Nel diritto edilizio esiste un errore che molti proprietari commettono quando ricevono un’ordinanza comunale: ignorare l’ordine di demolizione pensando di poter contestare tutto in un secondo momento. In realtà la normativa urbanistica italiana è molto chiara e la giurisprudenza amministrativa lo ribadisce con decisioni sempre più nette.

Una recente pronuncia del TAR Lazio ha affrontato proprio questo problema, chiarendo cosa accade quando un ordine di demolizione non viene impugnato nei tempi previsti e l’amministrazione procede con la sanzione per mancata ottemperanza. Il giudice amministrativo ha stabilito un principio molto rilevante per proprietari, tecnici e operatori del settore edilizio.

Ma cosa succede davvero se non si impugna un’ordinanza di demolizione? È possibile contestare successivamente la multa applicata dal Comune?

E quando la legge impone addirittura la sanzione massima prevista dal Testo Unico dell’edilizia?

Il caso: opere abusive e ordine di demolizione

La vicenda nasce da un accertamento edilizio effettuato da un Comune del litorale laziale su un terreno dove erano state realizzate diverse opere senza titolo abilitativo. In particolare, durante i controlli della polizia locale erano stati individuati vari interventi edilizi, tra cui una recinzione con muro in cemento armato e ringhiera metallica, alcuni cancelli carrabili e pedonali, una piattaforma in cemento e diversi manufatti prefabbricati utilizzati come abitazione, oltre alla presenza di una roulotte e di una piccola struttura in legno.

L’area, inoltre, presentava caratteristiche urbanistiche particolarmente delicate: il terreno risultava infatti soggetto a vincolo paesaggistico e rientrava in una zona con specifiche limitazioni urbanistiche.

Proprio per questo motivo il Comune, dopo aver accertato la presenza delle opere, ha emesso un’ordinanza di demolizione ai sensi del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’edilizia), ordinando il ripristino dello stato dei luoghi.

Trascorso il termine previsto dalla legge, però, l’ordine di demolizione non è stato eseguito. A seguito di un successivo sopralluogo, l’amministrazione comunale ha quindi accertato l’inottemperanza all’ordinanza, avviando il procedimento sanzionatorio previsto dalla normativa edilizia.

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La sanzione per mancata demolizione prevista dal testo unico dell’edilizia

Dopo aver accertato che l’ordine di demolizione non era stato rispettato, il Comune ha applicato la sanzione amministrativa prevista dall’art. 31, comma 4-bis, del D.P.R. 380/2001, la norma che disciplina proprio le conseguenze della mancata esecuzione delle ordinanze di ripristino urbanistico.

La disposizione stabilisce che, quando il responsabile dell’abuso non ottempera all’ordine di demolizione, l’autorità competente deve applicare una sanzione pecuniaria compresa tra 2.000 e 20.000 euro, ferma restando la possibilità di adottare ulteriori misure previste dalla normativa edilizia.

Tuttavia la legge prevede anche un aspetto molto importante: quando l’abuso riguarda aree soggette a particolari vincoli, come quelli paesaggistici o ambientali, la sanzione deve essere applicata nella misura massima prevista, cioè 20.000 euro.

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Nel caso esaminato dal giudice amministrativo, proprio la presenza di un vincolo paesaggistico sull’area ha determinato l’applicazione automatica della sanzione più elevata. L’amministrazione comunale, quindi, non aveva alcun margine di discrezionalità nella determinazione dell’importo, dovendo applicare la misura massima prevista dalla legge.

La decisione del TAR: perché il ricorso è stato dichiarato inammissibile

La questione è arrivata davanti al giudice amministrativo, che si è pronunciato con la sentenza del TAR Lazio n. 1405 del 23 gennaio 2026. Il tribunale ha esaminato il ricorso presentato contro la sanzione pecuniaria applicata dal Comune per la mancata demolizione delle opere abusive.

Il ricorrente sosteneva, in sostanza, che la sanzione fosse eccessiva e che alcune delle opere contestate non richiedessero alcun titolo edilizio. Inoltre veniva messa in dubbio anche la presenza del vincolo paesaggistico sull’area interessata dagli interventi.

Il TAR, però, non è entrato nel merito di queste contestazioni. Il tribunale ha infatti chiarito che tutte queste questioni avrebbero dovuto essere sollevate impugnando tempestivamente l’ordinanza di demolizione, che rappresenta l’atto amministrativo principale nel procedimento repressivo degli abusi edilizi.

Poiché tale provvedimento non era stato contestato nei termini previsti dalla legge, esso è diventato definitivo e non più contestabile, con la conseguenza che il ricorso contro la successiva sanzione pecuniaria è stato dichiarato inammissibile.

Secondo il giudice amministrativo, infatti, non è possibile utilizzare il ricorso contro la multa per rimettere in discussione la natura degli abusi edilizi o la legittimità dell’ordine di demolizione ormai divenuto definitivo.

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Il principio ribadito dal TAR: l’ordine di demolizione è l’atto da impugnare

La sentenza ribadisce un principio molto importante nel diritto urbanistico e amministrativo: l’ordinanza di demolizione rappresenta l’atto centrale del procedimento repressivo degli abusi edilizi. È proprio contro questo provvedimento che devono essere sollevate tutte le contestazioni relative alla natura delle opere, alla necessità del titolo edilizio o all’eventuale presenza di vincoli sull’area interessata.

Una volta che l’ordinanza di demolizione non viene impugnata nei termini previsti, essa diventa definitiva e non più contestabile. In questa situazione, gli atti successivi adottati dall’amministrazione – come la sanzione pecuniaria per mancata ottemperanza o l’eventuale acquisizione gratuita dell’immobile al patrimonio comunale – assumono una natura sostanzialmente vincolata, perché si fondano su un provvedimento ormai consolidato.

In altre parole, non è possibile contestare la legittimità degli abusi edilizi o la qualificazione delle opere quando si impugna la sanzione per mancata demolizione. Tutte queste questioni avrebbero dovuto essere affrontate nel momento in cui è stato notificato l’ordine di demolizione, che rappresenta il vero snodo del procedimento urbanistico.