Quando un condominio non paga un fornitore, la prima domanda che sorge spontanea è sempre la stessa: chi deve rispondere del debito e, soprattutto, chi è tenuto a fornire i nomi dei condòmini morosi? Nella pratica quotidiana, molti creditori si trovano davanti a un muro fatto di silenzi, rimpalli di responsabilità e richieste rimaste senza risposta.

Una recente sentenza del Tribunale di Roma fa chiarezza su un punto cruciale, spesso sottovalutato, stabilendo con precisione chi è il soggetto giusto da chiamare in giudizio quando si chiede l’elenco dei condòmini inadempienti.

Ma cosa succede se l’azione viene rivolta al soggetto sbagliato? E quali sono le conseguenze concrete per amministratori, condòmini e creditori?

Il caso esaminato dal tribunale di Roma

La controversia nasce dall’iniziativa di un creditore del condominio, rimasto insoddisfatto nonostante fosse già in possesso di un titolo esecutivo per il recupero delle somme dovute.

Non potendo – o non volendo – agire immediatamente sul conto corrente condominiale, il creditore ha scelto di percorrere la strada prevista dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile, chiedendo di conoscere l’identità dei condòmini morosi per procedere nei loro confronti.

A tal fine, è stato depositato un ricorso volto a ottenere un ordine giudiziale di comunicazione dei dati, comprensivi delle:

  • generalità,
  • quote millesimali,
  • importi imputabili a ciascun partecipante.

L’azione, però, è stata indirizzata contro il condominio come ente, individuato formalmente attraverso il proprio codice fiscale e rappresentato dall’amministratore pro tempore.

Proprio questo passaggio si è rivelato decisivo: secondo il Tribunale, infatti, il creditore ha chiamato in giudizio un soggetto che non è titolare dell’obbligo giuridico invocato, con la conseguenza che il ricorso, a prescindere dalla fondatezza della pretesa sostanziale, non poteva essere accolto.

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Che cosa prevede davvero l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile

Per comprendere appieno il senso della decisione del Tribunale di Roma è necessario soffermarsi sul contenuto dell’art. 63 disp. att. c.c., una norma spesso citata ma non sempre interpretata correttamente.

La disposizione stabilisce che i creditori del condominio non ancora soddisfatti hanno il diritto di ottenere dall’amministratore i dati dei condòmini morosi, proprio per poter agire nei loro confronti prima di coinvolgere chi è in regola con i pagamenti.

Articolo n° 63 Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

Si tratta di un meccanismo pensato per bilanciare due interessi contrapposti:

  • da un lato, quello del creditore a recuperare il proprio credito;
  • dall’altro, quello dei condòmini “virtuosi” a non essere chiamati a rispondere delle inadempienze altrui.

La comunicazione dei nominativi dei morosi non è quindi un atto di cortesia o una facoltà discrezionale, ma un preciso obbligo di legge, funzionale all’applicazione del beneficio di preventiva escussione.

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Perché l’obbligo di comunicazione grava sull’amministratore e non sul condominio

Secondo il Tribunale di Roma, l’errore del creditore non è stato tanto nella richiesta dell’elenco dei morosi, quanto nell’averla rivolta al condominio come soggetto collettivo, anziché all’amministratore in proprio.

Il giudice chiarisce infatti che l’obbligo previsto dall’art. 63 disp. att. c.c.:

  • non rientra tra le obbligazioni condominiali in senso stretto,
  • costituisce invece un dovere legale personale dell’amministratore.

La comunicazione dei nominativi dei morosi non è finalizzata alla gestione interna del condominio, bensì a consentire al terzo creditore di rispettare l’ordine di escussione imposto dalla normativa.

Per questo motivo, un’eventuale condanna non può ricadere sul condominio nel suo complesso, poiché ciò comporterebbe l’assurdo di far gravare spese e conseguenze anche su chi ha già adempiuto ai propri obblighi.

Le conseguenze pratiche della sentenza per creditori, amministratori e condòmini

La decisione del Tribunale di Roma ha ricadute molto concrete nella gestione quotidiana dei rapporti condominiali.

  • Per i creditori, il messaggio è chiaro: se si vuole ottenere l’elenco dei condòmini morosi, l’azione deve essere rivolta direttamente contro l’amministratore in proprio, altrimenti il rischio è quello di vedere respinta la domanda per un vizio puramente processuale.
  • Per gli amministratori, la sentenza rappresenta un vero campanello d’allarme: il rifiuto o il ritardo nel fornire i dati richiesti può tradursi in una responsabilità personale, con possibili conseguenze anche sul piano risarcitorio.
  • Per i condòmini in regola con i pagamenti, infine, l’orientamento espresso dal giudice rafforza una tutela fondamentale, evitando che i costi dell’inerzia o degli errori dell’amministratore ricadano indistintamente su tutta la collettività condominiale.

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Che cosa ha deciso il giudice e per quali ragioni

Con la sentenza n. 10046 del 3 luglio 2025, il Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dal creditore per un motivo esclusivamente giuridico e processuale: la domanda era stata rivolta al condominio, mentre l’obbligo di comunicare l’elenco dei condòmini morosi grava direttamente sull’amministratore in proprio.

Secondo il giudice, infatti, l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile configura un dovere legale personale dell’amministratore, funzionale a consentire ai creditori di rispettare il beneficio di preventiva escussione e di agire prioritariamente contro i condòmini inadempienti. Trattandosi di un obbligo imposto dalla legge a tutela dei terzi e dei condòmini in regola con i pagamenti, una eventuale condanna non può ricadere sul condominio nel suo complesso, poiché ciò finirebbe per coinvolgere anche soggetti estranei all’inadempimento.

Da qui la conclusione del Tribunale: l’azione va proposta contro l’amministratore personalmente, e non contro il condominio come ente di gestione.