Condono edilizio, il Comune deve restituire le somme pagate in eccesso: la decisione del Consiglio di Stato

Chi presenta una domanda di condono edilizio sa bene che il percorso per ottenere la sanatoria di un abuso può essere lungo e complesso. Tra calcoli, verifiche tecniche e versamenti dovuti a titolo di oblazione, non è raro che sorgano contestazioni sull’importo effettivamente da pagare. Ma cosa accade se il cittadino versa una somma superiore a quella realmente dovuta? È possibile ottenere la restituzione del denaro pagato in eccesso anche dopo diversi anni?

A queste domande risponde una recente decisione del Consiglio di Stato, la sentenza n. 4785 del 15 giugno 2026, che ha affrontato il caso di una proprietaria alla quale era stata richiesta un’oblazione più elevata rispetto a quella prevista dalla normativa applicabile. I giudici amministrativi hanno chiarito principi importanti non solo per chi ha presentato una domanda di condono, ma più in generale per tutti coloro che ritengono di aver sostenuto costi non dovuti nell’ambito di una procedura edilizia.

Quali sono le regole che disciplinano il rimborso delle somme versate in eccesso? Quando entra in gioco la normativa regionale? E perché questa sentenza potrebbe interessare molti proprietari che hanno ottenuto una sanatoria negli ultimi anni?

Oltre 30 mila euro versati in più: da una richiesta di rimborso al contenzioso

La vicenda prende origine da una domanda di condono edilizio presentata nell’ambito della disciplina prevista dall’articolo 32 del Decreto Legge n. 269 del 2003, convertito nella Legge n. 326 del 2003, che ha regolato il terzo condono edilizio nazionale.

Nel corso della procedura, la proprietaria dell’immobile aveva versato complessivamente quasi 94 mila euro a titolo di oblazione, cioè la somma richiesta dalla legge per ottenere la sanatoria dell’intervento realizzato senza il necessario titolo abilitativo. A distanza di tempo, tuttavia, è emerso che il calcolo dell’importo dovuto non era corretto e che la cifra effettivamente richiesta avrebbe dovuto essere significativamente inferiore.

Dopo aver effettuato le necessarie verifiche tecniche e amministrative, la proprietaria ha quindi chiesto la restituzione delle somme pagate in eccedenza. Una parte dell’importo è stata riconosciuta e rimborsata dall’amministrazione statale competente, mentre la quota incassata dal Comune è rimasta oggetto di contestazione.

Proprio il diniego opposto dall’ente locale alla richiesta di rimborso ha dato origine alla controversia giudiziaria, sfociata prima davanti al Tribunale Amministrativo Regionale e successivamente davanti al Consiglio di Stato, chiamato a pronunciarsi in via definitiva sulla legittimità della richiesta avanzata dalla cittadina.

Perché il comune si è opposto alla restituzione delle somme

Nel corso del giudizio, il Comune ha sostenuto che la richiesta di rimborso non potesse essere accolta per diverse ragioni. Secondo l’ente, la proprietaria avrebbe dovuto contestare già negli anni precedenti le determinazioni amministrative che avevano portato al calcolo dell’oblazione, senza attendere così tanto tempo per chiedere una rideterminazione degli importi.

L’amministrazione ha inoltre contestato il criterio utilizzato per ricalcolare la somma dovuta, ritenendo corretta la classificazione dell’abuso edilizio adottata in sede istruttoria e, di conseguenza, corretto anche l’importo richiesto per la sanatoria.

Un ulteriore punto di scontro ha riguardato gli interessi sulle somme da restituire. Il Comune sosteneva che, qualora fosse stato riconosciuto il diritto al rimborso, gli interessi avrebbero dovuto decorrere soltanto dalla domanda giudiziale e non dal momento in cui era stato effettuato il pagamento.

Si tratta di questioni che ricorrono frequentemente nelle controversie edilizie. Da un lato vi è l’esigenza della pubblica amministrazione di garantire la stabilità degli atti adottati; dall’altro vi è il diritto del cittadino a non sostenere oneri superiori a quelli effettivamente previsti dalla legge. Proprio su questo delicato equilibrio si è concentrata l’analisi dei giudici amministrativi.

La sentenza del consiglio di stato: il rimborso è dovuto

Con la sentenza n. 4785 del 15 giugno 2026, il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello proposto dal Comune e confermato la precedente decisione del TAR Veneto, riconoscendo il diritto della proprietaria a ottenere la restituzione delle somme versate in eccesso.

I giudici hanno chiarito innanzitutto che la cittadina non era decaduta dal diritto di chiedere il rimborso. Secondo il Consiglio di Stato, il procedimento non riguardava l’annullamento di un provvedimento amministrativo, ma l’accertamento di un diritto patrimoniale, ossia la restituzione di somme che non risultavano dovute. Per questo motivo non era necessario aver impugnato gli atti adottati durante l’istruttoria della pratica di condono.

La sentenza evidenzia inoltre un principio particolarmente importante: quando emerge che l’oblazione è stata calcolata in misura superiore rispetto a quanto previsto dalla normativa applicabile, il cittadino può chiedere la restituzione dell’importo versato in eccedenza. Nel caso esaminato dai giudici, il ricalcolo effettuato secondo i criteri corretti ha evidenziato una differenza superiore a 30 mila euro rispetto alla somma originariamente richiesta.

Il Consiglio di Stato ha quindi confermato l’obbligo per il Comune di restituire la quota di propria competenza, pari a oltre 15 mila euro, precisando inoltre che gli interessi devono essere riconosciuti a partire dal momento del pagamento indebito. Una conclusione che rafforza la tutela dei cittadini nei confronti di errori o errate interpretazioni che possono verificarsi nell’ambito delle procedure di sanatoria edilizia.

Il ruolo della normativa regionale nel calcolo dell’oblazione

Uno dei passaggi più significativi della sentenza riguarda il rapporto tra normativa statale e normativa regionale nella disciplina del condono edilizio. È proprio su questo aspetto che si è concentrata gran parte della valutazione dei giudici.

Il Consiglio di Stato ha richiamato i principi affermati dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 196 del 2004, una decisione che ha avuto un ruolo fondamentale nell’applicazione del terzo condono edilizio. In quell’occasione la Corte ha chiarito che lo Stato può fissare i principi generali della materia, ma che alle Regioni spetta un importante margine di intervento nella regolamentazione concreta delle opere condonabili e nella determinazione degli importi dovuti.

Nel caso esaminato dai giudici, la corretta quantificazione dell’oblazione non poteva quindi prescindere dall’applicazione della normativa regionale vigente. In particolare è stata presa in considerazione la Legge Regionale Veneto n. 21 del 2004, che contiene specifiche disposizioni per il calcolo dell’oblazione nei casi di cambio di destinazione d’uso con o senza opere edilizie.

Proprio l’applicazione di queste regole ha portato a una diversa classificazione di parte degli interventi oggetto della domanda di sanatoria e, di conseguenza, a una significativa riduzione dell’importo complessivamente dovuto. Secondo i giudici, il calcolo effettuato inizialmente non teneva conto in modo corretto delle disposizioni regionali applicabili, determinando così il pagamento di somme superiori a quelle effettivamente previste dalla legge.

La decisione rappresenta un importante promemoria per tecnici, professionisti e proprietari immobiliari: nelle pratiche di condono edilizio non è sufficiente verificare soltanto la normativa nazionale, ma è necessario valutare attentamente anche le disposizioni regionali che possono incidere in modo determinante sul calcolo degli importi da versare.