Nel settore dell’edilizia esiste una convinzione molto diffusa: prima o poi qualsiasi abuso edilizio può essere sanato. In realtà non è sempre così. Una recente decisione del Tribunale Amministrativo Regionale della Campania lo dimostra chiaramente, ribadendo un principio fondamentale del diritto urbanistico italiano: non tutte le opere abusive possono essere regolarizzate. In alcuni casi, anzi, il rischio è molto più grave e può portare addirittura alla perdita dell’immobile.

La vicenda nasce da un contenzioso tra un privato e un Comune campano, relativo a un fabbricato realizzato senza titolo edilizio. Dopo l’ordinanza di demolizione, il proprietario aveva tentato la strada della sanatoria, ma l’amministrazione comunale aveva respinto la richiesta. Da qui il ricorso al TAR, che si è trovato a chiarire quando una costruzione abusiva può essere davvero sanata e quando, invece, la legge non lascia alcuno spazio.

Ma quando è possibile ottenere una sanatoria edilizia? Cosa succede se un abuso non viene demolito? E soprattutto: il Comune può arrivare ad acquisire gratuitamente l’immobile?

L’ordinanza di demolizione e la richiesta di sanatoria

La vicenda nasce quando il Comune, dopo aver accertato la presenza di un fabbricato realizzato in assenza di titolo edilizio, ha emesso un’ordinanza di demolizione nei confronti del proprietario. Si tratta di uno dei provvedimenti tipici previsti dal DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia): in base all’articolo 31, infatti, quando viene realizzato un intervento edilizio senza permesso di costruire, il Comune deve ordinare la demolizione delle opere abusive e il ripristino dello stato dei luoghi.

Di fronte a questo provvedimento, il proprietario ha tentato una strada spesso utilizzata in situazioni simili: presentare una richiesta di permesso di costruire in sanatoria, previsto dall’articolo 36 del DPR 380/2001, lo strumento che consente – in presenza di specifici requisiti urbanistici – di regolarizzare interventi realizzati senza titolo edilizio.

Tuttavia il Comune ha respinto anche questa richiesta, ritenendo che l’opera non rispettasse la disciplina urbanistica vigente e che quindi mancassero i presupposti previsti dalla legge per la sanatoria.

A quel punto il proprietario ha deciso di impugnare i provvedimenti davanti alla giustizia amministrativa, contestando sia l’ordinanza di demolizione sia il diniego della sanatoria.

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Il principio della “doppia conformità”

Il punto centrale della vicenda riguarda uno dei principi più importanti della disciplina urbanistica: quello della doppia conformità, previsto dall’articolo 36 del DPR 380/2001. Questa norma stabilisce che un intervento edilizio realizzato senza titolo può essere sanato solo se rispetta la normativa urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell’opera sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

In altre parole, non è sufficiente che l’intervento sia compatibile con le regole urbanistiche attuali. Per ottenere l’accertamento di conformità è necessario dimostrare che l’opera fosse conforme anche alla disciplina urbanistica vigente quando è stata costruita.

Si tratta di un requisito molto rigoroso, pensato proprio per evitare che la sanatoria diventi uno strumento per regolarizzare indiscriminatamente qualsiasi abuso edilizio.

Per comprendere meglio questo principio si può fare un esempio concreto. Immaginiamo un fabbricato realizzato senza permesso in un’area dove, al momento della costruzione, non era consentito edificare. Anche se oggi il piano urbanistico consente nuove costruzioni in quella zona, l’opera non potrà comunque essere sanata perché non era conforme alle norme urbanistiche al momento della sua realizzazione. In una situazione del genere, quindi, la sanatoria non può essere concessa.

Proprio su questo aspetto si è concentrata la controversia, perché il proprietario sosteneva che l’intervento potesse essere regolarizzato, mentre il Comune riteneva che mancassero i presupposti previsti dalla normativa.

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La decisione del TAR Campania

A chiarire definitivamente la questione è stato il TAR Campania, che con la sentenza n. 1628 del 2026 ha respinto il ricorso del proprietario, ritenendo legittimo l’operato del Comune. I giudici amministrativi hanno infatti confermato che, nel caso esaminato, non risultavano soddisfatti i presupposti richiesti dall’articolo 36 del DPR 380/2001 per ottenere il permesso di costruire in sanatoria.

In particolare, il Tribunale ha evidenziato come l’intervento edilizio non fosse conforme alla disciplina urbanistica applicabile e che quindi mancasse il requisito fondamentale della doppia conformità.

Proprio per questo motivo l’amministrazione comunale ha correttamente negato la sanatoria richiesta dal proprietario.

Secondo il TAR, in presenza di un abuso edilizio privo dei requisiti previsti dalla normativa, il Comune non dispone di un margine di discrezionalità: l’ordinanza di demolizione rappresenta infatti una misura vincolata, prevista dall’articolo 31 del DPR 380/2001, che deve essere adottata quando vengono accertate opere realizzate senza il necessario titolo edilizio.

Quando scatta l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale

La vicenda affrontata dal TAR richiama anche un altro aspetto molto rilevante della normativa edilizia: le conseguenze che possono derivare dal mancato rispetto dell’ordine di demolizione. Il DPR 380/2001, infatti, prevede un meccanismo particolarmente severo proprio per contrastare gli abusi edilizi.

In base a quanto stabilito dall’articolo 31 del Testo Unico dell’Edilizia, se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione entro il termine indicato nell’ordinanza – generalmente novanta giorni – l’immobile abusivo e l’area di sedime possono essere acquisiti gratuitamente al patrimonio del Comune.

Si tratta di una conseguenza molto incisiva, perché comporta di fatto la perdita della proprietà del bene.

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La normativa stabilisce inoltre che questa acquisizione avviene di diritto, come effetto diretto della legge, una volta accertato l’inottemperanza all’ordine di demolizione. Il provvedimento dell’amministrazione ha quindi una funzione principalmente dichiarativa, poiché l’effetto acquisitivo deriva direttamente dalla disposizione normativa.