Demolizione evitata: come ottenere la sanatoria dopo l’abuso

Quando si riceve un’ordinanza di demolizione da parte del Comune per presunti abusi edilizi, la reazione immediata è spesso quella di rivolgersi al TAR per bloccare il provvedimento. Ma cosa succede se, nel frattempo, le stesse opere ottengono un parere favorevole dalla Soprintendenza per la compatibilità paesaggistica?

Può la sanatoria successiva rendere inutile il contenzioso amministrativo?

È quanto accaduto in un recente caso deciso dal TAR Veneto con la sentenza n. 1034/2025, in cui i giudici hanno dichiarato improcedibile un ricorso proprio perché l’oggetto del contendere — un’ordinanza di demolizione — era stato superato da una nuova valutazione tecnica favorevole all’interessato. Un passaggio che ribadisce l’importanza di coordinare la difesa legale con la possibilità di ottenere la regolarizzazione in sede amministrativa.

Ma quali opere possono essere sanate anche dopo un ordine di demolizione? E in quali casi la compatibilità paesaggistica può “salvare” un manufatto già realizzato?

Scopriamolo insieme.

Il caso concreto: un’ordinanza di demolizione e il ricorso al TAR

Tutto ha avuto inizio con un’ordinanza di demolizione emessa dal Comune di Verona nel novembre 2021, attraverso la quale si intimava la rimozione di una serie di opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo. Tra i manufatti contestati figuravano modifiche prospettiche di un edificio, la posa di un condizionatore esterno, la costruzione di un pergolato e di un porticato.

Si trattava, secondo l’amministrazione comunale, di interventi che avrebbero alterato l’aspetto dell’immobile in una zona sottoposta a vincolo paesaggistico, e che pertanto avrebbero dovuto essere autorizzati preventivamente ai sensi della normativa urbanistico-paesaggistica.

La parte destinataria del provvedimento, ritenendolo ingiustificato e lesivo, ha proposto ricorso al TAR del Veneto, chiedendone l’annullamento. Nelle more del giudizio, come spesso accade in ambito edilizio, si è tentata la via della regolarizzazione postuma, attraverso la presentazione di una richiesta di accertamento di compatibilità paesaggistica presso gli organi competenti.

Nel frattempo, il contenzioso è andato avanti e ha richiesto l’intervento della giustizia amministrativa. Ma è proprio in questa fase che la situazione si è evoluta in maniera sostanziale, dando luogo a nuovi atti amministrativi che hanno modificato il quadro di riferimento iniziale e cambiato radicalmente l’interesse del ricorrente.

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Un nuovo parere e la svolta amministrativa: quando la sanatoria cambia tutto

A distanza di mesi dalla presentazione del ricorso, la situazione ha subito un importante cambiamento grazie all’attività amministrativa portata avanti dalla ricorrente. In particolare, nel marzo 2025, è arrivato un parere favorevole da parte della Soprintendenza, che ha riconosciuto la compatibilità paesaggistica delle opere realizzate. Un passaggio fondamentale, perché ha aperto la strada alla sanatoria degli interventi, dimostrando che, pur se privi di autorizzazione iniziale, quei manufatti non compromettevano i valori paesaggistici tutelati.

A seguito di questo parere, nel mese successivo il Comune ha adottato un provvedimento formale di accertamento di compatibilità paesaggistica, basato anche sul parere positivo espresso dalla Commissione Comunale per il Paesaggio.

In sostanza, l’amministrazione ha riconosciuto che le opere, pur inizialmente oggetto di ordinanza demolitoria, potevano essere regolarizzate ex post in virtù di una nuova e autonoma istruttoria tecnica.

Questo mutamento della situazione giuridico-amministrativa ha avuto effetti diretti anche sul processo in corso davanti al TAR. Con la sanatoria in corso di definizione e il superamento di fatto dell’ordinanza originaria, l’interesse al ricorso è venuto meno, e ciò ha condotto inevitabilmente a un esito processuale inatteso rispetto all’iniziale richiesta di annullamento dell’atto.

La decisione del TAR Veneto

Giunti all’udienza decisoria, i giudici amministrativi del TAR Veneto hanno preso atto del mutato contesto. La precedente ordinanza di demolizione, che costituiva l’oggetto del ricorso, era stata di fatto superata dai nuovi atti amministrativi: il rilascio del parere paesaggistico favorevole, seguito dall’accertamento formale di compatibilità da parte del Comune, aveva modificato la situazione originaria in modo radicale.

In base a questo mutamento, il TAR ha applicato l’articolo 35, comma 1, lettera c) del Codice del processo amministrativo, dichiarando il ricorso improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse. Secondo i giudici, non esisteva più una lesione attuale e concreta dell’interesse giuridico della ricorrente, come invece richiesto dall’articolo 100 del Codice di procedura civile per poter proseguire validamente un’azione in giudizio.

Il TAR ha sottolineato che la sanatoria non si è limitata a una semplice rettifica formale, ma ha rappresentato un’autonoma e completa valutazione di merito sulla compatibilità delle opere, conducendo quindi a un superamento reale e giuridico dell’ordinanza impugnata. Inoltre, vista la natura della definizione del procedimento, il tribunale ha disposto la compensazione delle spese di giudizio, riconoscendo che nessuna delle due parti poteva ritenersi vincitrice o soccombente in senso pieno.

Quando conviene puntare sulla sanatoria invece che sul contenzioso

Il caso esaminato dal TAR Veneto offre spunti interessanti non solo dal punto di vista giuridico, ma anche pratico e strategico per chi opera nel campo dell’edilizia e dell’urbanistica. In presenza di un’ordinanza di demolizione, il primo impulso è spesso quello di rivolgersi a un avvocato e impugnare l’atto dinanzi al giudice amministrativo. Ma la vicenda in esame dimostra che, in alcuni casi, è più efficace e risolutivo lavorare sul piano tecnico-amministrativo per ottenere una regolarizzazione postuma delle opere.

Il meccanismo dell’accertamento di compatibilità paesaggistica, previsto dal Codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 42/2004, art. 167), consente di sanare alcune opere realizzate in assenza di autorizzazione paesaggistica, a condizione che siano conformi ai vincoli e non pregiudichino i valori tutelati. Questo strumento, se attivato tempestivamente, può evitare la demolizione e, come in questo caso, rendere infruttuoso il ricorso stesso, che rischia di concludersi con una pronuncia di improcedibilità.

Per i tecnici incaricati, urbanisti e progettisti, è fondamentale valutare bene le tempistiche e l’opportunità di avviare parallelamente alla difesa legale anche un procedimento di sanatoria, lavorando a stretto contatto con i competenti uffici comunali e con la Soprintendenza. Allo stesso modo, le amministrazioni devono garantire trasparenza e coerenza nei procedimenti, evitando che l’iter sanzionatorio e quello di regolarizzazione procedano in modo disarticolato.