Stato legittimo dell’immobile: guida completa a documenti e verifiche

Verificare lo stato legittimo di un immobile significa accertare che l’edificio o la singola unità immobiliare corrispondano a quanto autorizzato dai titoli edilizi depositati presso il Comune. È un controllo fondamentale prima di acquistare, vendere o ristrutturare una casa, perché eventuali difformità possono rallentare una compravendita, impedire la presentazione di nuove pratiche edilizie o rendere necessaria una sanatoria.

La disciplina di riferimento è contenuta nell’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, modificato dal decreto Salva Casa, convertito nella Legge 24 luglio 2024, n. 105. Le nuove disposizioni hanno semplificato, in alcuni casi, le modalità con cui può essere ricostruita e dimostrata la regolarità urbanistico-edilizia dell’immobile.

Lo stato legittimo, però, non coincide necessariamente con la planimetria catastale e non può essere verificato osservando soltanto l’ultimo documento disponibile. È spesso necessario ricostruire l’intera storia dell’edificio attraverso licenze, concessioni, permessi di costruire, varianti, sanatorie, elaborati grafici e documenti storici.

Ma come si dimostra concretamente lo stato legittimo? Quali documenti bisogna richiedere al Comune? La planimetria catastale è sufficiente? E cosa occorre fare quando emergono difformità o non si riesce a trovare il titolo edilizio originario?

Che cos’è lo stato legittimo dell’immobile

Lo stato legittimo rappresenta la configurazione dell’immobile riconosciuta come regolare sotto il profilo urbanistico-edilizio. In termini pratici, indica come l’edificio o la singola unità immobiliare devono risultare sulla base dei titoli che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni.

La definizione è contenuta nell’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, il Testo unico dell’edilizia. Per ricostruire lo stato legittimo occorre quindi partire dal titolo originario — come una licenza edilizia, una concessione edilizia o un permesso di costruire — e considerare anche le pratiche presentate nel tempo per ampliamenti, modifiche interne, frazionamenti, cambi di destinazione d’uso o altri interventi.

Dopo le modifiche introdotte dal D.L. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito dalla Legge 105/2024, la verifica può essere effettuata anche partendo dal titolo relativo all’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, purché risulti che il Comune abbia già verificato la regolarità dei titoli precedenti.

Lo stato legittimo non coincide però con lo stato di fatto, cioè con la configurazione materiale dell’immobile al momento del sopralluogo. Se quanto realmente costruito non corrisponde a quanto autorizzato, possono essere presenti difformità da valutare.

Non coincide neppure con la conformità catastale. La planimetria depositata al Catasto ha principalmente finalità fiscali e non sostituisce i titoli edilizi comunali. Un appartamento può quindi essere correttamente accatastato ma presentare comunque irregolarità urbanistiche.

In sintesi, occorre distinguere:

• stato legittimo: configurazione autorizzata dai titoli edilizi;
• stato di fatto: situazione reale rilevata nell’immobile;
• conformità urbanistica: corrispondenza tra stato di fatto e stato legittimo;
• conformità catastale: corrispondenza tra stato reale e dati depositati al Catasto.

La verifica deve riguardare non soltanto la distribuzione interna, ma anche elementi come sagoma, volume, superficie, altezza, prospetti, aperture, numero dei piani e destinazione d’uso.

Come si dimostra lo stato legittimo dell’immobile

Lo stato legittimo si dimostra ricostruendo la storia urbanistico-edilizia dell’immobile attraverso i titoli che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive modifiche. Non esiste, quindi, un unico documento valido in ogni situazione: occorre esaminare le pratiche disponibili e confrontarle con lo stato reale dei luoghi.

Secondo l’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, il primo criterio consiste nel considerare il titolo che ha previsto la costruzione dell’edificio o dell’unità immobiliare, integrato da tutti i titoli successivi che hanno autorizzato interventi parziali.

La verifica può partire, per esempio, da una licenza edilizia, da una concessione edilizia o da un permesso di costruire, ai quali devono essere aggiunte eventuali varianti, DIA, SCIA, CILA, sanatorie o pratiche relative a frazionamenti, ampliamenti e cambi di destinazione d’uso.

Dopo le modifiche introdotte dal decreto Salva Casa, lo stato legittimo può essere determinato anche sulla base del titolo relativo all’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare. Questa modalità semplificata è utilizzabile quando risulta che, durante l’istruttoria, il Comune abbia verificato la regolarità dei titoli precedenti.

Non è quindi sufficiente individuare semplicemente la pratica edilizia più recente. Il tecnico deve accertare che l’intervento riguardasse l’intera unità e che dalla documentazione comunale emerga una verifica effettiva della situazione pregressa.

Concorrono inoltre alla determinazione dello stato legittimo, quando ne ricorrono i presupposti, i titoli rilasciati in sanatoria, gli effetti derivanti dal pagamento di specifiche sanzioni edilizie e le dichiarazioni relative alle tolleranze costruttive ed esecutive previste dall’articolo 34-bis del Testo unico dell’edilizia.

La dimostrazione dello stato legittimo richiede normalmente tre attività:

1. recuperare i titoli e gli elaborati grafici conservati dal Comune;
2. effettuare un rilievo aggiornato dell’immobile;
3. confrontare la configurazione autorizzata con quella realmente esistente.

Questa ricostruzione viene generalmente affidata a un geometra, un architetto o un ingegnere. Il professionista deve individuare eventuali differenze e stabilire se si tratta di tolleranze, difformità sanabili oppure opere prive dei requisiti necessari per essere regolarizzate.

Quali documenti servono per verificare lo stato legittimo

I documenti necessari dipendono dall’età dell’immobile e dagli interventi eseguiti nel tempo. In generale, la verifica parte dal titolo che ha autorizzato la costruzione e prosegue con tutte le pratiche edilizie successive.

Tra i principali documenti da recuperare rientrano:

• licenza edilizia, concessione edilizia o permesso di costruire originario;
• varianti presentate durante o dopo la costruzione;
• autorizzazioni edilizie, DIA, SCIA e CILA;
• pratiche relative ad ampliamenti, frazionamenti, fusioni o cambi di destinazione d’uso;
• permessi, SCIA o altri provvedimenti in sanatoria;
• concessioni rilasciate a seguito di condono edilizio;
• elaborati grafici approvati dal Comune;
• comunicazioni di fine lavori;
• certificato di abitabilità o agibilità;
• documentazione strutturale e sismica;
• autorizzazioni paesaggistiche, quando necessarie;
• planimetrie e visure catastali storiche e attuali;
• atti notarili e documenti di provenienza;
• rilievo aggiornato dello stato dei luoghi.

Gli elaborati grafici allegati ai titoli edilizi sono particolarmente importanti, perché permettono di confrontare la configurazione autorizzata con quella effettivamente rilevata. Il solo provvedimento amministrativo, senza le tavole progettuali, potrebbe non consentire di verificare distribuzione interna, sagoma, superfici, volumi e aperture.

Anche le pratiche di sanatoria e di condono devono essere esaminate con attenzione. Una semplice domanda ancora pendente non equivale necessariamente a un provvedimento favorevole: occorre controllare l’esito del procedimento, gli elaborati approvati e l’eventuale pagamento delle somme richieste.

La planimetria catastale è sufficiente?

La planimetria catastale è utile, ma normalmente non basta a dimostrare lo stato legittimo. Il Catasto ha principalmente finalità fiscali e non sostituisce i titoli edilizi rilasciati o acquisiti dal Comune.

Può quindi accadere che un immobile risulti perfettamente conforme alla planimetria catastale, ma presenti opere mai autorizzate dal punto di vista urbanistico. Al contrario, una planimetria catastale non aggiornata può riguardare un intervento regolarmente autorizzato ma non ancora comunicato al Catasto.

La documentazione catastale assume però un valore probatorio più rilevante in alcune situazioni espressamente considerate dall’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, soprattutto per gli immobili realizzati in un periodo nel quale non era obbligatorio ottenere un titolo edilizio o quando esiste un principio di prova del titolo originario, ma non sono disponibili il documento completo o i suoi allegati.

In questi casi possono essere utilizzati anche altri elementi, come fotografie storiche, mappe, estratti cartografici, atti pubblici o privati di provenienza dimostrata e documenti conservati negli archivi. La loro attendibilità deve comunque essere valutata da un tecnico e rapportata alla normativa vigente nel periodo di costruzione.

Per una verifica completa non è quindi sufficiente raccogliere i documenti posseduti dal proprietario. È generalmente necessario eseguire un accesso agli atti presso il Comune e confrontare la documentazione recuperata con un rilievo aggiornato dell’immobile. Le semplificazioni introdotte dal decreto Salva Casa non eliminano questa verifica, ma possono ridurre la necessità di ricostruire l’intera catena dei titoli quando l’ultimo intervento sull’intero immobile sia stato già esaminato dal Comune.

Accesso agli atti comunali: come recuperare le pratiche edilizie

Per ricostruire lo stato legittimo è spesso necessario presentare una richiesta di accesso agli atti presso il Comune in cui si trova l’immobile. Le pratiche edilizie sono generalmente conservate dallo Sportello unico per l’edilizia, dall’ufficio urbanistica o dall’archivio tecnico comunale.

L’accesso documentale è disciplinato dagli articoli 22 e seguenti della Legge 7 agosto 1990, n. 241 e dal D.P.R. 12 aprile 2006, n. 184. Può essere richiesto dal proprietario oppure da un soggetto che dimostri un interesse diretto, concreto e attuale. Il geometra, l’architetto o l’ingegnere incaricato può presentare la domanda con la delega dell’interessato.

Nella richiesta è opportuno indicare:

• indirizzo completo dell’immobile;
• foglio, particella e subalterno catastale;
• nominativi degli attuali e dei precedenti proprietari, se conosciuti;
• anno presunto di costruzione;
• estremi delle pratiche già disponibili;
• documenti dei quali si chiede la consultazione o la copia.

È consigliabile richiedere non soltanto il titolo originario, ma tutte le pratiche riferibili all’immobile: varianti, autorizzazioni, concessioni, permessi di costruire, DIA, SCIA, CILA, sanatorie, condoni, certificati di agibilità e comunicazioni di fine lavori.

Per ciascuna pratica devono essere acquisiti anche gli elaborati grafici approvati, le relazioni tecniche, le integrazioni e gli eventuali provvedimenti conclusivi. Conoscere soltanto il numero della licenza o del permesso non permette infatti di stabilire quale configurazione sia stata realmente autorizzata.

In base all’articolo 25 della Legge 241/1990, il procedimento di accesso deve concludersi, in via generale, entro trenta giorni. Le modalità di presentazione, i diritti di ricerca e i costi di riproduzione dipendono però dal regolamento e dall’organizzazione del singolo Comune.

Se l’amministrazione non trova il titolo originario, è utile chiedere una comunicazione che attesti l’esito negativo della ricerca. La mancanza del documento nell’archivio comunale non dimostra automaticamente che l’edificio sia abusivo, ma rende necessario cercare ulteriori prove, come planimetrie catastali storiche, registri delle licenze, fotografie, atti notarili, certificati di abitabilità o documenti conservati presso altri enti.

Una volta recuperate le pratiche, il tecnico deve ordinarle cronologicamente e confrontare l’ultima configurazione legittima con il rilievo dell’immobile. Solo questa verifica permette di individuare eventuali difformità e stabilire se siano irrilevanti, tollerate o da regolarizzare.

Immobili costruiti prima del 1967: la dichiarazione “ante ’67” non basta

Per gli immobili più antichi, la ricostruzione dello stato legittimo può essere più complessa perché il titolo edilizio originario potrebbe non essere disponibile o, in alcuni casi, non essere stato obbligatorio.

La data di riferimento più conosciuta è il 1° settembre 1967, quando entrò in vigore la Legge 6 agosto 1967, n. 765, nota come Legge Ponte. L’articolo 10 estese l’obbligo della licenza edilizia alle costruzioni e alle trasformazioni realizzate nell’intero territorio comunale.

Ciò non significa, però, che tutti gli immobili costruiti prima di quella data siano automaticamente regolari. Già l’articolo 31 della Legge 17 agosto 1942, n. 1150 prevedeva l’obbligo della licenza edilizia nei centri abitati e, in presenza di determinati strumenti urbanistici, anche nelle zone di espansione. Inoltre, regolamenti edilizi locali potevano imporre il titolo anche prima del 1942.

Per verificare un edificio dichiarato “ante 1967” occorre quindi accertare:

• la data effettiva di costruzione;
• la posizione dell’immobile rispetto al centro abitato dell’epoca;
• gli strumenti urbanistici e i regolamenti comunali allora vigenti;
• l’esistenza di modifiche o ampliamenti realizzati successivamente.

Quando l’immobile è stato costruito in un periodo nel quale il titolo non era obbligatorio, l’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001 consente di dimostrarne la consistenza originaria attraverso documenti alternativi, come informazioni catastali di primo impianto, fotografie, mappe, estratti cartografici, atti pubblici o privati di provenienza certa e altri documenti d’archivio.

Gli stessi elementi possono essere utilizzati quando esiste un principio di prova del rilascio del titolo originario, ma il Comune non riesce più a reperirne la copia o gli elaborati allegati.

La documentazione deve dimostrare non soltanto che il fabbricato esisteva in una determinata data, ma anche quale fosse la sua configurazione. Una vecchia fotografia o una planimetria catastale, per esempio, potrebbero provare l’esistenza dell’edificio senza attestare che volume, sagoma e distribuzione coincidessero con quelli attuali.

Anche quando la costruzione originaria risulta legittima, devono essere verificati separatamente tutti gli interventi successivi. Ampliamenti, sopraelevazioni, chiusure di porticati, nuovi vani e cambi di destinazione d’uso non diventano regolari soltanto perché riguardano un edificio realizzato prima del 1967.

Per questo motivo, la semplice dichiarazione “costruzione ante 1967” contenuta in un atto notarile non sostituisce la ricostruzione tecnica e documentale dello stato legittimo.

Tolleranze costruttive ed esecutive: quando una difformità non è un abuso

Non tutte le differenze tra il progetto autorizzato e lo stato reale dell’immobile costituiscono un abuso edilizio. L’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 disciplina infatti le tolleranze costruttive ed esecutive, cioè alcuni scostamenti che, entro determinati limiti, non sono considerati violazioni edilizie.

Le tolleranze costruttive riguardano differenze quantitative relative, per esempio, ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle singole unità immobiliari.

La soglia ordinaria è pari al 2% della misura prevista dal titolo edilizio. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il decreto Salva Casa ha però introdotto percentuali differenziate in base alla superficie utile dell’unità immobiliare:

• 2% per unità superiori a 500 metri quadrati;
• 3% per unità comprese tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per unità comprese tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per unità inferiori a 100 metri quadrati;
• 6% per unità inferiori a 60 metri quadrati.

Le tolleranze esecutive riguardano invece irregolarità di minima entità sorte durante la realizzazione dei lavori, come lievi differenze geometriche, modifiche alle finiture, diversa collocazione degli impianti o modesti errori materiali nella rappresentazione del progetto.

Per gli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024 possono rientrare tra le tolleranze, ricorrendone le condizioni, anche il minore dimensionamento dell’edificio, alcune irregolarità dei muri interni ed esterni, la diversa posizione delle aperture interne e la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali.

La tolleranza non deve essere confusa con la sanatoria. Se lo scostamento rientra effettivamente nell’articolo 34-bis, non si è in presenza di un abuso da regolarizzare. Se invece supera i limiti previsti o riguarda opere più rilevanti, come ampliamenti, nuovi volumi o cambi di destinazione d’uso, occorre valutare un diverso procedimento edilizio.

La verifica deve essere effettuata da un tecnico abilitato, che confronta le misure autorizzate con quelle reali e attesta la presenza della tolleranza. Devono inoltre essere controllati eventuali vincoli paesaggistici, aspetti strutturali e sismici e le altre norme di settore applicabili.

Le tolleranze correttamente attestate concorrono alla ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile, ma non rendono regolari eventuali altre opere abusive presenti nello stesso edificio.

Cosa fare se emergono difformità edilizie

Quando il rilievo dell’immobile non coincide con i titoli depositati in Comune, il tecnico deve prima individuare la natura e l’entità delle differenze. Non tutte le difformità producono infatti le stesse conseguenze: alcune possono rientrare nelle tolleranze dell’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001, altre possono essere regolarizzate, mentre per le opere non sanabili può essere necessario il ripristino.

Il primo passaggio consiste nel verificare quale titolo sarebbe stato necessario per eseguire l’intervento e in quale periodo l’opera sia stata realizzata. Sono rilevanti anche la disciplina urbanistica ed edilizia applicabile, la presenza di vincoli paesaggistici o culturali e gli eventuali aspetti strutturali e sismici.

Tra le principali procedure previste dal Testo unico dell’edilizia rientrano:

• l’accertamento di conformità previsto dall’articolo 36, relativo agli interventi eseguiti in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire e subordinato ai requisiti di conformità stabiliti dalla norma;
• l’accertamento di conformità disciplinato dall’articolo 36-bis, introdotto dal decreto Salva Casa per alcune parziali difformità, variazioni essenziali e opere realizzate in assenza o in difformità dalla SCIA;
• le procedure e le sanzioni previste dall’articolo 37 per gli interventi soggetti a segnalazione certificata di inizio attività;
• le concessioni già rilasciate nell’ambito dei precedenti condoni edilizi.

L’articolo 36-bis applica una forma di conformità semplificata. In linea generale, l’opera deve rispettare la disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e i requisiti della disciplina edilizia applicabile al momento della sua realizzazione. Il procedimento comporta inoltre il pagamento della sanzione prevista dalla legge.

La possibilità di ottenere la sanatoria deve essere valutata caso per caso. Non è sufficiente che l’intervento sia di modesta entità o che sia stato eseguito da molti anni. La regolarizzazione può richiedere anche opere necessarie a garantire il rispetto della normativa tecnica o la rimozione delle parti che non possono essere mantenute.

Una domanda di sanatoria ancora pendente non equivale automaticamente a un immobile regolare. Ai fini dello stato legittimo assumono rilievo il titolo formatosi o rilasciato al termine del procedimento, il pagamento delle somme dovute e l’adempimento delle eventuali prescrizioni comunali.

Se la difformità non rientra nelle tolleranze e non possiede i requisiti per essere sanata, il Comune può ordinare la demolizione o il ripristino dello stato autorizzato. Per questo è opportuno chiarire la situazione prima di avviare una compravendita, una ristrutturazione o una nuova pratica edilizia.

La procedura corretta consiste quindi nel:

1. confrontare lo stato reale con i titoli comunali;
2. individuare e datare le opere difformi;
3. verificare l’eventuale applicazione delle tolleranze;
4. valutare i requisiti della sanatoria;
5. controllare vincoli e norme di settore;
6. concludere la regolarizzazione prima di attestare lo stato legittimo.

Chi può attestare lo stato legittimo dell’immobile

La verifica dello stato legittimo viene normalmente affidata a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, scelto in base alle competenze professionali richieste dal caso concreto.

Il professionista deve esaminare i titoli edilizi e gli elaborati conservati dal Comune, effettuare il rilievo dello stato attuale e confrontare la configurazione reale dell’immobile con quella autorizzata. Deve inoltre valutare eventuali sanatorie, condoni, tolleranze costruttive ed esecutive e documenti storici utilizzabili per ricostruire la situazione urbanistico-edilizia.

Il tecnico non rilascia un nuovo titolo e non rende legittimo un immobile che presenta opere abusive. La sua attività consiste nel ricostruire e attestare una condizione che deve risultare dalla documentazione amministrativa e dagli altri elementi riconosciuti dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001.

A seconda della finalità della verifica, il professionista può predisporre:

• una relazione tecnica sullo stato legittimo;
• un rilievo metrico e fotografico;
• una tavola di confronto tra stato autorizzato e stato attuale;
• un elenco cronologico dei titoli edilizi;
• una dichiarazione sulle tolleranze previste dall’articolo 34-bis;
• la documentazione necessaria per una nuova pratica edilizia o per un atto di compravendita.

Il contenuto e la forma dell’attestazione possono variare in base alla normativa regionale, alla modulistica comunale e all’operazione per cui viene richiesta. Non esiste, infatti, un certificato nazionale di stato legittimo rilasciato automaticamente dal Comune.

Le dichiarazioni del professionista comportano precise responsabilità. Per questo l’attestazione deve essere fondata su documenti verificabili, misurazioni attendibili e una corretta applicazione della disciplina vigente. Le linee di indirizzo del Ministero delle Infrastrutture confermano il ruolo del tecnico abilitato, in particolare nella dichiarazione delle tolleranze che concorrono alla ricostruzione dello stato legittimo.

Quando la documentazione è incompleta o emergono dubbi interpretativi, il professionista deve evidenziare i limiti della verifica e approfondire la situazione presso gli uffici competenti, senza considerare automaticamente regolari configurazioni che non trovano riscontro nei titoli o nelle prove ammesse dalla legge.

Stato legittimo e compravendita immobiliare

La verifica dello stato legittimo è particolarmente importante prima di vendere o acquistare un immobile. Eventuali difformità possono infatti incidere sulla trattativa, sulla possibilità di ottenere un finanziamento, sui tempi del rogito e sui costi necessari per regolarizzare l’edificio.

Il controllo dovrebbe essere eseguito prima della firma del contratto preliminare e non soltanto quando la compravendita è ormai vicina alla conclusione. In questo modo le parti possono conoscere in anticipo la reale situazione urbanistica e stabilire chi dovrà occuparsi delle eventuali pratiche di sanatoria o dei lavori di ripristino.

Il venditore dovrebbe mettere a disposizione del tecnico:

• i titoli edilizi in suo possesso;
• le planimetrie catastali;
• gli atti di provenienza;
• le pratiche relative a precedenti lavori;
• le sanatorie o i condoni eventualmente presentati;
• il certificato di agibilità, quando disponibile.

Il tecnico incaricato deve poi effettuare l’accesso agli atti comunali, eseguire il rilievo dell’immobile e verificare la corrispondenza tra stato reale, titoli edilizi e documentazione catastale.

Il controllo del notaio sostituisce quello del tecnico?

Il notaio verifica la presenza delle dichiarazioni e delle menzioni urbanistiche richieste dalla legge, oltre alla conformità catastale prevista per gli atti immobiliari. Il suo controllo, però, non coincide normalmente con un sopralluogo tecnico né con la ricostruzione completa della storia edilizia dell’immobile.

Per gli edifici la cui costruzione sia iniziata dopo il 17 marzo 1985, l’articolo 46 del D.P.R. 380/2001 disciplina le indicazioni relative ai titoli edilizi che devono risultare negli atti di trasferimento. L’assenza delle menzioni prescritte può determinare la nullità dell’atto, salvo i casi e le possibilità di conferma previsti dalla stessa normativa.

La presenza nel rogito degli estremi di un titolo edilizio non prova però, da sola, che lo stato reale dell’immobile corrisponda integralmente al progetto autorizzato. Per questo la verifica tecnica conserva una funzione diversa e complementare rispetto all’attività notarile.

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha evidenziato l’utilità dell’attestazione dello stato legittimo e delle relazioni tecniche di conformità per ridurre le incertezze e tutelare le parti nelle compravendite.

Si può vendere un immobile con difformità urbanistiche?

La presenza di una difformità non rende automaticamente impossibile ogni compravendita. Occorre però distinguere tra la validità formale dell’atto e la regolarità sostanziale dell’immobile.

Un edificio può presentare irregolarità materiali anche quando nell’atto siano correttamente indicati gli estremi di un titolo edilizio realmente esistente. Ciò non elimina le conseguenze amministrative dell’abuso né le possibili responsabilità del venditore nei confronti dell’acquirente.

Prima del rogito è quindi opportuno stabilire se la difformità:

• rientra nelle tolleranze previste dall’articolo 34-bis;
• può essere regolarizzata mediante sanatoria;
• richiede un aggiornamento catastale;
• deve essere eliminata attraverso il ripristino;
• impedisce l’utilizzo o la trasformazione futura dell’immobile.

La soluzione più prudente consiste nel completare la regolarizzazione prima della vendita. Quando ciò non è possibile, il preliminare dovrebbe descrivere con chiarezza la situazione, indicare gli obblighi delle parti e subordinare eventualmente il rogito alla conclusione della pratica edilizia.

Quali clausole inserire nel contratto preliminare

Quando la verifica non è ancora conclusa, nel preliminare possono essere previste clausole relative:

• alla consegna di tutta la documentazione urbanistica e catastale;
• alla possibilità dell’acquirente di incaricare un tecnico;
• al termine entro cui completare l’accesso agli atti;
• all’obbligo del venditore di regolarizzare le difformità;
• alla ripartizione dei costi;
• alla restituzione della caparra o alla risoluzione del contratto se emergono irregolarità non sanabili.

La formulazione delle clausole deve essere valutata con il notaio o con un professionista legale, tenendo conto delle caratteristiche della compravendita.

Verificare lo stato legittimo prima di assumere impegni contrattuali consente di ridurre il rischio di contenziosi, spese impreviste e ritardi. Le relazioni tecniche urbanistico-catastali, pur non essendo disciplinate in modo uniforme su tutto il territorio nazionale, sono utilizzate in diversi contesti proprio per confrontare lo stato di fatto con i titoli comunali e la documentazione catastale.

Domande frequenti sullo stato legittimo dell’immobile

La planimetria catastale dimostra lo stato legittimo?

No. La planimetria catastale descrive la configurazione registrata al Catasto, ma non sostituisce i titoli edilizi depositati presso il Comune. Un immobile può risultare conforme catastalmente e presentare comunque opere non autorizzate sotto il profilo urbanistico.

La documentazione catastale può assumere valore probatorio nei casi previsti dall’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, soprattutto per gli edifici realizzati quando non era obbligatorio ottenere un titolo edilizio o quando il titolo originario non è più reperibile.

Un immobile costruito prima del 1967 è sempre regolare?

No. La dicitura “ante 1967” non costituisce una sanatoria e non prova automaticamente la regolarità dell’edificio. Prima del 1° settembre 1967 la licenza edilizia poteva già essere obbligatoria nei centri abitati, nelle zone di espansione e nei Comuni dotati di specifici regolamenti.

È quindi necessario verificare l’epoca di costruzione, la posizione dell’immobile, la normativa locale applicabile e le eventuali trasformazioni eseguite successivamente.

Il comune rilascia un certificato di stato legittimo?

Non esiste un certificato nazionale di stato legittimo che il Comune sia tenuto a rilasciare automaticamente. La situazione viene normalmente ricostruita da un tecnico abilitato attraverso i titoli edilizi, gli elaborati comunali, il rilievo dello stato dei luoghi e gli altri documenti ammessi dalla legge.

Il professionista può predisporre una relazione tecnica o un’attestazione, assumendosi la responsabilità delle dichiarazioni formulate.

Si può vendere un immobile con piccole difformità?

Dipende dalla natura delle differenze riscontrate. Alcuni scostamenti possono rientrare nelle tolleranze costruttive ed esecutive disciplinate dall’articolo 34-bis del D.P.R. 380/2001 e non essere considerati violazioni edilizie.

Le altre difformità devono essere valutate per stabilire se possano essere sanate, debbano essere eliminate o incidano sulla compravendita. La validità formale del rogito e la regolarità sostanziale dell’immobile sono questioni distinte: per questo è opportuno completare la verifica tecnica prima del preliminare.

L’agibilità dimostra la regolarità urbanistica?

Non necessariamente. Il certificato di agibilità riguarda principalmente le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e conformità degli impianti previste dalla normativa.

Pur essendo un documento utile nella ricostruzione della storia dell’edificio, non sostituisce il confronto tra lo stato reale e i titoli edilizi. La presenza dell’agibilità non esclude quindi, da sola, l’esistenza di difformità urbanistiche.

Quanto tempo occorre per verificare lo stato legittimo?

Non esiste una durata uguale per tutti gli immobili. I tempi dipendono dalla complessità della storia edilizia, dalla disponibilità dei documenti e dall’organizzazione del Comune.

L’accesso documentale deve concludersi, in via generale, entro trenta giorni ai sensi dell’articolo 25 della Legge 241/1990. La verifica può però richiedere più tempo quando gli archivi sono incompleti, esistono numerose pratiche o devono essere recuperati documenti storici presso altri enti.

Quanto costa la verifica dello stato legittimo?

Il costo varia in base alle dimensioni dell’immobile, al numero delle pratiche da esaminare, alla complessità del rilievo e alla necessità di predisporre una relazione asseverata.

Alla parcella del tecnico possono aggiungersi i diritti comunali per la ricerca e la riproduzione degli atti, le spese catastali e gli eventuali costi di una sanatoria, compresi sanzioni, diritti di segreteria e ulteriori prestazioni professionali.

Cosa succede se il titolo edilizio originario non si trova?

La mancata presenza del titolo nell’archivio comunale non rende automaticamente abusivo l’immobile. Quando esiste un principio di prova del suo rilascio, l’articolo 9-bis consente di utilizzare altri documenti per ricostruire la configurazione legittima.

Possono essere rilevanti registri comunali, certificati di abitabilità, planimetrie catastali storiche, fotografie, mappe, atti notarili e documenti d’archivio di provenienza dimostrata. La loro idoneità deve essere valutata nel caso concreto.