Vivere in una casa in affitto e ritrovarsi con muffa sulle pareti, infissi che lasciano passare aria fredda e condensa persistente è una situazione più comune di quanto si pensi.

Ma in questi casi chi deve intervenire davvero? Il proprietario può limitarsi ad aspettare futuri lavori condominiali? L’inquilino ha diritto alla riduzione del canone o addirittura al risarcimento dei danni?

Una recente sentenza del Tribunale di Bolzano (n. 83/2025) ha affrontato proprio questo tema, chiarendo un punto fondamentale nella disciplina delle locazioni: la differenza tra vizi strutturali dell’immobile e difetti manutentivi imputabili al locatore.

E la risposta non è così scontata come molti credono.

I fatti: muffa, condensa e infissi mai sostituiti

La vicenda nasce dalla segnalazione, da parte di un’inquilina, della presenza di muffa e macchie di umidità comparse dopo circa un anno dall’ingresso nell’appartamento.

Le criticità riguardavano in particolare la cucina, il bagno e il wc, tutti collocati sul lato nord dell’edificio. Le pareti presentavano distacchi di intonaco, si verificavano infiltrazioni durante le piogge e gli infissi lasciavano passare spifferi continui, con conseguente abbassamento della temperatura interna nonostante il riscaldamento acceso.

Dopo tentativi informali e una procedura di mediazione obbligatoria andata a vuoto, l’inquilina ha deciso di rivolgersi al giudice chiedendo:

  • l’accertamento dell’inadempimento del locatore;
  • l’esecuzione dei lavori necessari;
  • la riduzione del canone di locazione;
  • il risarcimento del danno non patrimoniale per il mancato pieno godimento dell’immobile.

Il proprietario, dal canto suo, ha sostenuto che erano già previsti lavori di riqualificazione energetica del condominio — inclusa la sostituzione degli infissi — e ha contestato la fondatezza delle richieste, chiedendo addirittura la risoluzione del contratto per mancato versamento del deposito cauzionale.

Una situazione, dunque, tutt’altro che rara nei rapporti tra locatore e conduttore.

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Cosa ha accertato il CTU: infissi vetusti e ponti termici

Per fare chiarezza sulle cause della muffa, il Tribunale ha disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Ed è proprio qui che emerge il punto centrale della decisione.

Il consulente ha individuato due fattori distinti:

  1. La presenza di ponti termici, tipici degli edifici realizzati negli anni ’60, privi di adeguata coibentazione;
  2. La vetustà degli infissi esterni, mai oggetto di reale manutenzione straordinaria.

Secondo quanto accertato, l’edificio presentava una struttura tradizionale in laterocemento con tamponamenti non isolati. Una configurazione costruttiva comune per l’epoca, ma che favorisce la formazione di ponti termici in corrispondenza dei raccordi tra pareti e solai.

Tuttavia — ed è un passaggio fondamentale — tali ponti termici non sono stati ritenuti tali da compromettere in modo significativo il godimento dell’immobile.

Diverso il discorso per gli infissi.

Si trattava di serramenti in legno originali, con doppia anta e vetro semplice, privi di guarnizioni efficaci. L’assenza di una corretta tenuta all’aria generava infiltrazioni e dispersione di calore. L’aria calda interna, entrando in contatto con il vetro freddo esposto a nord, produceva condensa persistente.

La condensa, a sua volta, favoriva la formazione di muffe nei punti di contatto tra vetro e telaio.

In altre parole: non un difetto strutturale insanabile dell’edificio, ma un problema legato allo stato manutentivo degli infissi.

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Il CTU ha quindi indicato una serie di interventi necessari:

  • rimozione delle muffe;
  • ripristino delle sigillature;
  • sostituzione di listelli danneggiati;
  • carteggiatura e verniciatura del legno;
  • installazione di guarnizioni continue;
  • regolazione della ferramenta per garantire la corretta chiusura.

Interventi tecnicamente risolvibili e con un costo stimato tra 2.250 e 3.150 euro.

Manutenzione o vizio strutturale? il principio chiarito dal tribunale

Il cuore della sentenza sta tutto qui.

Con la sentenza del Tribunale di Bolzano n. 83/2025 il giudice ha richiamato gli articoli fondamentali del Codice Civile in materia di locazione:

  • Art. 1575 c.c. – obbligo del locatore di mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto;
  • Art. 1576 c.c. – obbligo di eseguire le riparazioni necessarie, escluse quelle di piccola manutenzione;
  • Art. 1578 c.c. – disciplina dei vizi della cosa locata.

La distinzione è decisiva.

Se il problema riguarda vizi strutturali dell’immobile, che incidono stabilmente sulla sua funzionalità, il conduttore può chiedere:

  • la risoluzione del contratto, oppure
  • la riduzione del canone.

Se invece si tratta di difetti manutentivi eliminabili, allora il rimedio corretto è l’adempimento: il locatore deve eseguire i lavori.

Nel caso esaminato, il Tribunale ha ritenuto che la muffa non fosse il risultato di un vizio strutturale permanente dell’edificio, ma della mancata manutenzione straordinaria degli infissi vetusti.

Non si trattava, quindi, di un immobile strutturalmente inidoneo all’uso abitativo, ma di un bene che necessitava di interventi tecnicamente risolvibili.

Ed è proprio questa qualificazione giuridica che ha orientato l’esito della causa.

Perché è stata negata la riduzione del canone

Uno degli aspetti più interessanti della decisione riguarda il rigetto della richiesta di riduzione del canone. Molti inquilini, in presenza di muffa o umidità, ritengono automaticamente di avere diritto a pagare meno affitto. Ma non è sempre così.

Il Tribunale ha chiarito che la riduzione del canone è prevista quando i difetti incidono in modo significativo e strutturale sul godimento dell’immobile, alterando l’equilibrio tra le prestazioni delle parti.

Nel caso concreto, invece:

  • il godimento dell’immobile non era compromesso in modo grave e permanente;
  • i difetti erano tecnicamente eliminabili;
  • l’intervento richiesto rientrava nella manutenzione straordinaria a carico del locatore.

Proprio per questo motivo, il giudice ha condannato il proprietario a eseguire i lavori sugli infissi, ma ha rigettato sia la richiesta di riduzione del canone sia quella di risarcimento del danno non patrimoniale.

Un passaggio fondamentale: non ogni disagio abitativo dà diritto automaticamente a uno sconto sull’affitto.

L’irrilevanza dei futuri lavori condominiali

Un altro punto affrontato dal Tribunale riguarda una difesa molto frequente da parte dei proprietari: “Stanno per partire i lavori di riqualificazione energetica del condominio, quindi il problema sarà risolto”.

Nel caso concreto, il locatore aveva sostenuto proprio questo, evidenziando che erano stati deliberati interventi di efficientamento dell’edificio, inclusa la sostituzione degli infissi.

Il giudice, però, ha osservato un elemento decisivo: i lavori non erano ancora iniziati, nemmeno a distanza di oltre un anno dall’introduzione della causa.

E soprattutto, la responsabilità del locatore verso il conduttore non viene meno per il fatto che le criticità dipendano anche da parti comuni o da interventi condominiali programmati. Finché il problema persiste e incide sull’uso dell’immobile, l’obbligo contrattuale di mantenere il bene in buono stato resta in capo al proprietario.

Un principio che ha implicazioni molto concrete nella gestione delle locazioni.

La domanda riconvenzionale del proprietario: quando è inammissibile

Nel corso del giudizio, il locatore aveva anche chiesto la risoluzione del contratto per presunto grave inadempimento dell’inquilina, legato al mancato versamento del deposito cauzionale previsto nel contratto.

Una mossa tutt’altro che rara nelle controversie locatizie.

Tuttavia, il Tribunale ha dichiarato la domanda riconvenzionale inammissibile, non entrando nemmeno nel merito della questione.

Il motivo?

La violazione delle prescrizioni procedurali previste dall’art. 418 c.p.c., che impone specifiche modalità e termini per proporre domande riconvenzionali nel rito locatizio (modellato sul rito del lavoro).

Un passaggio tecnico, ma molto importante: nelle cause di locazione non basta avere “ragione nel merito”, è fondamentale rispettare con precisione le regole processuali.

Una svista procedurale può azzerare una richiesta, anche potenzialmente fondata.