Installare un impianto di condizionamento su un edificio è ormai una prassi diffusissima. Ma cosa accade quando l’apparecchiatura non si limita a restare ancorata alla parete, bensì sporge sul lastrico solare di un altro condominio? È sufficiente dire che “non dà fastidio a nessuno”? Conta solo l’uso attuale del tetto o anche quello che potrebbe esserne fatto in futuro? E soprattutto: può essere il singolo condomino ad agire in giudizio oppure deve intervenire necessariamente l’amministratore?

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Firenze, pronunciata in sede di rinvio dopo l’intervento della Cassazione, affronta proprio questi temi, offrendo chiarimenti molto importanti in materia di spazio aereo, servitù e decoro architettonico.

Il caso concreto ruota attorno a un impianto di climatizzazione installato su un edificio che aggettava sul lastrico solare di un condominio confinante. La decisione è destinata ad avere un impatto significativo nella gestione dei rapporti tra vicini e tra condomini.

Ma vediamo nel dettaglio cosa è successo e quali principi sono stati affermati.

I fatti: un nuovo impianto più grande e visibile dalla strada

La vicenda nasce dall’installazione di un nuovo impianto di climatizzazione a servizio di un’unità immobiliare collocata in un edificio confinante con un condominio. L’apparecchiatura, ancorata alla parete tramite staffe metalliche, non si limitava a restare all’interno del perimetro del fabbricato di appartenenza, ma aggettava sul lastrico solare del condominio vicino.

In passato erano già presenti impianti di dimensioni più contenute. Il nuovo macchinario, però, presentava caratteristiche diverse:

  • dimensioni maggiori rispetto ai precedenti;
  • altezza superiore;
  • collocazione più avanzata verso il parapetto;
  • visibilità dalla pubblica via.

Secondo la consulenza tecnica d’ufficio richiamata nella sentenza, l’impianto occupava una porzione di spazio aereo sovrastante il lastrico e risultava sollevato rispetto al piano di calpestio, con un impatto visivo evidente sul prospetto dell’edificio.

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La condomina proprietaria dei locali sottostanti ha quindi agito in giudizio sostenendo che:

  • non esisteva alcuna servitù che legittimasse tale occupazione;
  • lo spazio aereo sovrastante il lastrico era stato illegittimamente compromesso;
  • in ogni caso, anche ove fosse esistita una servitù pregressa, il nuovo impianto costituiva un aggravamento vietato;
  • l’opera incideva negativamente sul decoro architettonico.

Da qui l’azione giudiziaria per ottenere la rimozione dell’impianto e il ripristino dello stato dei luoghi.

Il passaggio in Cassazione: il singolo condomino può agire da solo

Prima di arrivare al cuore della questione — cioè la legittimità dell’impianto — il caso ha attraversato un passaggio processuale molto importante.

In un primo momento, infatti, la Corte d’Appello aveva dichiarato il difetto di legittimazione attiva della condomina, sostenendo che, trattandosi di tutela di una parte comune (il lastrico solare), l’azione avrebbe dovuto essere promossa dall’amministratore del condominio e non dal singolo proprietario.

Una lettura che, però, non ha superato il vaglio della Corte di Cassazione.

La Suprema Corte ha ribadito un principio ormai consolidato: nelle controversie che riguardano i diritti dei singoli condomini sulle parti comuni, ciascun condomino può agire autonomamente a tutela della propria quota di comproprietà, senza che sia necessario l’intervento dell’amministratore.

Si tratta di un punto centrale, perché rafforza la posizione del singolo proprietario all’interno del condominio.

Il lastrico solare, pur essendo parte comune, appartiene pro quota a ciascun condomino. E proprio in quanto comproprietario, ogni condomino può reagire contro atti che ritenga lesivi del proprio diritto dominicale.

Questo chiarimento ha permesso al giudizio di proseguire nel merito, portando la Corte d’Appello — in sede di rinvio — ad affrontare finalmente la questione sostanziale: l’impianto era legittimo oppure no?

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Spazio aereo e art. 840 c.c.: conta anche l’utilizzo futuro del lastrico

Uno dei passaggi più interessanti della sentenza riguarda l’applicazione dell’art. 840 del Codice Civile, norma che disciplina l’estensione della proprietà del suolo anche allo spazio sovrastante. Spesso si tende a pensare che, se un tetto o un lastrico solare non vengono concretamente utilizzati — ad esempio perché non pavimentati o non praticabili — allora non vi sia un reale pregiudizio nell’occupare lo spazio aereo sovrastante.

La Corte, però, ribadisce un principio molto chiaro: non conta soltanto l’uso attuale del bene, ma anche le sue potenziali utilizzazioni future.

Nel caso concreto, il lastrico solare aveva funzione di copertura e non risultava utilizzato come terrazza o spazio calpestabile. Tuttavia, questo non escludeva la possibilità che in futuro potesse essere:

  • sopraelevato;
  • attrezzato con pannelli solari;
  • dotato di antenne o altri impianti;
  • oggetto di interventi edilizi compatibili con la sua destinazione.

L’impianto di climatizzazione, per dimensioni e collocazione, impediva o comunque limitava queste potenziali utilizzazioni.

La Corte richiama un orientamento costante della giurisprudenza secondo cui, per valutare l’interesse del proprietario ad escludere attività altrui nello spazio aereo, occorre considerare le concrete possibilità di sfruttamento del bene secondo la sua normale destinazione, anche se non ancora attuate.

In altre parole, il diritto di proprietà non tutela solo ciò che si sta facendo oggi, ma anche ciò che legittimamente si potrebbe fare domani.

Ed è proprio su questo presupposto che l’installazione è stata ritenuta lesiva del diritto di comproprietà della condomina.

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Actio negatoria e servitù: perché l’impianto è stato ritenuto illegittimo

Dal punto di vista strettamente giuridico, la domanda principale proposta dalla condomina era un’actio negatoria servitutis ai sensi dell’art. 949 c.c. Con questa azione, il proprietario chiede al giudice di accertare che il vicino non ha alcun diritto — neppure di servitù — sul proprio fondo e di ordinare la cessazione della situazione lesiva.

Nel caso in esame, il proprietario dell’impianto sosteneva che:

  • in passato erano presenti condizionatori;
  • tali installazioni non erano mai state contestate;
  • dunque si fosse formato, quantomeno, un diritto per usucapione.

La Corte, però, chiarisce un punto decisivo: la domanda in esame riguardava il nuovo impianto, diverso per dimensioni, altezza e collocazione rispetto ai precedenti. Non si trattava quindi di stabilire se i vecchi macchinari fossero legittimi, ma di verificare se l’attuale installazione fosse sorretta da un valido titolo.

E questo titolo non è stato dimostrato.

Inoltre, la Corte sottolinea che, anche qualora in passato fosse esistita una situazione tollerata, ciò non legittima automaticamente un intervento più invasivo. Il principio è chiaro: non si può ampliare o modificare unilateralmente un’occupazione dello spazio altrui senza un titolo giuridico certo.

Di conseguenza, è stata accolta la domanda principale e ordinata la rimozione dell’impianto, con ripristino dello stato dei luoghi a cura e spese del responsabile.

Decoro architettonico: anche un condizionatore può alterarlo

Un altro aspetto centrale della decisione riguarda il decoro architettonico dell’edificio condominiale.

Spesso si tende a pensare che il decoro sia tutelato solo negli edifici di pregio storico o artistico. Non è così.

La giurisprudenza è chiara da tempo: il decoro architettonico consiste nell’armonia complessiva delle linee e dell’estetica dell’edificio, a prescindere dal suo valore artistico.

Nel caso esaminato dalla Corte, il consulente tecnico aveva evidenziato che:

  • l’impianto aveva dimensioni consistenti;
  • era collocato in prossimità del parapetto;
  • risultava ben visibile dalla strada;
  • alterava la linea di collegamento tra i due edifici confinanti.

Non si trattava quindi di una modifica impercettibile o interna, ma di un elemento esterno che rompeva l’equilibrio visivo del prospetto.

La Corte richiama il principio secondo cui costituisce lesione del decoro non solo l’intervento che modifica le linee originarie dell’edificio, ma anche quello che si riflette negativamente sull’aspetto armonico complessivo.

E questo vale anche per opere realizzate su parti di proprietà esclusiva, quando producano effetti visibili sulle parti comuni o sull’estetica del fabbricato.

In altre parole: non basta che l’opera sia tecnicamente funzionale; deve anche rispettare l’equilibrio estetico dell’edificio.