Quando un inquilino smette di pagare l’affitto, per il proprietario non si tratta soltanto di un problema economico immediato. Spesso, infatti, oltre al mancato incasso dei canoni, il locatore si trova anche a dover pagare imposte su somme che in realtà non ha mai ricevuto.

È proprio per evitare questa ingiustizia che il sistema fiscale italiano prevede un meccanismo di tutela: il credito d’imposta sui canoni non percepiti, disciplinato dall’articolo 26 del Tuir. Ma come si calcola concretamente questo credito? Quali passaggi bisogna seguire e quando è possibile ottenerlo?

Sul sito FiscoOggi, rivista ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, un lettore ha posto proprio questo dubbio. Vediamo quindi la domanda e la risposta dell’Amministrazione finanziaria, analizzando cosa prevede la normativa e come funziona il calcolo del credito d’imposta nei casi di sfratto per morosità.

Ma in quali casi si ha davvero diritto al credito? E come si determina con precisione l’importo recuperabile?

La domanda del lettore pubblicata su fiscooggi

Il chiarimento nasce da un quesito posto da un contribuente alla redazione di FiscoOggi, che ha chiesto spiegazioni su come determinare correttamente il credito d’imposta in presenza di canoni di locazione non incassati.

La domanda riportata è la seguente:

“Come si determina il credito d’imposta nel caso in cui, a seguito di convalida di sfratto per morosità, sia accertato che alcuni canoni di locazione non sono stati percepiti?”

Si tratta di una situazione piuttosto frequente nel mercato delle locazioni. Quando un inquilino non paga l’affitto e si arriva alla convalida dello sfratto per morosità, il proprietario può trovarsi nella paradossale condizione di aver già versato le imposte su redditi che, in realtà, non sono mai stati incassati.

Proprio per questo motivo la normativa fiscale prevede uno specifico meccanismo di recupero delle imposte pagate in eccesso, riconoscendo al locatore un credito d’imposta pari alle somme versate sui canoni rimasti insoluti.

Ma qual è la norma che disciplina questo diritto e quali sono le modalità concrete per calcolare il credito spettante?

Leggi anche: Sfratto per morosità: come funziona, procedimento, tempi

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Cosa prevede l’articolo 26 del TUIR sui canoni non percepiti

La risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate richiama direttamente l’articolo 26 del Tuir (Testo unico delle imposte sui redditi), norma che disciplina il trattamento fiscale dei redditi derivanti dalla locazione di immobili.

Secondo quanto chiarito dall’Amministrazione finanziaria:

“L’articolo 26 del Tuir dispone che per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, venga riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare.”

In sostanza, quando un giudice accerta nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità che alcuni canoni non sono stati effettivamente percepiti dal proprietario, quest’ultimo ha diritto a recuperare le imposte che ha pagato su quei canoni.

Questo accade perché, fino al momento della convalida dello sfratto, i canoni di locazione sono normalmente tassati secondo il principio di competenza: vengono cioè dichiarati anche se non sono stati materialmente incassati.

Quando però il giudice accerta ufficialmente la morosità del conduttore, la normativa consente di correggere questa situazione riconoscendo al locatore un credito d’imposta equivalente alle imposte versate sui canoni non riscossi.

Ma come si determina concretamente l’importo di questo credito e quali calcoli devono essere effettuati nella dichiarazione dei redditi?

Gli elementi da considerare nella riliquidazione delle imposte

Nel calcolo del credito d’imposta non si deve guardare soltanto ai canoni di locazione non incassati. L’Agenzia delle Entrate chiarisce infatti che la riliquidazione della dichiarazione dei redditi deve essere effettuata tenendo conto anche di altri elementi fiscali legati all’immobile.

Tra questi rientra innanzitutto la rendita catastale dell’immobile, che rappresenta il valore di riferimento utilizzato dal sistema fiscale per determinare il reddito minimo imponibile dei fabbricati. Quando si procede alla riliquidazione delle imposte degli anni interessati, questo dato deve essere considerato correttamente nel ricalcolo.

Inoltre devono essere valutate anche eventuali rettifiche o accertamenti effettuati dagli uffici dell’Agenzia delle Entrate negli anni oggetto di revisione. Se, ad esempio, l’amministrazione finanziaria ha già effettuato controlli o modifiche sulla dichiarazione relativa a quei periodi d’imposta, tali elementi devono essere inclusi nel nuovo calcolo.

L’obiettivo della riliquidazione è quindi determinare con precisione quale sarebbe stata l’imposta realmente dovuta se i canoni non riscossi non fossero stati dichiarati. Solo dopo questo passaggio è possibile individuare con esattezza il credito d’imposta spettante al proprietario dell’immobile.