Quando si eredita un immobile su cui sono stati effettuati lavori agevolati – dal bonus ristrutturazione all’ecobonus – una delle domande più frequenti riguarda la sorte delle rate residue della detrazione fiscale. Cosa accade se l’immobile è affittato al momento dell’apertura della successione? L’erede può comunque beneficiare dello sconto Irpef? Oppure perde definitivamente le quote non ancora utilizzate dal defunto?

La questione non è affatto marginale e coinvolge direttamente migliaia di contribuenti alle prese con successioni ereditarie e bonus edilizi. A fare chiarezza è intervenuta l’Agenzia delle Entrate con un importante documento di prassi: il principio di diritto n. 7/2025. Vediamo nel dettaglio cosa cambia e quali sono le conseguenze pratiche per gli eredi.

La domanda del lettore pubblicata su fiscooggi

Sul portale istituzionale FiscoOggi è stata pubblicata la seguente domanda:

“Un erede che acquisisce un immobile oggetto di lavori agevolati può beneficiare delle rate residue della detrazione anche se, nell’anno di apertura della successione, non ha ancora la detenzione materiale dell’immobile in quanto concesso in locazione?”

Un quesito estremamente concreto, che fotografa una situazione molto diffusa: immobile oggetto di interventi edilizi agevolati, contribuente deceduto, casa affittata a terzi e quindi non nella disponibilità immediata dell’erede.

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La risposta dell’agenzia delle entrate: il principio generale

L’Agenzia delle Entrate ha fornito una risposta articolata, partendo da un principio generale ormai consolidato. Quando cambia la titolarità dell’immobile, le quote di detrazione non ancora fruite dal titolare originario si trasferiscono al nuovo proprietario, che potrà utilizzarle nei periodi d’imposta successivi, salvo diverso accordo tra le parti.

Nel caso specifico di trasferimento per decesso del contribuente avente diritto alla detrazione, le rate residue si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede che conservi la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Questo passaggio è fondamentale: non basta essere eredi, occorre anche avere la disponibilità concreta del bene.

Il principio di diritto n. 7/2025: cosa succede se l’immobile è locato?

Con il principio di diritto n. 7/2025, l’Agenzia ha precisato un aspetto decisivo. Se nell’anno di apertura della successione:

  • nessun erede detiene materialmente e direttamente l’immobile
  • perché, ad esempio, è locato o concesso in comodato a terzi

non sarà possibile usufruire, per quell’anno, della quota di detrazione spettante.

In altre parole, la detrazione non può essere utilizzata finché l’erede non acquisisce la detenzione materiale e diretta del bene. Tuttavia, la precisazione più rilevante è un’altra:

se negli anni successivi uno o più eredi acquisiscono la detenzione materiale e diretta dell’immobile, potranno beneficiare delle eventuali quote annuali residue ancora disponibili.

Dunque, la detrazione non viene definitivamente persa, ma resta “congelata” fino a quando non si verifica la condizione richiesta.

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Detenzione materiale e diretta: cosa significa concretamente?

La nozione di “detenzione materiale e diretta” è centrale in tutta la disciplina delle detrazioni edilizie in caso di successione. In termini pratici significa:

  • disponibilità effettiva dell’immobile
  • possibilità di utilizzarlo direttamente (ad esempio come abitazione)
  • assenza di un contratto che ne attribuisca il godimento a terzi

Se l’immobile è affittato con regolare contratto di locazione, l’erede proprietario non ha la detenzione materiale e diretta fino alla cessazione del contratto o alla riconsegna dell’immobile.

Questo chiarimento è particolarmente importante per chi eredita immobili a reddito e conta sulle rate residue dei bonus edilizi per alleggerire il carico fiscale.