Nel settore edilizio esiste una convinzione molto diffusa: quando arriva un’ordinanza di demolizione, ormai c’è poco da fare. Eppure la realtà è spesso più complessa. Non sempre il problema sta solo nell’opera realizzata, ma anche – e soprattutto – nel modo in cui l’amministrazione ha valutato quella situazione.

È proprio questo il punto centrale affrontato dal Consiglio di Stato con la sentenza n. 2631/2026: una decisione che non si limita a stabilire se un intervento sia abusivo o meno, ma entra nel merito di come deve essere costruito un provvedimento di demolizione per essere realmente legittimo.

Il risultato è un principio molto chiaro, che ha un impatto concreto per tecnici, imprese e proprietari: non basta accertare una difformità, serve dimostrarla in modo preciso, dopo un’istruttoria seria e completa. In mancanza di questi elementi, anche un’ordinanza apparentemente corretta può essere annullata.

Ma quindi cosa deve fare davvero un Comune prima di ordinare una demolizione? Quando una difformità è sufficiente e quando invece no? E soprattutto: come può difendersi chi riceve un provvedimento di questo tipo?

Il caso: cosa è successo

La vicenda prende avvio da un’ordinanza di demolizione con cui il Comune ha contestato una serie di opere ritenute non conformi al progetto approvato. Non si trattava di un singolo intervento, ma di un insieme articolato di lavorazioni: muri di contenimento e recinzione, una cabina elettrica e una diversa sistemazione degli spazi esterni, tra parcheggi e aree verdi.

A una prima lettura potrebbe sembrare il classico caso di abuso edilizio. Ma è proprio qui che la sentenza introduce un elemento di grande interesse: il problema non è solo “cosa è stato realizzato”, ma “come è stato valutato” dall’amministrazione.

Chi ha eseguito i lavori sosteneva infatti che le opere fossero coperte da titoli abilitativi già esistenti e, in alcuni casi, addirittura escluse dall’obbligo di autorizzazione paesaggistica. Il Comune, invece, ha ritenuto tali interventi difformi senza però approfondire adeguatamente alcuni aspetti tecnici decisivi, come le reali dimensioni delle opere, la loro incidenza sul territorio e la coerenza con i progetti depositati.

Ed è proprio questo il punto centrale della decisione: il Consiglio di Stato non entra semplicemente nel merito dell’abuso, ma evidenzia un principio fondamentale per chi opera nel settore edilizio. Un’ordinanza di demolizione non può basarsi su valutazioni superficiali o generiche, ma deve essere il risultato di un’istruttoria tecnica rigorosa e puntuale .

In altre parole non basta individuare una presunta difformità: bisogna dimostrare, con precisione, perché quell’opera è realmente abusiva e quali norme viola.

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Zone vincolate: perché cambia tutto

Per comprendere davvero il senso della sentenza, bisogna soffermarsi su un aspetto spesso sottovalutato nella pratica: la presenza di un vincolo paesaggistico cambia completamente le regole del gioco.

Nel caso analizzato, l’area interessata dagli interventi era soggetta a tutela paesaggistica. Questo comporta una conseguenza molto precisa, che tecnici e imprese non possono permettersi di ignorare: non basta un titolo edilizio (come SCIA o permesso di costruire), serve anche l’autorizzazione paesaggistica.

Si tratta del cosiddetto “doppio titolo”, un principio ormai consolidato:

  • da un lato il titolo edilizio legittima l’intervento sotto il profilo urbanistico;
  • dall’altro l’autorizzazione paesaggistica verifica la compatibilità dell’opera con il contesto tutelato.

La sentenza lo richiama in modo chiaro: anche interventi apparentemente minori, se realizzati in zona vincolata, devono essere valutati con maggiore attenzione. E soprattutto, la mancanza anche di uno solo dei due titoli può rendere l’opera sanzionabile .

Ma il contributo più interessante che possiamo trarre non è solo normativo. È operativo. Chi lavora nel settore tende spesso a classificare gli interventi come “leggeri” o “irrilevanti”, confidando nel regime semplificato della SCIA o nelle esclusioni previste dal D.P.R. 31/2017. Tuttavia, questa sentenza dimostra che tale approccio può essere rischioso se non accompagnato da una verifica concreta del contesto vincolato.

In sostanza, non è sufficiente chiedersi “che tipo di intervento sto realizzando?”, ma anche: “dove lo sto realizzando e quali vincoli insistono sull’area?”

Leggi anche: Fiscalizzazione dell’abuso edilizio? Impossibile con vincolo paesaggistico

Quando la demolizione è illegittima

Arriviamo al punto più interessante della sentenza: quando un’ordinanza di demolizione può essere annullata.

Il Consiglio di Stato individua due vizi ben precisi che, nel caso concreto, hanno portato all’annullamento del provvedimento:

  • il difetto di istruttoria
  • il difetto di motivazione

Ma cosa significa, in concreto?

Il difetto di istruttoria si verifica quando il Comune non analizza in modo approfondito i fatti. Nel caso esaminato, l’amministrazione non ha verificato adeguatamente elementi tecnici fondamentali, come le reali dimensioni dei muri, le differenze di quota del terreno o la corrispondenza tra opere realizzate e progetto approvato. In alcuni casi, le altezze dei manufatti potevano essere giustificate proprio dall’andamento del terreno, ma questo aspetto non è stato approfondito.

Il difetto di motivazione, invece, riguarda il modo in cui il provvedimento viene spiegato. Non basta affermare che un’opera è “difforme”: il Comune deve indicare in modo preciso e concreto:

  • in cosa consiste la difformità
  • quali norme sono state violate
  • perché è necessaria la demolizione

Nel caso specifico, alcune contestazioni – come la sistemazione delle aree esterne – sono state ritenute troppo generiche, prive di un’analisi puntuale delle reali difformità .

Ed è qui che emerge il vero valore della sentenza: la demolizione non è un atto automatico, ma il risultato di un percorso amministrativo rigoroso. Se questo percorso è carente, il provvedimento non regge.

Per chi opera nel settore edilizio, questo passaggio è fondamentale: significa che un’ordinanza può essere contestata con successo non solo dimostrando la regolarità delle opere, ma anche evidenziando gli errori dell’amministrazione.

Attenzione: non tutte le opere sono “salve”

Un errore che si potrebbe facilmente fare leggendo questa sentenza è pensare che l’annullamento dell’ordinanza equivalga a una sorta di “sanatoria implicita”. In realtà non è affatto così.

Il Consiglio di Stato, infatti, fa una distinzione molto importante tra le diverse opere contestate. Se da un lato evidenzia carenze istruttorie per alcuni interventi, dall’altro riconosce che alcune opere presentano profili di reale criticità sotto il profilo edilizio e paesaggistico.