Lo sfratto per morosità è il procedimento con cui il locatore chiede al Tribunale di risolvere il contratto, ottenere il rilascio dell’immobile e, se lo domanda, recuperare i canoni non pagati. Non coincide con una semplice lettera di sollecito e non consente al proprietario di cambiare serratura, interrompere le utenze o allontanare personalmente l’inquilino: il rilascio forzato richiede un titolo esecutivo e l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

La procedura può essere relativamente rapida quando la morosità è documentata, la notifica è regolare e il conduttore non si oppone. Non esiste però un tempo nazionale garantito. Carico del Tribunale, reperibilità dell’inquilino, termine di grazia, opposizione ed esecuzione materiale possono allungare sensibilmente il percorso.

Quando si può chiedere lo sfratto per morosità

Per le locazioni abitative l’articolo 5 della Legge 392/1978 considera motivo di risoluzione il mancato pagamento del canone quando siano trascorsi venti giorni dalla scadenza prevista. Se, per esempio, il contratto stabilisce il pagamento entro il giorno 5, la soglia normativa si raggiunge trascorsi venti giorni da quella data.

I venti giorni non rappresentano la durata dello sfratto, né un periodo entro cui l’inquilino debba liberare la casa. Individuano la rilevanza dell’inadempimento nelle locazioni abitative. Prima di quella soglia il credito esiste, ma non ricorrono ancora i presupposti descritti dall’articolo 5 per ottenere la risoluzione per quella mensilità.

Per gli oneri accessori la regola è diversa: il mancato pagamento costituisce motivo di risoluzione quando l’importo insoluto supera due mensilità del canone. Vi possono rientrare gli oneri che il conduttore deve rimborsare al locatore secondo contratto e legge, non qualunque “bolletta” in modo automatico. Se luce o gas sono intestati direttamente all’inquilino, il creditore è normalmente il fornitore e occorre verificare se e come l’inadempimento incida sul rapporto locativo.

Inadempimento Locazione abitativa Che cosa verificare
Canone non pagato Motivo di risoluzione dopo venti giorni dalla scadenza Data contrattuale, pagamenti, eventuali accordi e imputazione delle somme
Oneri accessori non pagati Rilevanti quando l’insoluto supera due mensilità del canone Rendiconto, giustificativi, riparto e somme effettivamente dovute
Utenze intestate al conduttore Non equivalgono automaticamente a un debito verso il locatore Intestazione, clausole contrattuali e conseguenze concrete
Locale commerciale La soglia dell’articolo 5 non si trasferisce automaticamente Gravità dell’inadempimento, contratto e regole civilistiche

Abitazione, negozio e affitto d’azienda: le differenze

Il procedimento dell’articolo 658 del Codice di procedura civile si applica al mancato pagamento del canone di locazione. Dopo il correttivo del 2024 la disposizione menziona espressamente anche affittuario d’azienda, affittuario coltivatore diretto, mezzadro e colono. Questo ampliamento processuale non rende però identiche tutte le discipline sostanziali.

Le soglie dei venti giorni e degli oneri superiori a due mensilità appartengono alla disciplina delle locazioni abitative. In una locazione commerciale la gravità dell’inadempimento deve essere valutata secondo il contratto e le regole generali, compreso l’articolo 1455 del Codice civile. Anche il termine di grazia dell’articolo 55 della Legge 392/1978 è una tutela propria della morosità abitativa e non va presentato come un diritto generale del conduttore commerciale.

Il contratto deve essere esaminato prima di iniziare. Per le locazioni abitative la forma scritta e la registrazione sono essenziali; una locazione nulla o una semplice occupazione senza titolo possono richiedere un’azione differente. Lo sfratto per morosità non va confuso con lo sfratto per finita locazione, con la licenza prima della scadenza, con l’azione contro un occupante abusivo o con il recupero di un immobile concesso in comodato.

Che cosa deve fare il proprietario prima del ricorso

Una diffida di pagamento non è sempre una condizione obbligatoria per introdurre la convalida, ma è normalmente utile. Fissa l’ammontare richiesto, riduce gli equivoci, offre una possibilità di rientro e crea una traccia documentale. Non deve però contenere minacce di distacco delle utenze, accesso forzato o cambio delle serrature.

Prima di incaricare l’avvocato è opportuno ricostruire un prospetto cronologico separando canoni, oneri, interessi e pagamenti ricevuti. Servono almeno contratto e registrazione, ricevute o estratti conto, scadenziario, comunicazioni, rendiconti degli oneri e dati aggiornati per la notifica. Se sono intervenute riduzioni, sospensioni concordate, rinegoziazioni o pagamenti parziali, vanno documentati.

Il deposito cauzionale non diventa automaticamente “l’ultimo canone”. In assenza di un accordo, il conduttore non può di regola smettere di pagare invocando la cauzione; il locatore, a sua volta, deve conteggiarla correttamente alla fine del rapporto, dopo aver verificato crediti e danni. Anche l’eventuale fideiussore va gestito secondo il testo della garanzia: l’azione contro il garante non sostituisce necessariamente quella per ottenere il rilascio.

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Come inizia il procedimento

La procedura richiede l’assistenza di un avvocato. L’intimazione di sfratto e la citazione per la convalida sono rivolte al Tribunale del luogo in cui si trova l’immobile, competenza inderogabile prevista dall’articolo 661 del Codice di procedura civile. Nello stesso atto il locatore può chiedere anche l’ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.

L’atto deve indicare l’udienza e avvertire il conduttore che, se non compare o compare senza opporsi, il giudice può convalidare lo sfratto. Tra la notificazione e l’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi, salvo abbreviazione motivata nei casi urgenti. Se la notifica non è avvenuta personalmente, l’ufficiale giudiziario deve spedire anche l’avviso previsto dall’articolo 660.

Questi venti giorni processuali sono diversi dai venti giorni di ritardo del canone: i primi separano notifica e udienza, i secondi qualificano la morosità abitativa. Sommarli per promettere una durata fissa sarebbe comunque sbagliato, perché preparazione dell’atto, disponibilità dell’udienza, rinnovo della notifica e successive fasi hanno tempi propri.

Fase Che cosa accade Possibile criticità
Verifica e diffida Si controllano contratto, registrazione, scadenze e debito Conteggi errati, accordi non considerati o indirizzo incerto
Intimazione e citazione L’avvocato chiede convalida ed eventualmente ingiunzione Vizi dell’atto o notifica da rinnovare
Prima udienza Convalida, pagamento, termine di grazia, contestazione o opposizione Morosità non persistente o difese documentate
Ordine di rilascio Il giudice forma il titolo esecutivo e fissa la data Termine concesso, opposizione o prosecuzione del giudizio
Esecuzione Precetto, avviso e accesso dell’ufficiale giudiziario Più accessi, beni nell’alloggio, necessità di assistenza

Che cosa può succedere alla prima udienza

Se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva, dopo che il locatore o il suo avvocato ha attestato che la morosità persiste. Se appare probabile che l’intimato non abbia conosciuto l’atto o non abbia potuto partecipare per caso fortuito o forza maggiore, il giudice ordina invece di rinnovare la citazione.

Il conduttore può comparire personalmente per le attività tipiche della convalida, ma una difesa tecnica è indispensabile quando la controversia prosegue. Le principali ipotesi sono:

  • pagamento completo: nelle locazioni abitative la morosità può essere sanata versando canoni, oneri maturati, interessi legali e spese processuali liquidate;
  • richiesta del termine di grazia: il giudice può concederlo se ricorrono i presupposti dell’articolo 55;
  • contestazione dell’importo: il giudice può ordinare il pagamento della parte non contestata entro un termine massimo di venti giorni;
  • opposizione: il procedimento passa al giudizio locatizio; se le eccezioni non sono fondate su prova scritta e non esistono gravi motivi contrari, può comunque essere emessa un’ordinanza provvisoria di rilascio;
  • accordo: le parti possono definire rientro, rilascio e spese, facendolo verbalizzare o formalizzandolo con adeguate garanzie.

Un pagamento parziale non estingue automaticamente la procedura. Se il conduttore contesta il calcolo, deve produrre ricevute, bonifici, accordi e ogni prova utile; sospendere unilateralmente l’intero canone perché esistono difetti dell’immobile è una scelta molto rischiosa. I vizi possono fondare richieste di adempimento, riduzione o risoluzione, ma la strategia va valutata legalmente senza trasformarsi in un’autoriduzione arbitraria.

Termine di grazia: 90 o 120 giorni non sono automatici

Nelle locazioni abitative l’articolo 55 permette di sanare in giudizio la morosità non più di tre volte in quattro anni. Il conduttore deve pagare tutti i canoni scaduti e gli oneri maturati fino all’udienza, oltre a interessi e spese liquidate. Se prova una situazione di difficoltà, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni e rinviare l’udienza a non oltre dieci giorni dopo la scadenza.

Il termine può arrivare a centoventi giorni e la sanatoria può essere usata complessivamente fino a quattro volte nel quadriennio soltanto nell’ipotesi più rigorosa prevista dalla legge: inadempienza non protratta oltre due mesi, condizioni economiche precarie sorte dopo il contratto e dipendenti da disoccupazione, malattia o gravi difficoltà comprovate.

Non si tratta di una proroga per trovare un’altra casa. È un termine per pagare integralmente quanto dovuto. Se il pagamento avviene nei termini, la risoluzione è esclusa; se non avviene, il giudice convalida e fissa il rilascio. Nel caso del termine di grazia, la data di esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla sua scadenza: neppure questo significa che l’immobile sarà materialmente liberato entro sessanta giorni, perché può ancora essere necessaria l’esecuzione forzata.

L’ingiunzione per recuperare canoni e spese

Riacquistare l’immobile e recuperare il denaro sono obiettivi collegati ma distinti. Se il locatore lo chiede, il giudice pronuncia un decreto ingiuntivo separato per i canoni scaduti, quelli che maturano fino all’esecuzione dello sfratto e le spese dell’intimazione. Il decreto è immediatamente esecutivo, pur restando opponibile.

L’ordinanza di rilascio non garantisce che il debitore disponga di denaro o beni aggredibili. Per recuperare concretamente il credito possono servire ulteriori attività esecutive, come pignoramento di conto, stipendio o altri beni, con costi e valutazioni di convenienza. L’eventuale condanna alle spese non assicura che tutto ciò che il proprietario ha anticipato venga effettivamente recuperato.

Canoni, oneri, danni e indennità per l’occupazione dopo la cessazione vanno distinti nei conteggi. I danni all’immobile richiedono prova e non possono essere presunti dal solo mancato pagamento dell’affitto.

Dalla convalida al rilascio con l’ufficiale giudiziario

Se il conduttore non consegna spontaneamente le chiavi entro la data fissata, il locatore deve procedere all’esecuzione per rilascio. Dopo gli atti necessari, l’ufficiale giudiziario notifica l’avviso indicando con almeno dieci giorni di anticipo il giorno e l’ora dell’accesso, come stabilisce l’articolo 608 del Codice di procedura civile.

Nel giorno fissato l’ufficiale giudiziario si reca nell’immobile con il titolo esecutivo e il precetto e immette il locatore nel possesso. Se necessario possono essere organizzati fabbro, forza pubblica, gestione degli animali o interventi sociali e sanitari. Non ogni primo accesso si conclude con il rilascio: l’organizzazione concreta dipende dall’ufficio, dalle persone presenti, dai beni rinvenuti e dalle necessità del caso.

Il proprietario non deve anticipare il risultato. Entrare senza consenso, sostituire la serratura, rimuovere i beni, staccare acqua o energia o esercitare pressioni può esporlo a responsabilità civili e penali, anche se il credito è certo e lo sfratto è già stato convalidato.

Minori, disabili e persone fragili bloccano lo sfratto?

La presenza di minori, persone con disabilità, anziani o soggetti fragili non crea un divieto generale di convalida o di esecuzione fino a quando la famiglia abbia trovato un’altra abitazione. Il vecchio articolo conteneva proprio questo errore. Il giudice può considerare le condizioni delle parti nel fissare il rilascio nei limiti previsti, e durante l’esecuzione possono essere coinvolti servizi sociali e autorità competenti, ma il diritto del proprietario al rilascio non viene cancellato automaticamente.

Le situazioni vulnerabili devono essere segnalate per tempo al Comune, ai servizi sociali e al legale, così da verificare contributi, graduatorie, soluzioni abitative e protocolli locali. Il Fondo per la morosità incolpevole e gli interventi comunali non costituiscono però una copertura nazionale automatica: disponibilità, requisiti e bandi dipendono dalle risorse e dal territorio.

È obbligatoria la mediazione?

Le controversie in materia di locazione sono normalmente soggette a mediazione obbligatoria. Il D.Lgs. 28/2010 prevede però un’eccezione per il procedimento di convalida: non occorre avviare la mediazione prima di notificare lo sfratto e arrivare alla fase sommaria.

Se il conduttore si oppone e il giudice dispone il mutamento del rito, la mediazione diventa condizione di procedibilità della successiva causa locatizia. È quindi sbagliato sia sostenere che la mediazione debba sempre precedere lo sfratto, sia affermare che non serva mai. Il momento cambia in funzione dell’esito della convalida.

Quanto dura uno sfratto per morosità

Non si può promettere il rilascio in 20, 60 o 90 giorni. Il solo intervallo minimo tra notifica e udienza è di venti giorni liberi, ma l’udienza effettiva dipende dal Tribunale. Se non vi sono opposizione, errori di notifica o termine di grazia, l’ordinanza può essere emessa già alla prima udienza; il recupero materiale richiede poi la scadenza fissata, gli atti esecutivi e uno o più accessi.

Scenario Effetto sui tempi Perché non è prevedibile una data unica
Nessuna opposizione È lo scenario più rapido Restano agenda del Tribunale, notifica, data di rilascio ed esecuzione
Termine di grazia Aggiunge fino a 90 o, nei casi previsti, 120 giorni Dopo l’inadempimento può ancora servire l’esecuzione
Opposizione documentata Può aprire una causa ordinaria locatizia Mediazione, istruttoria e decisione richiedono tempi ulteriori
Notifica non perfezionata Impone rinnovo e nuova udienza Irreperibilità e indirizzi errati ritardano l’avvio
Rilascio forzato Può richiedere più accessi Disponibilità dell’ufficiale e complessità concreta variano per ufficio

In un caso lineare è realistico ragionare in mesi, non in pochi giorni. Con opposizione o difficoltà esecutive il procedimento può durare molto più a lungo. Solo l’avvocato che conosce il fascicolo e il calendario del Tribunale competente può formulare una stima sensata, che resta comunque non garantita.

Quanto costa la procedura

Il costo comprende compenso dell’avvocato, contributo unificato e anticipazioni per notifiche, copie e atti. Se si arriva all’esecuzione si aggiungono precetto, avviso, accessi dell’ufficiale giudiziario ed eventuali spese per fabbro, trasporto o custodia dei beni. Opposizione, mediazione e recupero coattivo del credito possono aprire fasi ulteriori.

Non esiste un preventivo nazionale valido per ogni sfratto. Valore dei canoni, complessità, numero di attività e durata incidono sul compenso. Il preventivo dovrebbe distinguere almeno fase di convalida, domanda di pagamento, eventuale opposizione, esecuzione per rilascio e recupero del credito. Chi possiede i requisiti reddituali può verificare l’ammissione al patrocinio a spese dello Stato; l’atto di intimazione deve oggi avvisare il conduttore di questa possibilità quando ne ricorrono i presupposti di legge.

Canoni non riscossi e dichiarazione dei redditi

Lo sfratto ha anche conseguenze fiscali. Per gli immobili abitativi, l’articolo 26 del TUIR permette di non assoggettare a IRPEF i canoni non percepiti dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento, secondo le condizioni previste. Per le imposte già versate su canoni non riscossi di periodi precedenti può spettare un credito d’imposta.

Le regole non vanno trasferite automaticamente alle locazioni commerciali e non coincidono con il semplice invio di una diffida. Occorre conservare contratto, atto giudiziario, conteggio dei canoni e dichiarazioni fiscali e coordinare avvocato e consulente.

Errori da evitare per proprietario e inquilino

Il proprietario dovrebbe evitare conteggi sommari, notifiche a indirizzi non verificati, confusione tra canoni e utenze, accordi verbali non tracciati e qualsiasi forma di rilascio “fai da te”. È utile chiedere fin dall’inizio un preventivo che comprenda anche l’eventuale esecuzione, perché la convalida non coincide sempre con la consegna delle chiavi.

Il conduttore non dovrebbe ignorare la notifica. La mancata comparizione può portare alla convalida, mentre presentarsi consente di documentare pagamenti, contestare somme, chiedere la sanatoria quando ammessa o negoziare un rilascio. Se non può pagare, deve rivolgersi subito a legale, Comune e servizi territoriali: attendere l’accesso dell’ufficiale giudiziario riduce le opzioni disponibili.

Per entrambe le parti un accordo sostenibile può essere preferibile a una lunga esecuzione, ma deve definire importi, scadenze, rinunce, data di consegna, chiavi, stato dell’immobile, utenze, cauzione e conseguenze dell’inadempimento. Una promessa informale di pagamento non sospende da sola gli atti già avviati.

Documenti da preparare

Documento A che cosa serve
Contratto e ricevuta di registrazione Provano titolo, parti, canone, scadenze e clausole
Estratti conto e ricevute Ricostruiscono pagamenti e mensilità insolute
Prospetto analitico del debito Separa canoni, oneri, interessi e somme ricevute
Rendiconti e giustificativi Dimostrano gli oneri accessori richiesti
Diffide e comunicazioni Documentano solleciti, contestazioni e accordi
Dati per la notifica Riducono il rischio di rinnovo dell’intimazione
Garanzie e verbale di consegna Consentono di valutare garante, cauzione e stato iniziale

Domande frequenti

Dopo quanti mesi di affitto non pagato si può iniziare lo sfratto?

Nelle locazioni abitative non occorre attendere più mensilità: il mancato pagamento del canone è motivo di risoluzione trascorsi venti giorni dalla scadenza. Per gli oneri accessori l’insoluto deve superare due mensilità del canone. Nei locali commerciali la valutazione segue regole differenti.

La raccomandata del proprietario obbliga già a lasciare casa?

No. Una diffida può chiedere pagamento e rilascio, ma l’esecuzione forzata richiede un provvedimento giudiziale e l’intervento dell’ufficiale giudiziario. Il proprietario non può sostituirsi agli organi dell’esecuzione.

Il conduttore può pagare alla prima udienza?

Nelle locazioni abitative può sanare la morosità nei limiti dell’articolo 55 pagando canoni, oneri maturati, interessi e spese liquidate. Il pagamento parziale o del solo canone, senza gli altri importi dovuti, può non essere sufficiente.

Il termine di grazia viene sempre concesso?

No. Deve essere richiesto nella locazione abitativa e il giudice valuta i presupposti. Può arrivare fino a novanta giorni; i centoventi giorni richiedono le specifiche condizioni economiche e temporali previste dalla legge.

Se l’inquilino si oppone rimane certamente nell’immobile fino alla sentenza?

Non necessariamente. Se le eccezioni non sono sostenute da prova scritta e non vi sono gravi motivi contrari, il giudice può emettere un’ordinanza provvisoria di rilascio e far proseguire separatamente la causa sulle contestazioni.

La presenza di bambini o persone disabili impedisce lo sfratto?

Non esiste un blocco automatico fino al reperimento di un’altra abitazione. Le fragilità possono incidere sulla gestione e richiedere il coinvolgimento dei servizi, ma non eliminano in via generale il titolo del proprietario.

Il proprietario può cambiare serratura se ha già la convalida?

No, finché l’immobile non viene consegnato spontaneamente o rilasciato nell’esecuzione. Cambiare serratura o rimuovere beni senza seguire la procedura può generare responsabilità anche in presenza di un’ordinanza favorevole.

La mediazione va fatta prima di intimare lo sfratto?

No. Nel procedimento di convalida è rinviata fino all’eventuale mutamento del rito. Se nasce un giudizio locatizio a seguito dell’opposizione, la mediazione diventa condizione di procedibilità secondo il D.Lgs. 28/2010.

Lo sfratto recupera automaticamente tutti i canoni?

Il locatore può ottenere un decreto ingiuntivo per canoni scaduti e da scadere fino all’esecuzione, ma l’incasso effettivo dipende dalla solvibilità del debitore e può richiedere un distinto pignoramento.

Quanto tempo serve per riavere le chiavi?

Non c’è un termine unico. Senza opposizione l’ordinanza può arrivare alla prima udienza, ma notifica, data di rilascio e accessi esecutivi richiedono altri passaggi. Termine di grazia, opposizione o irreperibilità possono prolungare la procedura.

Articolo aggiornato al 19 agosto 2026. Le conseguenze dipendono dal tipo di contratto, dai documenti e dal Tribunale competente; per avviare o contestare uno sfratto è necessario rivolgersi a un avvocato.