immediato, l’amministratore deve adottare soltanto le misure realmente indifferibili e convocare senza ritardo l’assemblea, documentando la necessità. La videosorveglianza permanente non dovrebbe essere fatta passare come semplice manutenzione.

Cosa deve contenere la delibera

Una delibera che si limiti ad approvare “l’installazione di telecamere per sicurezza” lascia irrisolte quasi tutte le scelte che contano. Il capitolato tecnico e la documentazione privacy possono essere allegati al verbale, ma l’assemblea deve conoscere almeno finalità, aree, funzioni, tempi, costi e regole di accesso.

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Il verbale dovrebbe inoltre autorizzare l’amministratore a firmare i contratti coerenti con la decisione e a compiere gli adempimenti esecutivi, senza lasciargli il potere di cambiare finalità o ampliare autonomamente le riprese.

Chi è il titolare del trattamento e quali ruoli hanno amministratore e fornitori

Quando l’assemblea decide finalità e caratteristiche essenziali dell’impianto, il trattamento viene normalmente riferito al condominio. L’amministratore opera quale rappresentante dell’ente di gestione e attua la decisione assembleare. Occorre però descrivere concretamente i ruoli: un’etichetta nel contratto non può contraddire ciò che i soggetti fanno davvero.

L’impresa che si limita a installare l’impianto e non accede ai dati potrebbe non trattare immagini. Se invece effettua manutenzione da remoto, ospita i filmati nel proprio cloud o può visualizzarli per assistenza, normalmente tratta dati per conto del condominio e deve essere disciplinata con un atto conforme all’articolo 28 del GDPR. Le persone fisiche che possono visionare o estrarre registrazioni devono essere espressamente autorizzate, istruite e dotate di credenziali individuali.

Non esiste un diritto automatico dei consiglieri di condominio, del portiere o di ogni condomino a consultare il monitor. Nemmeno l’installatore deve conservare una password universale. Il responsabile della protezione dei dati, o DPO, non diventa obbligatorio per il solo fatto che un normale condominio possieda alcune telecamere; la valutazione dipende dai casi previsti dagli articoli 37 e seguenti del GDPR.

Dove possono inquadrare le telecamere condominiali

Il principio di minimizzazione richiede di riprendere soltanto ciò che è necessario. Una telecamera sul portone dovrebbe inquadrare il varco e l’area immediatamente funzionale all’accesso, non l’intero marciapiede. Nel garage può essere preferibile controllare accessi e corsie comuni, escludendo per quanto possibile l’interno dei box. Nell’androne vanno evitati dettagli inutili sulle porte delle abitazioni, sui citofoni o sulla corrispondenza.

Quando una piccola porzione estranea è tecnicamente inevitabile, si devono usare orientamento, zoom, privacy mask e configurazione della risoluzione per ridurla. Le mascherature devono essere incorporate nel flusso registrato, non applicate soltanto sul monitor. Anche la visione in tempo reale, senza memorizzazione, può costituire trattamento di dati: spegnere il registratore non rende lecita un’inquadratura sproporzionata.

Audio, riconoscimento facciale e funzioni “intelligenti”

L’audio non è una funzione neutra. Registrare conversazioni aumenta notevolmente l’invasività e, in un normale impianto condominiale, è difficile dimostrarne la necessità: la scelta prudente è disattivare microfoni e registrazione sonora. Un provvedimento del Garante dell’11 giugno 2026 ha ribadito, in un caso riguardante un impianto privato, che l’acquisizione audio e l’inquadratura ampia della pubblica via non erano giustificate dalle esigenze di sicurezza prospettate.

Anche riconoscimento facciale, identificazione biometrica, lettura automatica delle targhe e profilazione degli spostamenti non devono essere attivati perché inclusi nel prodotto. Sono trattamenti ulteriori, potenzialmente molto rischiosi, che richiedono un’autonoma base giuridica e una verifica assai più rigorosa.

Per il controllo di un cancello sono normalmente disponibili soluzioni meno invasive, come telecomandi, badge o codici personali.

Cartello di videosorveglianza e informativa completa

Il cartello deve essere collocato prima che la persona entri nell’area ripresa, in posizione chiaramente visibile anche nelle condizioni di illuminazione in cui l’impianto funziona. Non è necessario svelare il punto esatto in cui si trova ogni telecamera, ma deve risultare inequivocabile quale area è sorvegliata.

L’informativa di primo livello deve indicare almeno il titolare, la finalità e il rinvio all’informativa completa prevista dall’articolo 13 del GDPR. Un pittogramma accompagnato soltanto dalla scritta “area videosorvegliata” non basta. L’informativa estesa può essere pubblicata in una pagina web accessibile senza autenticazione oppure resa disponibile in bacheca o presso l’amministratore; il cartello deve spiegare chiaramente dove trovarla, per esempio mediante indirizzo breve o QR code affiancato da un’alternativa non digitale.

L’informativa completa dovrebbe riportare identità e contatti del titolare, finalità e base giuridica, interesse legittimo perseguito, categorie di destinatari, eventuali trasferimenti fuori dallo Spazio economico europeo, durata di conservazione, diritti degli interessati e modalità per esercitarli, possibilità di reclamo al Garante e informazioni su eventuali processi automatizzati.

Il cartello va aggiornato se cambiano questi elementi.

Per quanto tempo si possono conservare le registrazioni

Non esiste una durata standard da copiare in ogni condominio. Il GDPR impone di conservare i filmati non più a lungo di quanto necessario. Il Garante osserva che, nella maggior parte dei casi, gli eventi vengono scoperti entro uno o due giorni e che le immagini dovrebbero essere cancellate dopo pochi giorni, preferibilmente in modo automatico. Quanto più il periodo supera 72 ore, tanto più accurata deve essere la motivazione.

Nella FAQ dedicata ai condomìni, l’Autorità considera congruo ipotizzare un termine che non oltrepassi sette giorni. Questo non significa che ogni condominio possa impostare sette giorni senza spiegazioni: è un limite orientativo entro il quale la durata deve comunque essere proporzionata. Ventiquattro o quarantotto ore possono bastare per un portone controllato quotidianamente; un periodo più lungo può essere motivato dalla chiusura dello stabile nel fine settimana, dalla presenza saltuaria o dal tempo necessario per scoprire danni in un’autorimessa.

Se viene rilevato un evento, la porzione necessaria può essere isolata e conservata oltre il termine ordinario per consegnarla alle autorità, gestire una denuncia o tutelare un diritto. L’estrazione deve essere documentata, protetta e limitata alle immagini pertinenti; il resto continua a seguire la cancellazione automatica.

Chi può vedere le immagini e come si chiede una registrazione

La registrazione non è un archivio condominiale liberamente consultabile. L’assemblea e la documentazione privacy devono individuare chi può accedere e in quali circostanze. In genere l’accesso operativo viene affidato all’amministratore o a un soggetto specificamente autorizzato; l’eventuale società di vigilanza opera secondo il contratto e le istruzioni ricevute.

Il condomino che vuole verificare chi gli ha rigato l’auto non dovrebbe ricevere le credenziali del registratore né ore di filmato con tutti i passaggi degli altri residenti. Deve presentare una richiesta circostanziata, indicando luogo, intervallo temporale e fatto. Se la richiesta è fondata, si estrae soltanto la sequenza pertinente, oscurando quando necessario le persone estranee. Se si teme che la cancellazione automatica intervenga prima della valutazione, è utile chiedere subito la conservazione selettiva della finestra temporale interessata.

L’interessato può esercitare i diritti previsti dal GDPR sulle immagini che lo riguardano, ma il diritto di accesso va conciliato con i diritti degli altri. Il titolare deve rispondere nei termini dell’articolo 12 del Regolamento, di regola entro un mese. Polizia giudiziaria e autorità possono acquisire le registrazioni secondo i rispettivi poteri. Inviare filmati nella chat condominiale, pubblicarli sui social o usarli per mettere alla gogna una persona è invece una comunicazione o diffusione ulteriore che non è giustificata dalla finalità di sicurezza.

Telecamera privata sul pianerottolo, videocitofono e spioncino digitale

Il singolo può proteggere la propria abitazione, ma deve configurare il dispositivo in modo da riprendere soltanto l’area di pertinenza esclusiva. Se la telecamera inquadra stabilmente pianerottolo, porta del vicino, scale, ascensore, cortile o strada, l’eccezione per l’attività esclusivamente personale o domestica può non applicarsi e il proprietario diventa responsabile del trattamento.

Il Garante, in un provvedimento del 23 ottobre 2025, ha sanzionato un privato le cui telecamere avevano ripreso parti comuni e un’ampia porzione di strada, con informativa inadeguata. Le esigenze di tutela dell’abitazione possono giustificare, in circostanze eccezionali e documentate, una porzione minima immediatamente prospiciente l’accesso quando non esistono alternative efficaci; non autorizzano però la sorveglianza sistematica dello spazio pubblico.

Per videocitofoni con app, spioncini digitali e campanelli connessi valgono gli stessi principi sostanziali. Occorre ridurre il campo visivo, evitare la registrazione continua se non necessaria, disattivare l’audio automatico, proteggere l’account e verificare dove il fornitore conserva i dati. La funzione disponibile nell’app non è, da sola, una ragione per usarla.

Cosa cambia se vengono ripresi portiere, custode o altri lavoratori

Se l’impianto può comportare anche indirettamente il controllo a distanza dell’attività di un portiere, custode, addetto alle pulizie o altro dipendente, entra in gioco l’articolo 4 della legge 300/1970. Le telecamere possono essere impiegate per esigenze organizzative e produttive, sicurezza del lavoro o tutela del patrimonio, ma l’installazione richiede il preventivo accordo sindacale oppure, in mancanza, l’autorizzazione dell’Ispettorato del lavoro competente.

La sola informativa al lavoratore o il suo consenso non sostituiscono questa procedura. Bisogna inoltre fornire un’adeguata informazione sull’uso degli strumenti e sui controlli, rispettare il GDPR e impedire che le immagini vengano riutilizzate per finalità incompatibili. La progettazione deve evitare, per quanto possibile, la ripresa della postazione fissa e delle attività ordinarie.

Valutazione d’impatto, registro e documenti da conservare

La valutazione d’impatto sulla protezione dei dati, o DPIA, non è obbligatoria per qualunque telecamera. Deve essere svolta prima del trattamento quando, considerate natura, ambito, contesto e finalità, il sistema può presentare un rischio elevato per i diritti delle persone. Il monitoraggio sistematico su larga scala di un’area accessibile al pubblico è uno degli indicatori espressamente considerati dal GDPR; concorrono alla valutazione anche tecnologie innovative, categorie vulnerabili, combinazione di più criteri, audio o analisi intelligente.

Un impianto ordinario con poche telecamere limitate ai varchi di un piccolo condominio può non richiedere una DPIA formale, ma necessita comunque di un’analisi documentata di liceità, necessità, bilanciamento e sicurezza. È utile conservare:

• delibera, capitolato, planimetria delle inquadrature e test del legittimo interesse;
• informativa breve ed estesa, fotografie della posizione dei cartelli e data delle verifiche;
• contratti con fornitori, eventuali nomine a responsabile e istruzioni agli autorizzati;
• configurazione della conservazione, registro degli accessi e verbali delle estrazioni;
• valutazione sulla DPIA e, se vi sono lavoratori, accordo o autorizzazione richiesta dall’articolo 4.

Il registro delle attività di trattamento va valutato secondo l’articolo 30 del GDPR. Anche quando si ritenga applicabile un’esenzione, una scheda aggiornata dell’impianto è una misura pratica di responsabilizzazione e rende più semplice rispondere a richieste e controlli.

Sicurezza del registratore, accesso remoto e cloud

Una telecamera ben orientata può comunque diventare un problema se l’account viene violato. Il sistema deve essere scelto e configurato secondo i principi di protezione dei dati fin dalla progettazione e per impostazione predefinita. Le misure vanno commisurate al rischio, ma una configurazione seria comprende password uniche, autenticazione a più fattori ove disponibile, account nominativi, cifratura delle comunicazioni, aggiornamenti firmware, blocco degli accessi non necessari e registrazione delle operazioni.

L’accesso dal telefono dell’amministratore non deve basarsi su una password condivisa con installatore e consiglieri. Quando si usa un cloud, occorre conoscere fornitore, localizzazione dei dati, subfornitori, durata effettiva, esportabilità e procedura di cancellazione. I trasferimenti verso Paesi esterni allo Spazio economico europeo richiedono le garanzie previste dal GDPR.

Se credenziali o filmati vengono sottratti, resi pubblici o consultati da persone non autorizzate, può verificarsi una violazione di dati personali. Il condominio deve documentare l’incidente; se è probabile un rischio per i diritti e le libertà delle persone, la notifica al Garante va effettuata, ove possibile, entro 72 ore dalla conoscenza. Quando il rischio è elevato può essere necessaria anche la comunicazione agli interessati.

Quanto costa un impianto condominiale e come si ripartisce la spesa

Il costo dipende più dal progetto completo che dal prezzo delle singole telecamere. Contano cablaggi, alimentazione, registratore, dischi, rete, opere murarie, qualità notturna, mascherature, accesso remoto, manutenzione e documentazione privacy. Le cifre seguenti sono intervalli indicativi di mercato, non un tariffario, e vanno verificate con un sopralluogo.

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Salvo un titolo o una convenzione che dispongano diversamente, la spesa per l’impianto comune destinato alla sicurezza generale viene normalmente ripartita in base ai millesimi di proprietà, secondo il primo comma dell’articolo 1123 del Codice civile. Se l’impianto serve in modo oggettivamente diverso parti autonome dell’edificio, va verificata l’applicazione dei criteri collegati all’utilità. Nei rapporti tra proprietario e inquilino, l’installazione iniziale ha in genere natura straordinaria e grava sul locatore, mentre talune spese ordinarie di esercizio possono ricadere sul conduttore secondo legge e contratto.

Procedura corretta, dal problema all’attivazione

1. Documentare il rischio: raccogliere segnalazioni, episodi e aree realmente vulnerabili.
2. Valutare alternative: verificare illuminazione, serrature, cancelli e controllo accessi.
3. Progettare le inquadrature: chiedere sopralluogo, planimetria, mascherature e disattivazione delle funzioni inutili.
4. Completare l’analisi privacy: definire base giuridica, bilanciamento, durata, ruoli, sicurezza e necessità della DPIA.
5. Verificare la presenza di lavoratori: se possono essere ripresi, affrontare prima gli adempimenti dell’articolo 4.
6. Deliberare: convocare correttamente l’assemblea e approvare progetto e spesa con il doppio quorum richiesto.
7. Contrattualizzare i fornitori: disciplinare accessi, assistenza, cloud, cancellazione e restituzione dei dati.
8. Installare e collaudare: controllare di giorno e di notte l’area realmente registrata, non soltanto quella mostrata in anteprima.
9. Esporre cartelli e informativa: farlo prima dell’attivazione, verificandone leggibilità e completezza.
10. Controllare nel tempo: riesaminare necessità, inquadrature, utenti, firmware, cartelli e conservazione almeno periodicamente e dopo ogni modifica.

Errori frequenti che rendono l’impianto contestabile

• installare le telecamere per decisione del solo amministratore;
• considerare sufficiente il raggiungimento di 500 millesimi senza verificare la maggioranza degli intervenuti;
• riprendere per comodità tutto il marciapiede o le porte delle abitazioni;
• usare un cartello generico privo del titolare e del rinvio all’informativa completa;
• conservare automaticamente sette, quindici o trenta giorni senza motivazione;
• lasciare attivi microfono, riconoscimento facciale o altre funzioni predefinite;
• condividere monitor, app o password con soggetti non autorizzati;
• inoltrare filmati in chat o sui social;
• dimenticare portiere, addetti alle pulizie e altri lavoratori potenzialmente ripresi;
• non aggiornare cartelli, informative e contratti dopo una modifica dell’impianto.

Domande frequenti

Serve l’autorizzazione preventiva del Garante?

No. Il Garante non rilascia un’autorizzazione preventiva per il normale impianto condominiale. È il titolare a dover valutare e documentare liceità, necessità, proporzionalità e sicurezza secondo il principio di responsabilizzazione.

Bastano 500 millesimi?

No. L’articolo 1122-ter rinvia all’articolo 1136, secondo comma: servono contemporaneamente la maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi.

Il consenso di tutti i condòmini è necessario?

No, l’installazione dell’impianto comune è deliberata con la maggioranza prevista dalla legge. Il consenso individuale non è normalmente la base giuridica del trattamento e non sostituisce la delibera.

Le telecamere possono riprendere il marciapiede?

La sorveglianza sistematica della pubblica via non compete al condominio. L’inquadratura deve essere limitata al varco e agli spazi comuni necessari; una porzione minima e inevitabile va ridotta con orientamento e mascheratura e deve essere attentamente giustificata.

Sette giorni di conservazione sono sempre ammessi?

No. Il Garante ritiene congruo ipotizzare in condominio un termine non superiore a sette giorni, ma la durata concreta deve essere necessaria e motivata. Nella maggior parte dei casi sono preferibili pochi giorni e oltre 72 ore serve un’analisi più argomentata.

Un condomino può vedere liberamente i filmati?

No. Può formulare una richiesta circostanziata e può esercitare i diritti sulle immagini che lo riguardano, ma l’accesso deve tutelare le altre persone riprese. Non si consegnano password o intere giornate di registrazione senza necessità.

Si possono mandare le immagini nel gruppo WhatsApp del condominio?

Di regola no. La chat non è il canale previsto per la finalità di sicurezza e la condivisione può esporre persone estranee o accusare qualcuno senza titolo. I filmati pertinenti vanno conservati in modo sicuro e consegnati ai soggetti legittimati.

Una telecamera finta è soggetta al GDPR?

Se non acquisisce né trasmette immagini non realizza un trattamento di dati personali. Può tuttavia generare contestazioni civili, false aspettative di sicurezza o problemi con regolamento e decoro; inoltre deve essere realmente inattiva e non confondibile con un dispositivo capace di registrare.

Il monitor può stare nella portineria?

Solo se la scelta è necessaria, disciplinata e protetta da accessi non autorizzati. La presenza del monitor non deve trasformarsi nel controllo continuo dei residenti né consentire a visitatori e fornitori di vedere le immagini.

Il tecnico installatore può accedere da remoto?

Soltanto quando l’accesso è necessario, regolato contrattualmente, autorizzato e tracciato. È preferibile abilitarlo per il tempo dell’intervento invece di lasciare credenziali permanenti e condivise.

La DPIA è sempre obbligatoria?

No. Va svolta quando il trattamento può presentare un rischio elevato, valutando dimensioni, area, persone coinvolte, tecnologie e funzioni. La decisione di non farla deve comunque derivare da una valutazione, non dall’assenza di un obbligo automatico.

Cosa può fare chi ritiene di essere ripreso illecitamente?

Può chiedere al titolare informazioni, accesso ai dati che lo riguardano, correzione dell’inquadratura o cessazione del trattamento, secondo il caso. Può inoltre proporre reclamo al Garante o rivolgersi all’autorità giudiziaria, conservando fotografie del campo di ripresa, cartelli e comunicazioni utili.

Fonti normative e ufficiali

• Garante per la protezione dei dati personali – FAQ sulla videosorveglianza
• Garante – provvedimento sull’impianto condominiale installato senza delibera
• Garante – provvedimento del 23 ottobre 2025 sulle telecamere private
• Garante – provvedimento dell’11 giugno 2026 su riprese di spazi pubblici e audio
• Comitato europeo per la protezione dei dati – Linee guida 3/2019 sui dispositivi video
• Regolamento (UE) 2016/679 – GDPR
• Codice civile – articoli 1122-ter, 1123 e 1136
• Legge 300/1970 – articolo 4 dello Statuto dei lavoratori

Le regole vanno applicate al progetto concreto. Numero delle telecamere, configurazione tecnologica, presenza di lavoratori e caratteristiche dello stabile possono richiedere verifiche ulteriori da parte dell’amministratore, del tecnico e di un professionista della protezione dei dati.