Estratto di mappa catastale: cos’è, come richiederlo, costi e differenze dalla planimetria

L’estratto di mappa catastale rappresenta una porzione della cartografia del Catasto Terreni. Permette di individuare una particella nel proprio foglio, vedere le particelle circostanti, le sagome dei fabbricati inseriti in mappa e altri elementi cartografici presenti.

È utile per controllare un terreno, preparare una pratica tecnica o comprendere il contesto di un immobile, ma non mostra l’interno di un appartamento e non certifica da solo proprietà, confini, superficie reale, regolarità edilizia o edificabilità. Per queste verifiche servono documenti e procedure differenti.

Dal 2025 l’Agenzia delle Entrate consente a chiunque, dopo l’accesso con SPID, CIE o CNS, di scaricare gratuitamente i fogli di mappa vigenti e gli originali d’impianto. Bisogna però distinguere il file consultivo dall’estratto tecnico richiesto per un aggiornamento Pregeo e sapere come interpretare scala, sistemi di riferimento e precisione.

Che cos’è l’estratto di mappa catastale

La cartografia catastale divide il territorio in Comuni catastali, eventuali sezioni, fogli e particelle. L’estratto ritaglia o individua l’area utile intorno a una o più particelle; il foglio di mappa contiene invece una porzione più ampia del territorio comunale.

Nell’uso comune “estratto di mappa”, “mappa catastale” e “visura della mappa” vengono spesso trattati come sinonimi. Tecnicamente il contenuto e il formato cambiano secondo canale e finalità: una stampa ottenuta per consultazione, un file vettoriale dell’intero foglio e un estratto per aggiornamento Pregeo non sono documenti intercambiabili.

Quali informazioni contiene

Il documento può mostrare:

• Comune catastale, sezione e numero del foglio;
• numeri e perimetri grafici delle particelle;
• sagome dei fabbricati rappresentati in cartografia;
• strade, acque e altri elementi censiti;
• scala nominale e riferimenti cartografici;
• data o metadati del rilascio, secondo il prodotto richiesto.

Che cosa non contiene

Normalmente non riporta intestatari, rendite, qualità colturali dettagliate, distribuzione interna delle unità urbane, destinazione urbanistica, vincoli, quote altimetriche o titoli edilizi. Queste informazioni si cercano in visure, planimetrie, atti, CDU, strumenti urbanistici e pratiche comunali.

Differenze da planimetria, visura ed elaborato planimetrico

Prima di effettuare una richiesta bisogna identificare il documento corretto. La mappa riguarda principalmente terreno, particelle e ingombro esterno dei fabbricati; gli altri elaborati rispondono a domande differenti.

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente.

Per identificare l’interno di un’unità serve la planimetria; per dati censuari, rendita e intestazioni occorre la visura. L’elaborato planimetrico resta invece un documento specialistico del Catasto Fabbricati.

Estratto attuale, foglio vigente e originale d’impianto

La scelta tra cartografia attuale e storica dipende dalla domanda. Per conoscere la situazione registrata oggi serve la mappa vigente; per ricostruire l’origine di una linea o di una particella può essere necessario partire dall’originale d’impianto e seguire gli atti di aggiornamento successivi.

Mappa catastale vigente

È la cartografia aggiornata con frazionamenti, tipi mappali e altri atti entrati negli archivi. Mostra gli identificativi oggi attivi e la geometria risultante dagli aggiornamenti. Non conserva visivamente ogni passaggio storico che ha portato alla situazione attuale.

Foglio originale d’impianto

È la rappresentazione originaria formata all’impianto del Catasto. Può contenere particelle con numeri non più vigenti e geometrie precedenti a frazionamenti, fusioni o inserimenti di fabbricati. L’immagine è preziosa per le ricostruzioni, ma non deve essere sovrapposta meccanicamente allo stato attuale senza georeferenziazione e analisi delle trasformazioni.

Estratto dell’originale d’impianto

Il servizio dell’Agenzia permette di indicare particelle oggi vigenti e produrre un PDF A3 o A4 dell’area corrispondente sul foglio originario, in scala originale. Il numero oggi inserito può non coincidere con quello disegnato sulla mappa storica: il servizio ricostruisce l’area, mentre l’interpretazione della genealogia particellare resta un’attività tecnica.

Mappa storica e visura storica non sono la stessa cosa

La visura storica elenca variazioni censuarie e intestazioni secondo il tipo di ricerca; la mappa storica mostra geometrie cartografiche. Per ricostruire un vecchio confine o una particella soppressa servono spesso entrambe, insieme ai tipi di frazionamento e agli atti di provenienza.

Come scaricare gratuitamente i fogli di mappa

Il servizio “Consultazione dei fogli di mappa catastale” è gratuito e accessibile a chiunque dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate mediante SPID, CIE o CNS. Non è limitato ai proprietari delle particelle rappresentate, a differenza della consultazione delle planimetrie urbane.

Procedura per il foglio vigente

1. accedere all’area riservata del sito dell’Agenzia;
2. cercare “Consultazione dei fogli di mappa catastale”;
3. aprire la funzione “Fogli di Mappa”;
4. selezionare Regione, Provincia, Comune ed eventuale sezione;
5. scegliere sistema di riferimento e formato;
6. selezionare foglio, allegato o sviluppo;
7. inviare la richiesta e scaricare il file ZIP prodotto.

Il manuale ufficiale indica un massimo di dieci file per ogni richiesta. Il pacchetto resta un dato cartografico da interpretare: il solo download non certifica confini, proprietà o regolarità urbanistica.

Procedura per l’originale d’impianto

Dalla funzione “Fogli Originali di Impianto” si selezionano territorio e foglio attraverso elenco o quadro d’unione. È possibile scaricare l’intero originale come pacchetto con immagine JPG, file di georeferenziazione JGW e metadati, oppure richiedere l’estratto PDF limitato alle particelle indicate.

Se non si conoscono foglio e particella

Gli identificativi si recuperano da atto di acquisto, visura catastale, dichiarazione di successione o documenti fiscali. Un indirizzo può aiutare a individuare un fabbricato, ma per i terreni privi di numero civico può servire una ricerca catastale per soggetto o immobile. Prima di scaricare il foglio bisogna verificare anche Comune catastale e sezione.

Formati CXF, CML, DXF e GeoJSON

Il file ZIP del foglio vigente contiene metadati e, secondo la scelta effettuata, dati nei formati CXF, CML, DXF o GeoJSON. Non tutti sono pensati per essere aperti come un normale PDF.

Quale formato scegliere

• CXF e CML: formati catastali strutturati, utili nei flussi tecnici compatibili;
• DXF: formato vettoriale leggibile da molti programmi CAD, da gestire senza alterare unità e riferimenti;
• GeoJSON: formato geografico utilizzabile nei GIS; il manuale lo rende disponibile per export nei sistemi Roma40 ed ETRF2000;
• JPG e JGW: immagine dell’originale d’impianto e relativo file di georeferenziazione;
• PDF A3 o A4: estratto dell’originale d’impianto pronto per consultazione e stampa.

Convertire un file non significa averlo correttamente inquadrato. Un CAD può aprire il DXF, ma la sovrapposizione con rilievi GNSS, cartografie comunali o ortofoto richiede il corretto sistema di coordinate e una valutazione dell’accuratezza.

Estratto consultivo ed estratto per aggiornamento Pregeo

Il download gratuito del foglio serve per consultazione, progettazione preliminare e analisi. L’estratto di mappa “ad uso aggiornamento” è invece una base tecnica richiesta dal professionista attraverso Sister per predisporre un atto Pregeo che modificherà la cartografia, come un tipo di frazionamento o un tipo mappale.

L’estratto per aggiornamento contiene dati strutturati e segue regole specifiche di richiesta e utilizzo. Non può essere sostituito da una schermata, da una scansione o dal PDF consultivo consegnato dal committente. Il tributo catastale dell’estratto digitale, inoltre, è distinto dal compenso del tecnico e dagli altri importi eventualmente dovuti per presentare l’atto di aggiornamento.

Se la particella compare in visura ma non viene trovata in cartografia, non bisogna disegnarla o correggerla autonomamente: l’Agenzia indica di rivolgersi all’Ufficio provinciale competente oppure di richiederne la disponibilità attraverso Sister.

Estratto evoluto

La Risoluzione 20/E/2024 ha introdotto la possibilità, per il professionista, di richiedere tramite Sister un estratto per aggiornamento “evoluto”. Alle informazioni cartografiche e censuarie del Catasto Terreni può aggiungere dati relativi alle unità del Catasto Fabbricati interessate, fino al limite previsto dalla procedura. È utile soprattutto quando si lavora su enti urbani e occorre coordinare i due archivi.

Come leggere particelle, sagome e simboli

Il numero scritto all’interno o vicino a un poligono identifica la particella nel foglio. Le sagome dei fabbricati sono rappresentate con convenzioni grafiche catastali; strade, acque e altri elementi hanno simbologie proprie. Allegati e sviluppi rappresentano aree che non possono essere lette correttamente guardando soltanto il foglio principale.

Controlli iniziali

Prima dell’interpretazione verificare:

• Comune, sezione, foglio, allegato o sviluppo;
• data e provenienza del file;
• particella richiesta e numeri confinanti;
• scala nominale e sistema di riferimento;
• presenza di metadati e completezza del pacchetto;
• eventuali particelle soppresse o non più attive.

Sagoma del fabbricato e impronta reale

La sagoma in mappa non mostra pareti interne, piani, altezze, destinazioni o aggetti secondo lo stesso dettaglio di un rilievo edilizio. Una copertura sporgente può rendere diversa l’immagine aerea; un corpo interrato può non essere rappresentato come ci si aspetterebbe. Prima di dichiarare un errore bisogna confrontare regole cartografiche e atto che ha introdotto il fabbricato.

Scala della mappa e calcolo delle distanze

I fogli catastali sono spesso in scala 1:2.000, ma esistono scale 1:1.000, 1:4.000 e altre configurazioni. La scala 1:N significa che una unità misurata sulla carta corrisponde a N unità sul terreno.

La relazione teorica è:

D_reale = D_mappa × N

• D_reale: distanza teorica sul terreno;
• D_mappa: distanza misurata sulla carta;
• N: denominatore della scala, ad esempio 2.000.

Su una carta 1:2.000, 4,5 mm corrispondono teoricamente a 9.000 mm, cioè 9 m. Il calcolo serve a capire l’ordine di grandezza, non a materializzare un confine: spessore delle linee, deformazioni del supporto, stampa ridimensionata e precisione originaria possono produrre scarti rilevanti.

Perché non bisogna misurare una stampa adattata alla pagina

Le opzioni “adatta”, “riduci” o “riempi pagina” cambiano la scala. Prima di usare una stampa si verifica una barra grafica o una distanza nota e si controlla che il PDF sia stato stampato al 100%. Anche con stampa corretta, il righello non sostituisce coordinate, atti di aggiornamento e rilievo.

La mappa catastale non prova da sola il confine

La linea catastale è un elemento importante, ma non coincide automaticamente con il confine giuridico materializzato sul terreno. Muri, recinzioni, fossi e termini possono trovarsi in posizione diversa; anche la mappa può derivare da rilievi storici con precisione non omogenea.

L’articolo 950 del Codice civile prevede che, nell’azione di regolamento di confini, ogni mezzo di prova è ammesso e che il giudice si attiene alle mappe catastali solo in mancanza di altri elementi. Titoli, tipi di frazionamento, punti originari, possesso e segni materiali devono quindi essere valutati insieme.

Riconfinamento e contraddittorio

Per ripristinare una linea il tecnico ricerca atti geometrici, misure, punti ancora rintracciabili e trasformazioni subite dalla zona. Il lavoro dovrebbe distinguere confine catastale, recinzione rilevata e linea ricostruita. Se i proprietari non concordano, una semplice sovrapposizione non risolve la controversia.

Recinzione nuova

Posare pali direttamente sulla linea letta nel PDF è rischioso. Prima dei lavori occorre individuare il confine con metodo adeguato e controllare titoli edilizi, distanze da strade, autorizzazioni e diritti dei confinanti.

Mappa, ortofoto e rilievo: come confrontarli

I software GIS permettono di sovrapporre foglio, immagini aeree e misure topografiche. Il risultato è utile per individuare anomalie macroscopiche, ma non è automaticamente una prova di errore.

Sistemi di riferimento e deformazioni

Due dati possono utilizzare sistemi di coordinate diversi. Una trasformazione approssimativa può produrre traslazioni o rotazioni; forzare la mappa su pochi punti può ridurre lo scarto localmente e aumentarlo altrove. Una tavola seria indica origine dei dati, trasformazione, punti omologhi e residui.

Effetti della prospettiva sull’ortofoto

Tetti sporgenti, edifici alti e immagini acquisite fuori asse possono far apparire la costruzione spostata rispetto al terreno. Prima di confrontare la sagoma catastale con un tetto visibile dall’alto si cercano elementi a quota suolo e si valuta la qualità dell’ortofoto.

L’estratto non certifica proprietà, superficie o edificabilità

Il numero della particella identifica un bene catastale, ma il disegno non dimostra chi ne sia proprietario. La titolarità si ricostruisce con atti e pubblicità immobiliare; la visura riporta intestazioni catastali che possono essere incomplete o non aggiornate.

Superficie catastale e superficie reale

L’area indicata negli archivi censuari può essere una superficie nominale o derivare da precedenti atti. Non va ricalcolata semplicemente misurando il poligono su una stampa. Per divisioni, acquisti o progetti può servire un rilievo e l’esame dell’origine della particella.

Edificabilità e destinazione urbanistica

Colore e forma della mappa non indicano la zona urbanistica. Per sapere se si può costruire servono piano vigente, NTA, vincoli e, quando previsto, il Certificato di Destinazione Urbanistica. La mappa identifica la particella, ma non indica indici, vincoli, distanze o capacità edificatoria.

Fabbricato assente, spostato o con sagoma diversa

Se un edificio non compare nella mappa, la prima domanda è se l’archivio consultato sia aggiornato e se la costruzione dovesse essere rappresentata. Poi si cercano il tipo mappale, le visure e le pratiche edilizie. L’assenza può dipendere da un aggiornamento mai presentato, non ancora acquisito o da una fattispecie particolare.

Se la sagoma appare spostata rispetto all’ortofoto, si controllano georeferenziazione, scarto delle particelle vicine e atto geometrico originario. Se il problema riguarda davvero solo il fabbricato può rendersi necessario un rilievo e un atto Pregeo; se riguarda forma o posizione autorizzata, occorre esaminare anche la conformità urbanistica.

Correggere la banca dati non sana l’edificio

Un aggiornamento catastale non sostituisce permesso, SCIA o sanatoria. Se l’anomalia riguarda un dato acquisito erroneamente e non richiede un nuovo atto tecnico, può essere sufficiente un’istanza di correzione catastale; la scelta spetta al tecnico dopo l’esame degli atti.

Come usarlo prima di acquistare un terreno

L’estratto aiuta a verificare forma apparente, particelle incluse, accesso, fabbricati rappresentati, strade e corsi d’acqua. Deve essere confrontato con visura, atto di provenienza, nota di trascrizione, CDU, rilievo e stato materiale.

Una striscia interposta tra lotto e strada può appartenere a un terzo; più particelle possono avere intestazioni o vincoli differenti; la superficie dichiarata nell’annuncio può non coincidere con quella risultante dagli atti. Il preliminare dovrebbe elencare tutti gli identificativi e disciplinare eventuali rettifiche.

Checklist minima

• verificare Comune, foglio, particella ed eventuali subalterni rurali;
• confrontare mappa vigente e stato dei luoghi;
• controllare accesso giuridico e materiale;
• ricostruire particelle derivate e atti di frazionamento;
• verificare intestazioni, proprietà e servitù;
• acquisire CDU e disciplina urbanistica;
• far rilevare confini e superficie quando incidono sul prezzo o sul progetto.

Quanto costa l’estratto di mappa

La risposta cambia in base al documento richiesto. Consultare un foglio catastale non equivale a ottenere l’estratto tecnico necessario per aggiornare la mappa con Pregeo.

Su smartphone la tabella può essere scorsa orizzontalmente.

Per esempio, un estratto ad uso aggiornamento relativo a 9 particelle comporta 16 euro per le prime quattro, più 4 euro per le particelle dalla quinta all’ottava e altri 4 euro per la nona: in totale 24 euro di tributi catastali. Gli importi riportati derivano dalla tabella dei tributi speciali catastali vigente; il sistema Sister mostra comunque quanto dovuto prima della richiesta.

Queste somme non includono il compenso del professionista, il rilievo, la redazione e presentazione dell’atto Pregeo, le verifiche storiche né gli eventuali ulteriori tributi collegati alla pratica.

Costo del professionista

Non esiste una tariffa nazionale obbligatoria. Come ordine di grandezza editoriale, il semplice reperimento del documento con una prima lettura può costare circa 50-150 euro; ricerca storica, georeferenziazione o sovrapposizione possono richiedere indicativamente 150-500 euro; un rilievo topografico o una ricostruzione dei confini può partire da circa 500 euro e superare 1.500 euro nei casi estesi o controversi.

Sono stime orientative, non un tariffario. Incidono numero di particelle, superficie, accessibilità dei luoghi, stato dei punti fiduciali, atti reperibili, sopralluoghi e necessità del contraddittorio con i confinanti. Il preventivo dovrebbe distinguere il costo del documento da interpretazione, rilievo, riconfinamento e pratica catastale.

Validità e aggiornamento del documento

Un estratto consultivo fotografa la banca dati alla data del rilascio e non possiede una scadenza universale simile a quella di un certificato. Può però diventare superato dopo un frazionamento, un tipo mappale o una correzione. Una procedura amministrativa o contrattuale può inoltre richiedere documenti recenti.

L’estratto ad uso aggiornamento Pregeo segue regole tecniche specifiche e non deve essere riutilizzato per una pratica diversa senza verifica. Per decisioni economiche o lavori si scarica nuovamente il dato e si controlla che particelle e geometrie siano ancora vigenti.

Errori frequenti

• confondere l’estratto di mappa con la planimetria dell’abitazione;
• ritenere che una linea catastale provi sempre il confine;
• misurare distanze su una stampa adattata alla pagina;
• usare il foglio d’impianto come se descrivesse la situazione attuale;
• sovrapporre DXF, GeoJSON e ortofoto senza controllare coordinate;
• dedurre proprietà o edificabilità dalla sola cartografia;
• considerare identiche superficie grafica, catastale e reale;
• consegnare al tecnico una schermata al posto dell’estratto per Pregeo;
• interpretare l’assenza di un fabbricato senza cercare gli atti precedenti;
• utilizzare un vecchio file senza controllare aggiornamenti della particella.

Domande frequenti

L’estratto di mappa è gratuito?

Il nuovo servizio di consultazione dei fogli vigenti e originali d’impianto è gratuito con accesso SPID, CIE o CNS. Altri prodotti o canali possono prevedere tributi.

Chiunque può scaricare una mappa catastale?

Sì, il servizio dei fogli di mappa è disponibile a chiunque acceda all’area riservata. Le planimetrie interne delle unità urbane restano invece riservate agli aventi diritto e delegati.

Estratto di mappa e planimetria sono uguali?

No. L’estratto mostra particelle e sagome esterne; la planimetria rappresenta l’interno di una specifica unità immobiliare urbana.

La mappa prova dove passa il confine?

Non da sola. È una fonte importante, ma titoli, frazionamenti, segni, possesso e rilievo possono essere decisivi. L’articolo 950 del Codice civile attribuisce alle mappe funzione residuale quando mancano altri elementi.

Come si trova il foglio catastale?

Il numero è riportato in visura, atto di provenienza e altri documenti catastali. Va associato al Comune catastale e all’eventuale sezione.

La mappa dice se un terreno è edificabile?

No. L’edificabilità deriva dagli strumenti urbanistici e dai vincoli. Servono piano, NTA, CDU e verifica tecnica.

Si possono misurare le distanze dal PDF?

Solo per stime orientative e se la scala è stata conservata. Per confini e progetto servono dati tecnici, atti di aggiornamento e rilievo.

Che differenza c’è tra mappa vigente e originale d’impianto?

La vigente incorpora gli aggiornamenti entrati negli archivi; l’originale mostra la prima formazione del foglio e può contenere numeri e geometrie storiche.

Perché la particella in visura non appare in cartografia?

Può esserci un disallineamento, una particella non cartografata correttamente o un problema di ricerca. Per l’estratto ad uso aggiornamento l’Agenzia invita a contattare l’Ufficio competente.

Quanto costa far interpretare la mappa da un tecnico?

Dipende dall’incarico. Una semplice lettura costa meno di ricerca storica, georeferenziazione o riconfinamento. Il preventivo deve separare acquisizione del documento, analisi e rilievo.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate, Manuale Consultazione dei fogli di mappa catastale
• Agenzia delle Entrate, Guida alla nuova visura catastale
• Agenzia delle Entrate, Risoluzione 20/E/2024 ed estratto evoluto
• Dipartimento delle Finanze, tabella dei tributi speciali catastali vigente
• D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, razionalizzazione dei tributi catastali
• Agenzia delle Entrate, assistenza Pregeo e atti di aggiornamento
• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, cartografia catastale
• Codice civile vigente, articolo 950 sul regolamento di confini

Contenuto verificato e aggiornato a luglio 2026.