A volte basta poco per passare da un immobile apparentemente regolare a una situazione decisamente più complessa. Interventi realizzati nel tempo, modifiche considerate “minori”, pratiche edilizie presentate con leggerezza: elementi che, presi singolarmente, sembrano non creare problemi, ma che nel loro insieme possono cambiare completamente lo scenario.

È proprio quello che emerge dalla sentenza n. 2242/2026 del TAR Campania, che affronta un caso concreto di annullamento dell’agibilità e ordine di demolizione, offrendo chiarimenti importanti su abusi edilizi, controlli comunali e limiti delle sanatorie “di fatto”.

Ma quando un immobile può dirsi davvero conforme? L’agibilità è sufficiente a garantire la regolarità? E fino a che punto il Comune può intervenire anche dopo il rilascio di un titolo?

Il caso: cosa è successo davvero

La vicenda nasce da una serie di interventi edilizi realizzati nel tempo su un immobile, inizialmente autorizzato con regolare permesso di costruire. Fin qui, nulla di anomalo. Il problema emerge però nella fase successiva: le opere vengono ampliate, modificate e integrate senza rispettare tutte le condizioni previste dalla normativa.

In particolare, vengono realizzati diversi interventi – tra cui una piscina, un gazebo, pavimentazioni esterne di ampia estensione e ulteriori modifiche strutturali – senza il completamento degli adempimenti fondamentali, come il deposito dei calcoli strutturali e il collaudo statico presso il Genio Civile. Non si tratta quindi solo di una mancanza formale, ma di elementi essenziali per la validità stessa del titolo edilizio.

A complicare ulteriormente la situazione è il fatto che, nel tempo, queste opere hanno trasformato l’immobile ben oltre la configurazione originaria, arrivando di fatto a modificare anche la destinazione d’uso dell’area, utilizzata come struttura a carattere ricreativo e turistico.

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Agibilità e abusi edilizi: perché la SCA è stata annullata

Uno degli aspetti più delicati affrontati nella sentenza n. 2242/2026 riguarda il rapporto tra agibilità e conformità edilizia, un tema spesso frainteso anche nella pratica professionale. Molti ritengono che la presentazione della SCA rappresenti una sorta di “chiusura definitiva” dell’intervento, quasi un sigillo di regolarità. In realtà, la situazione è molto diversa.

La Segnalazione Certificata di Agibilità, infatti, non ha una funzione sanante. Non serve cioè a regolarizzare eventuali abusi o difformità, ma presuppone che tutto sia già conforme sotto il profilo urbanistico, edilizio e strutturale. È una dichiarazione asseverata che si basa su un presupposto preciso: l’immobile deve essere legittimo.

Nel caso esaminato dal TAR, questo presupposto mancava in modo evidente. Le opere realizzate non solo presentavano difformità rispetto ai titoli edilizi, ma erano anche carenti sotto un profilo ancora più rilevante: quello strutturale. In particolare, non erano stati effettuati né depositati i calcoli strutturali né i collaudi statici, elementi indispensabili soprattutto in zona sismica. Questo non è un dettaglio tecnico, ma un requisito essenziale per la validità stessa dell’intervento .

Di conseguenza, la SCA presentata risultava viziata all’origine. Non perché formalmente errata, ma perché fondata su una rappresentazione non conforme della realtà. In presenza di queste condizioni, il Comune non solo può intervenire, ma deve farlo, annullando l’agibilità in autotutela.

C’è poi un altro passaggio importante che merita attenzione. Il TAR sottolinea che l’agibilità riguarda l’utilizzo dell’immobile, ma non può mai essere scollegata dalla sua regolarità. In altre parole, non può esistere un immobile “agibile” se è stato realizzato, anche solo in parte, in violazione delle norme edilizie.

Dal punto di vista pratico, questo chiarimento ha un impatto enorme. Significa che:

  • presentare una SCA senza aver verificato la piena conformità è un rischio concreto
  • eventuali controlli successivi possono portare all’annullamento dell’agibilità
  • l’utilizzo dell’immobile può diventare improvvisamente illegittimo

È un cambio di prospettiva che riguarda non solo i tecnici, ma anche i proprietari: l’agibilità non è un punto di arrivo che “copre tutto”, ma l’ultimo passaggio di un percorso che deve essere corretto fin dall’inizio.

Agibilità parziale: quando non è possibile ottenerla

Un altro passaggio molto interessante della sentenza riguarda il tema dell’agibilità “parziale”, spesso considerata una possibile via d’uscita in situazioni complesse. L’idea, in questi casi, è semplice: se l’intero immobile presenta criticità, si prova a salvare almeno una parte, ritenuta autonoma e funzionalmente indipendente.

Tuttavia, il TAR chiarisce che questa possibilità non è automatica e, soprattutto, non può essere utilizzata in modo strumentale. L’art. 24 del d.P.R. 380/2001 consente sì il rilascio dell’agibilità per singole porzioni, ma a una condizione ben precisa: devono trattarsi di parti realmente autonome e scindibili dal resto dell’edificio.

Nel caso esaminato, questa autonomia non esisteva. Le varie opere – scale, pavimentazioni, ampliamenti, strutture accessorie – risultavano tutte collegate tra loro, sia dal punto di vista funzionale che strutturale. Inoltre, la Segnalazione Certificata di Agibilità presentata riguardava l’intero complesso, e non singole porzioni distinte .

Questo porta a una conclusione molto chiara: non è possibile ottenere un’agibilità “a pezzi” quando l’immobile, nel suo complesso, è irregolare.

Dal punto di vista pratico, è un principio che ha un impatto notevole. Significa che non basta individuare una porzione apparentemente regolare per mettersi al riparo: se manca la conformità complessiva, l’agibilità viene meno per tutto.

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Autotutela amministrativa: quando il comune può annullare i propri atti

Un ulteriore elemento di grande interesse nella sentenza riguarda l’esercizio del potere di autotutela da parte del Comune, cioè la possibilità di annullare un proprio atto precedente – in questo caso la SCA.

Come noto, l’art. 21-nonies della legge 241/1990 stabilisce che l’annullamento d’ufficio deve rispettare alcune condizioni: deve esserci un interesse pubblico concreto, deve essere valutato l’affidamento del privato e, soprattutto, deve avvenire entro un termine ragionevole, generalmente fissato in 12 mesi.

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Nel caso esaminato, il TAR chiarisce due aspetti fondamentali.

Il primo riguarda i tempi: l’annullamento è avvenuto entro pochi mesi dalla presentazione della SCA, quindi pienamente nel rispetto dei limiti previsti dalla legge.

Il secondo – ancora più importante – riguarda la motivazione. In linea generale, l’amministrazione dovrebbe spiegare in modo puntuale perché decide di annullare un proprio atto. Tuttavia, la sentenza evidenzia che questo obbligo è attenuato quando si è in presenza di abusi edilizi.

Il motivo è semplice: in questi casi, l’interesse pubblico è considerato “evidente”, perché entra in gioco la tutela del territorio e il rispetto della normativa urbanistica. Di conseguenza, è sufficiente richiamare le violazioni riscontrate per giustificare l’annullamento.

Questo passaggio ha un impatto molto concreto. Significa che, in presenza di irregolarità edilizie, è molto più difficile contestare un provvedimento di autotutela basandosi su presunti difetti di motivazione.

In altri termini, il principio che emerge è il seguente: quando c’è un abuso edilizio, l’interesse pubblico al ripristino della legalità prevale in modo netto.