Nel mondo del condominio ci sono problemi che, prima o poi, riguardano tutti. Uno di questi è la morosità di alcuni proprietari e il tentativo di far fronte ai debiti utilizzando il fondo cassa comune.

Quando le spese non vengono pagate da tutti, l’equilibrio economico dell’edificio rischia di saltare e l’assemblea si trova davanti a una scelta delicata: è possibile usare le somme già versate dai condomini in regola per coprire i debiti di chi non paga? E, soprattutto, una decisione di questo tipo è davvero legittima o viola le regole sulla ripartizione delle spese?

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Milano affronta proprio questo tema, chiarendo fin dove può spingersi l’assemblea e quando, invece, una delibera rischia di essere annullata. Ma cosa cambia, in concreto, per condomini e amministratori? E in quali casi il fondo cassa può essere utilizzato senza violare la legge?

Il caso concreto: il problema dei debiti condominiali

La vicenda nasce all’interno di un grande complesso condominiale, dove l’assemblea aveva approvato una delibera con cui autorizzava l’amministratore a utilizzare il fondo cassa per far fronte ai debiti del condominio, nel caso in cui ciò si fosse reso necessario.

Tali debiti, come emerso nel corso del giudizio, derivavano in larga parte dal mancato pagamento delle spese condominiali da parte di alcuni proprietari, che da tempo avevano accumulato arretrati rilevanti. Per evitare difficoltà nei rapporti con i creditori, l’assemblea aveva quindi deciso di attingere alle somme già versate dagli altri condomini.

Alcuni proprietari, però, hanno contestato questa scelta, ritenendo che la delibera facesse ricadere sui condomini in regola il peso economico delle morosità altrui, in violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese. Da qui il ricorso in Tribunale e, successivamente, l’appello davanti alla Corte d’Appello di Milano, chiamata a chiarire se una simile decisione potesse considerarsi legittima.

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Fondo cassa e ripartizione delle spese: cosa prevede la legge

Per capire la decisione della Corte è necessario fare un passo indietro e chiarire che cos’è il fondo cassa e quali regole ne disciplinano l’utilizzo.

Il fondo cassa è una somma di denaro alimentata dai condomini per far fronte alle spese comuni, ordinarie o straordinarie. Ogni proprietario contribuisce in base ai millesimi di proprietà, secondo il principio di proporzionalità stabilito dall’articolo 1123 del Codice civile.

Articolo n° 1123 Codice Civile
Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprieta’ di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno puo’ farne.
Qualora un edificio abbia piu’ scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilita’.

Proprio questa norma rappresenta il punto centrale della vicenda: le spese condominiali devono essere ripartite tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diverso accordo unanime. Ciò significa che, in assenza del consenso di tutti, l’assemblea non può decidere a maggioranza di far gravare sui condomini in regola le quote non pagate dai morosi.

In altre parole, il debito del singolo condomino resta un problema che deve essere gestito nei suoi confronti, attraverso gli strumenti previsti dalla legge, e non può essere automaticamente “spalmato” sugli altri partecipanti al condominio mediante l’uso del fondo cassa comune.

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Nullità o annullabilità della delibera: la distinzione decisiva

Uno degli aspetti più interessanti affrontati dalla Corte d’Appello di Milano riguarda la corretta qualificazione del vizio della delibera: si tratta di nullità o di semplice annullabilità?

La differenza non è solo teorica. La nullità colpisce le delibere radicalmente invalide, cioè quelle che escono completamente dai poteri dell’assemblea o hanno un oggetto illecito o impossibile. In questi casi, la delibera può essere contestata in qualsiasi momento.

Diverso è il caso dell’annullabilità, che rappresenta la regola generale in materia condominiale. Le delibere annullabili sono quelle adottate in violazione della legge o del regolamento, ma che rientrano comunque nelle competenze dell’assemblea. In queste ipotesi è necessario impugnare la decisione entro i termini previsti dalla legge.

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Nel caso esaminato, la Corte ha escluso che l’assemblea avesse modificato in modo stabile e definitivo i criteri di ripartizione delle spese. L’autorizzazione all’uso del fondo cassa era limitata alla gestione in corso e non destinata a valere per il futuro. Per questo motivo, la delibera non è stata considerata nulla, ma annullabile, perché adottata in violazione dei criteri di riparto previsti dalla legge.

Un chiarimento importante, che evita confusioni frequenti e ridimensiona l’idea che ogni irregolarità dell’assemblea comporti automaticamente la nullità della delibera.

Quando il fondo cassa può essere utilizzato per coprire le morosità

La sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 3171/2025 chiarisce un principio fondamentale: l’utilizzo del fondo cassa per coprire le morosità non rappresenta una soluzione ordinaria, ma un’eccezione ammessa solo in casi ben delimitati.

In linea generale, i debiti derivanti dal mancato pagamento delle spese condominiali devono essere imputati esclusivamente ai condomini morosi. L’assemblea non può, con una semplice delibera a maggioranza, trasferire questo peso economico sui proprietari in regola, nemmeno temporaneamente.

La giurisprudenza ammette una deroga solo in presenza di una situazione di effettiva, documentata e improrogabile urgenza. Ciò accade quando il condominio rischia un danno grave e immediato, come ad esempio:

  • un pignoramento delle parti comuni;
  • l’avvio di azioni esecutive da parte dei creditori;
  • la sospensione di servizi essenziali, come acqua, luce o riscaldamento.

Solo in circostanze di questo tipo l’assemblea può deliberare la creazione di un fondo cassa straordinario e specifico, destinato esclusivamente a fronteggiare l’emergenza e limitato nel tempo. Non si tratta, quindi, di un utilizzo “libero” del fondo già esistente, ma di una misura eccezionale, giustificata dalla necessità di tutelare l’interesse collettivo.

Nel caso esaminato dalla Corte d’Appello di Milano, però, questa urgenza non è stata affatto dimostrata. Dalla documentazione processuale non risultavano azioni giudiziarie in corso né un pericolo concreto di interruzione dei servizi comuni. L’uso del fondo cassa è apparso, quindi, come una scelta di mera comodità gestionale e non come una risposta a una reale emergenza.

Proprio per questo motivo, la Corte ha ritenuto la delibera in violazione dell’articolo 1123 del Codice civile e ne ha disposto l’annullamento, ribadendo che la morosità non può essere scaricata automaticamente sui condomini virtuosi.