Tipo mappale: quando serve, procedura Pregeo, documenti, tempi e costi

Il tipo mappale è l’atto tecnico con cui si aggiorna la cartografia del Catasto Terreni quando deve essere inserito un nuovo fabbricato, modificata la sagoma di uno già rappresentato oppure registrato un altro cambiamento geometrico rilevante. Non è una semplice planimetria: collega rilievo sul posto, mappa catastale e dati censuari della particella.

La pratica viene predisposta con Pregeo da un professionista abilitato e trasmessa all’Agenzia delle Entrate. Per una nuova costruzione precede normalmente il DOCFA, che descrive invece le singole unità immobiliari nel Catasto Fabbricati, con planimetrie, categorie e rendite.

L’approvazione catastale non dimostra che l’opera sia urbanisticamente legittima, non sana un abuso e non sostituisce permesso di costruire, SCIA, autorizzazione paesaggistica o adempimenti strutturali. Prima del rilievo occorre quindi confrontare stato realizzato, titoli edilizi, proprietà e rappresentazione catastale.

Che cos’è il tipo mappale e quale risultato produce

Il tipo mappale è uno degli atti di aggiornamento geometrico del Catasto Terreni. Consente di introdurre o modificare in mappa il profilo di una costruzione e di eseguire le operazioni censuarie collegate: variazione, soppressione o costituzione delle particelle e, quando ricorrono i presupposti, passaggio alla qualità “ente urbano”.

Il risultato approvato comprende l’aggiornamento cartografico, quello censuario e gli attestati rilasciati dal sistema. La nuova sagoma diventa la base sulla quale coordinare il successivo accatastamento urbano. Il proprietario dovrebbe ricevere l’intero fascicolo, non soltanto una visura o una stampa della mappa.

Mappa catastale, proprietà e regolarità edilizia

La mappa svolge una funzione catastale e fiscale. Il confine disegnato non sostituisce il titolo di proprietà, mentre la presenza di un fabbricato in cartografia non ne certifica la conformità edilizia. Per ricostruire proprietà e stato legittimo servono atti, trascrizioni, titoli edilizi ed elaborati autorizzati.

Quando è necessario presentarlo

La necessità non dipende dal nome commerciale dell’opera, ma dall’effetto che essa produce sulla cartografia e sui dati della particella. Il tecnico confronta mappa vigente, stato dei luoghi e causali ammesse dalla procedura.

Nuovo fabbricato

Una nuova abitazione, un capannone, un’autorimessa o un’altra costruzione stabile devono essere inseriti nella mappa quando ricorrono gli obblighi catastali. Il rilievo definisce il profilo da rappresentare e il lotto da trasferire o collegare all’ente urbano.

Ampliamento che cambia la sagoma in mappa

Un ampliamento al piano terra, un nuovo corpo in aderenza o una porzione fuori dal profilo già cartografato possono richiedere il tipo mappale. Se la modifica resta interamente all’interno della sagoma rappresentata, come può accadere per una sopraelevazione senza variazione dell’impronta, normalmente non occorre aggiornare la mappa, ma può essere necessario il DOCFA.

Demolizione totale o parziale

La demolizione totale elimina dalla mappa il fabbricato non più esistente; quella parziale modifica il profilo residuo. La pratica catastale va coordinata con il titolo edilizio e con la successiva soppressione o variazione delle unità urbane.

Fabbricati rurali e passaggio all’urbano

Il tipo mappale può servire per il passaggio all’urbano di fabbricati rurali o loro porzioni, anche quando la geometria è già correttamente rappresentata. In questi casi la procedura può riguardare soprattutto qualità, identificativi e collegamento tra Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. La causale dipende dalla situazione censuaria effettiva.

Fusione, stralcio di corte e operazioni miste

Quando l’inserimento del fabbricato richiede anche fusione di particelle, formazione del lotto urbano, stralcio di corte o divisione del terreno, l’atto può assumere una configurazione più complessa. Un tipo mappale con frazionamento non va confuso con un tipo mappale ordinario: cambiano controlli, deposito comunale e modello censuario.

Quando può non servire

Interventi soltanto interni, redistribuzione dei locali, diversa destinazione di un’unità, frazionamento interno di un appartamento o variazioni che non modificano la geometria riportata nella mappa del Catasto Terreni non richiedono, di regola, un nuovo tipo mappale. Possono però imporre titolo edilizio e aggiornamento DOCFA.

Anche una modifica non visibile in mappa può incidere su consistenza, classamento, rendita o planimetria. “Non serve il tipo mappale” non significa quindi “non serve alcuna pratica catastale”.

La soglia di 20 m² non è un’esenzione generale

Pregeo contempla modalità semplificate o tipologie di modesta entità per determinate costruzioni e ampliamenti. La soglia dei 20 m² compare in specifiche casistiche tecniche, ma non autorizza a omettere automaticamente l’aggiornamento. Contano natura del manufatto, rapporto con il fabbricato esistente, percentuale di ampliamento e regole della tipologia applicabile.

Una piccola costruzione può quindi richiedere comunque un atto cartografico; al contrario, opere espressamente considerate di scarsa rilevanza cartografica possono seguire regole diverse. La verifica deve essere svolta sul caso concreto.

Tipo mappale, frazionamento, DOCFA e voltura: differenze

Queste pratiche intervengono su archivi o informazioni differenti. Usare il nome sbagliato nel preventivo può far credere che una prestazione comprenda attività che, in realtà, sono separate.

La guida sull’aggiornamento della planimetria catastale con DOCFA spiega la fase urbana. Per errori che non richiedono un nuovo rilievo è invece utile distinguere l’istanza di correzione catastale.

Chi può redigerlo, chi firma e quali verifiche fare prima

La redazione richiede competenze topografiche e abilitazione alla presentazione degli atti catastali. Il proprietario incarica un professionista abilitato, che assume la responsabilità tecnica delle misure, dell’elaborazione e delle dichiarazioni rese nell’atto.

Soggetti firmatari e titolari di diritti reali

L’atto deve essere sottoscritto dagli aventi diritto secondo le regole catastali. Il tecnico confronta intestazione in visura, atto di provenienza, successioni, eventuali usufrutti e rappresentanza di società o enti. La firma del solo committente non risolve automaticamente una titolarità più articolata.

Mancata firma e lettera di incarico

Quando non tutti i titolari possono sottoscrivere, la procedura contempla fattispecie specifiche e una lettera di incarico coerente con le motivazioni ammesse. Pregeo 10.6.3 ha dematerializzato questa gestione e le versioni successive la mantengono integrata nell’atto. Non è un modo per ignorare il dissenso di un comproprietario: il professionista deve accertare se la pratica sia ricevibile e indicare la situazione reale.

Allineamento della ditta catastale

Una successione non volturata, un nominativo errato o una catena di passaggi incompleta possono impedire la corretta intestazione urbana o generare riserve. Prima del rilievo conviene stabilire se occorra una voltura, un’istanza o altra attività di allineamento.

Documenti da consegnare al tecnico

• atto di provenienza e dati dei titolari dei diritti reali;
• visure catastali aggiornate e identificativi di tutte le particelle coinvolte;
• titolo edilizio, varianti, elaborati approvati e comunicazione di fine lavori;
• atti Pregeo e DOCFA precedenti, se disponibili;
• informazioni su servitù, frazionamenti, confini contestati o aree da cedere;
• accesso al fondo e indicazioni su punti materializzati, ostacoli e proprietà confinanti.

Per una nuova costruzione su terreno acquistato di recente è utile avere anche il fascicolo della compravendita e gli eventuali atti d’obbligo. La verifica preliminare evita di progettare il modello censuario su particelle o intestazioni non più utilizzabili.

Rilievo topografico, punti fiduciali ed estratto di mappa

Il tipo mappale si fonda su misure eseguite sul posto e su un inquadramento coerente con la rete catastale. Il rilievo può essere svolto con stazione totale, ricevitori GNSS o combinando più tecniche, secondo condizioni del sito e requisiti dell’atto.

Estratto di mappa digitale

L’estratto di mappa contiene particelle e geometrie necessarie alla proposta di aggiornamento. Il tecnico richiede quello utilizzabile in Pregeo oppure, nei casi previsti, prepara l’estratto autoallestito. Una semplice stampa consultata dal proprietario non sostituisce il file tecnico richiesto dalla procedura.

Punti fiduciali

I punti fiduciali sono riferimenti della rete catastale utilizzati per inquadrare il rilievo. Prima delle misure si controllano monografie, accessibilità e stato materiale. Un punto distrutto, trasformato o non osservabile non deve essere usato come se fosse ancora integro: occorre applicare le modalità previste e documentare il problema.

Libretto delle misure e controlli

Stazioni, osservazioni, distanze, angoli o dati satellitari confluiscono nel libretto delle misure. Pregeo elabora le misure e produce controlli geometrici e statistici. Gli scarti non vanno soltanto “fatti rientrare”: devono essere compatibili con metodo, rete e oggetto rilevato.

Confini e rilievo catastale non sono la stessa operazione

Il rilievo necessario al tipo mappale non risolve automaticamente una controversia di confine. Se il nuovo edificio è vicino al limite, il tecnico deve distinguere il perimetro catastale usato per l’aggiornamento dal confine giuridico ricostruito attraverso titoli, segni e altri elementi probatori. Le distanze edilizie vanno controllate sul confine corretto, non soltanto sulla linea grafica della mappa.

Come funziona Pregeo 10.6.5

Alla data di aggiornamento di questa guida la pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate distribuisce Pregeo 10.6.5 APAG 2.15 del 9 giugno 2025, utilizzabile per gli atti presentati dal 1° luglio 2025. La versione ha aggiornato le dichiarazioni relative al deposito dei frazionamenti presso i Comuni, integrato la gestione GNSS e migliorato alcune casistiche sugli enti urbani.

Prima di predisporre una nuova pratica il professionista deve comunque verificare la pagina ufficiale del software, eventuali patch e disposizioni dell’Ufficio territorialmente competente. Utilizzare una release non ammessa può causare il respingimento telematico dell’atto.

Le parti principali dell’atto

In funzione della tipologia, il fascicolo Pregeo può comprendere:

• dati generali, particelle e causale dell’aggiornamento;
• libretto delle misure e risultati dell’elaborazione;
• relazione tecnica strutturata e relazione libera quando necessaria;
• estratto di mappa e proposta di aggiornamento;
• modello censuario con particelle originarie, variate, soppresse o costituite;
• rappresentazione grafica, dichiarazioni e lettera di incarico;
• informazioni per tributi e trasmissione tramite Sister.

Proposta di aggiornamento e modello censuario

La proposta mostra la nuova geometria e le linee che devono entrare in cartografia. Il modello censuario descrive invece come cambiano identificativi, superfici e qualità. Le due parti devono raccontare la stessa trasformazione: una sagoma corretta con particelle trattate in modo incoerente può impedire l’approvazione.

Procedura completa dal sopralluogo al DOCFA

1. verifica dell’incarico, dei titolari e dell’oggetto da aggiornare;
2. acquisizione di visure, atti precedenti, titolo edilizio ed estratto di mappa;
3. controllo delle monografie e pianificazione del rilievo;
4. sopralluogo, misure della sagoma e degli elementi di inquadramento;
5. elaborazione del libretto e verifica degli scarti;
6. scelta della corretta tipologia Pregeo e compilazione della relazione;
7. costruzione della proposta cartografica e del modello censuario;
8. sottoscrizione dell’atto e predisposizione del file telematico;
9. invio tramite Sister con addebito dei tributi dovuti;
10. gestione dell’approvazione o delle motivazioni di rifiuto;
11. controllo di mappa, visura, identificativi e attestati aggiornati;
12. predisposizione del DOCFA quando devono essere dichiarate o variate unità urbane.

Il tipo può essere presentato prima dell’ultimazione completa dell’edificio, quando sagoma in pianta e perimetro del lotto edificato sono ormai definiti. Anticiparlo riduce il rischio che l’eventuale rifiuto impedisca di presentare il DOCFA entro il termine.

Deposito al Comune: cosa è cambiato dal 1° luglio 2025

L’articolo 30, comma 5-bis, del D.P.R. 380/2001 ha telematizzato il deposito comunale degli atti che contengono frazionamenti. Dal 1° luglio 2025, per gli atti trasmessi telematicamente, è l’Agenzia delle Entrate a depositarli nell’area dedicata del Portale per i Comuni prima dell’approvazione e a comunicare il deposito al Comune.

La Risoluzione 40/E/2025 precisa che il nuovo flusso riguarda:

• tipi di frazionamento, identificati come FR;
• atti misti frazionamento e tipo mappale, identificati come FM;
• tipi mappali con stralcio di corte, identificati come SC.

Il tipo mappale ordinario che non contiene frazionamento non diventa soggetto al deposito soltanto perché è redatto con Pregeo. Nei casi residuali di presentazione non telematica di un atto recante frazionamento, ad esempio per irregolare funzionamento del servizio, il deposito resta a carico del tecnico secondo le regole indicate dall’Agenzia.

La novità è approfondita anche nell’articolo sui frazionamenti catastali dal luglio 2025. Non va confusa con un’autorizzazione urbanistica del frazionamento: il Comune riceve l’atto per le finalità di vigilanza previste dal Testo unico edilizia.

Approvazione automatica, controlli e cause di rifiuto

Pregeo codifica numerose casistiche che possono essere trattate con controlli automatici. La trasmissione produce ricevute distinte: invio, protocollazione, esito ed eventuale aggiornamento degli archivi non sono la stessa cosa. Il fascicolo è concluso soltanto quando sono disponibili gli attestati finali e la banca dati risulta coerente.

Respinto, sospeso e approvato

Un errore formale può impedire già la trasmissione; un atto ricevuto può essere dichiarato inidoneo all’approvazione per incoerenze tecniche o censuarie. L’esatta terminologia varia con il passaggio del flusso, ma per il committente conta sapere se l’aggiornamento è realmente entrato negli atti.

Errori ricorrenti

• release Pregeo non ammessa o file telematico non coerente;
• tipologia o causale incompatibile con l’operazione effettiva;
• particelle, qualità o identificativi errati nel modello censuario;
• sagoma non coerente con misure e proposta di aggiornamento;
• punti fiduciali inaccessibili o misure con scarti non giustificati;
• estratto di mappa errato, scaduto o non adatto alla pratica;
• firma, lettera di incarico o dichiarazioni incomplete;
• deposito comunale indicato in modo errato negli atti con frazionamento;
• disallineamento tra titolari, ditta catastale e soggetti da iscrivere all’urbano.

Correggere solo il messaggio generato dal software senza risolvere la causa reale espone a nuovi rifiuti. Il tecnico deve rileggere misure, mappa, modello censuario e documentazione di partenza come un unico sistema.

Cosa controllare dopo l’approvazione

L’approvazione deve essere seguita da una verifica della nuova mappa e della visura del Catasto Terreni. Identificativi, qualità, superfici e collegamenti con l’ente urbano devono coincidere con quanto servirà nel DOCFA e negli elaborati edilizi.

Per una nuova costruzione si procede normalmente alla dichiarazione delle unità immobiliari, dei beni comuni e delle aree collegate. Se il tipo ha attribuito un nuovo numero di particella, quel riferimento deve essere utilizzato in modo coerente nella pratica urbana. La guida al DOCFA descrive questa seconda fase.

Documenti da conservare

• lettera di incarico e atto sottoscritto;
• libretto delle misure ed elaborazione;
• estratto e proposta di aggiornamento;
• modello censuario e relazione tecnica;
• ricevute di trasmissione, protocollo e approvazione;
• eventuale comunicazione di deposito al Comune e ricevuta PEC;
• visure e mappa successive all’aggiornamento;
• DOCFA e planimetrie presentati dopo il tipo mappale.

Termini e sanzioni: come coordinare tipo mappale e DOCFA

La legge n. 679/1969 prevede un termine per dichiarare il cambiamento nello stato del terreno prodotto dall’edificazione. Nella pratica, la Circolare 3/2006 dell’Agenzia chiarisce che il tipo mappale è propedeutico al DOCFA e deve essere predisposto in tempo utile per rispettare il più breve termine della dichiarazione urbana.

Il DOCFA deve essere presentato entro 30 giorni dal momento in cui la nuova costruzione è divenuta abitabile o servibile all’uso cui è destinata, oppure dal completamento della variazione per unità già censite. Il tipo mappale può essere anticipato non appena sagoma e lotto sono definiti. In caso di ritardo possono applicarsi sanzioni e, se ne ricorrono le condizioni, ravvedimento operoso.

Non è prudente attendere il trentesimo giorno per avviare rilievo e Pregeo: un punto fiduciale inutilizzabile, una firma mancante o un rifiuto richiedono tempo e possono far scadere anche il termine del DOCFA.

Quanto tempo serve

In un caso semplice il sopralluogo può essere eseguito in una giornata e la redazione richiedere alcuni giorni lavorativi. Se documenti, intestazioni e punti di inquadramento sono regolari, l’esito telematico può essere rapido; non esiste però un tempo unico garantito per ogni atto.

Per programmare un cantiere è ragionevole distinguere:

• preparazione: reperimento documenti, estratto e verifiche preliminari;
• rilievo: da poche ore a più giornate secondo estensione e accessibilità;
• elaborazione: normalmente alcuni giorni, più lunga per operazioni censuarie complesse;
• trattazione: rapida negli atti automaticamente approvabili, variabile in presenza di controlli o rifiuti;
• fase urbana: tempo ulteriore per DOCFA, planimetrie e classamento.

Un fascicolo lineare può chiudersi complessivamente in una o tre settimane; ricerche storiche, più particelle, enti urbani, confini incerti o ripresentazioni possono estendere sensibilmente il calendario. Il preventivo dovrebbe indicare anche i tempi necessari al committente per fornire firme e documenti.

Quanto costa un tipo mappale

Non esiste una tariffa professionale nazionale obbligatoria. Per un nuovo fabbricato semplice, su un lotto accessibile e con situazione catastale allineata, una parcella orientativa può collocarsi intorno a 800-1.500 euro. Pratiche con più particelle, rilievi estesi, operazioni miste, numerosi punti di stazione o ricostruzione di atti precedenti possono arrivare a 1.500-3.000 euro o oltre.

Sono valori indicativi di mercato, da verificare con un preventivo locale. Possono aggiungersi contributo previdenziale, IVA, tributi catastali, costo dell’estratto di mappa, diritti per documenti, accessi aggiuntivi e prestazioni ulteriori. Il software Sister determina i tributi dovuti secondo la tariffa vigente al momento dell’invio.

Cosa deve specificare il preventivo

• numero di sopralluoghi e rilievo topografico compreso;
• richiesta dell’estratto e ricerche sugli atti precedenti;
• redazione, firma e invio del tipo mappale;
• tributi e anticipazioni inclusi oppure esposti separatamente;
• gestione di un eventuale rifiuto dovuto a errori del professionista;
• costi aggiuntivi per problemi preesistenti, nuove misure o firme mancanti;
• DOCFA incluso o affidato con un incarico separato;
• rilievo dei confini, pratica edilizia o sanatoria espressamente esclusi, se non richiesti.

Confrontare due offerte soltanto sul totale può essere fuorviante: una può comprendere tipo mappale e DOCFA, l’altra soltanto la fase Pregeo.

Tre casi pratici

Nuova abitazione su terreno edificabile

Dopo il permesso e quando sagoma e lotto sono definiti, il tecnico rileva edificio e riferimenti. Il tipo mappale inserisce il fabbricato e aggiorna la particella; una volta approvato, il DOCFA dichiara abitazione, autorimessa e beni comuni. Se la sagoma realizzata differisce dal progetto, la variante edilizia deve essere gestita prima: il Catasto non regolarizza la difformità.

Ampliamento al piano terra e sopraelevazione

Un ampliamento laterale che esce dalla sagoma cartografica richiede normalmente l’aggiornamento Pregeo. Una sopraelevazione contenuta nello stesso profilo può non modificare la mappa, pur richiedendo variazione DOCFA e titolo edilizio. Nello stesso intervento le due porzioni ricevono quindi trattamenti catastali differenti.

Tipo mappale con stralcio di corte

Il proprietario deve inserire un fabbricato e separare una porzione della corte. L’atto rientra nella categoria SC e, se trasmesso telematicamente, dal 1° luglio 2025 viene depositato al Comune dall’Agenzia prima dell’approvazione. Il tecnico non deve riutilizzare la vecchia attestazione di deposito manuale, ma compilare le dichiarazioni previste da Pregeo 10.6.5.

Errori del proprietario da evitare

• incaricare il tecnico soltanto alla fine dei 30 giorni disponibili per il DOCFA;
• ritenere che una sagoma già presente in mappa provi la regolarità edilizia;
• consegnare solo la visura senza titolo di proprietà e pratica edilizia;
• nascondere demolizioni, ampliamenti o contestazioni sui confini;
• credere che sotto 20 m² il tipo mappale non serva mai;
• confondere il costo del Pregeo con quello dell’accatastamento completo;
• pagare il saldo senza ricevere attestati, elaborati e ricevute;
• utilizzare i nuovi identificativi in un atto notarile prima di verificarne l’effettivo aggiornamento.

Quando l’operazione riguarda l’acquisto di un terreno, il controllo catastale va affiancato alla verifica urbanistica descritta nella guida sul terreno edificabile.

Domande frequenti

Chi può redigere un tipo mappale?

Un professionista abilitato alla materia catastale e alla presentazione degli atti Pregeo, dotato delle necessarie credenziali e firma. Il proprietario non compila autonomamente il rilievo tecnico.

Il tipo mappale viene prima del DOCFA?

Sì, quando occorre aggiornare la cartografia. Gli identificativi risultanti dal tipo approvato diventano la base della dichiarazione delle unità nel Catasto Fabbricati.

Serve per ogni ristrutturazione?

No. Serve quando cambia la geometria rilevante per la mappa o ricorre un’altra causale Pregeo. Opere interne e variazioni urbane senza modifica cartografica possono richiedere soltanto il DOCFA.

Una costruzione inferiore a 20 m² è sempre esclusa?

No. La soglia ricorre in specifiche tipologie di modesta entità, ma non costituisce un’esenzione universale. Il tecnico deve classificare manufatto e trasformazione secondo le regole applicabili.

Il tipo mappale sana un abuso edilizio?

No. Aggiorna gli archivi catastali e non sostituisce titolo edilizio o sanatoria. Un fabbricato può essere correttamente accatastato e restare urbanisticamente irregolare.

È necessario il consenso di tutti i comproprietari?

Le firme seguono le regole catastali e la situazione dei diritti reali. Se manca una sottoscrizione esistono fattispecie specifiche con lettera di incarico, ma non sono una deroga automatica: il tecnico deve verificare presupposti e dichiarazioni.

Quanto dura l’approvazione?

Gli atti corretti e automaticamente trattabili possono avere esito rapido. Controlli, operazioni complesse o rifiuti allungano i tempi; occorre verificare l’attestato finale, non fermarsi alla ricevuta di invio.

Quanto costa?

Indicativamente 800-1.500 euro per casi semplici e 1.500-3.000 euro o più per rilievi e operazioni complesse, oltre a tributi, IVA, contributo previdenziale ed eventuale DOCFA. Serve un preventivo dettagliato sul caso concreto.

Il tipo mappale va ancora depositato personalmente al Comune?

Dal 1° luglio 2025 il deposito degli atti telematici FR, FM e SC è effettuato dall’Agenzia delle Entrate. Il tipo mappale ordinario senza frazionamento non rientra per questo solo motivo nel deposito; nei casi residuali non telematici valgono le modalità specificate dalla Risoluzione 40/E/2025.

Che cosa bisogna ricevere a lavoro concluso?

Copia dell’atto, libretto, proposta, modello censuario, ricevute e attestati di approvazione, eventuale documentazione del deposito comunale, visure aggiornate e, se compreso nell’incarico, fascicolo DOCFA.

Fonti normative e operative

• Agenzia delle Entrate, software Pregeo 10.6.5 e aggiornamenti
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione 40/E del 9 giugno 2025
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione 20/E del 18 aprile 2024
• Agenzia del Territorio, Circolare 3 dell’11 aprile 2006
• Agenzia del Territorio, Circolare 3 del 16 ottobre 2009 su Pregeo 10
• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, costruzioni di scarsa rilevanza cartografica
• Agenzia delle Entrate, assistenza alla presentazione degli atti Pregeo

Contenuto verificato e aggiornato a luglio 2026.