Sono considerate variazioni essenziali nelle costruzioni quelle opere di ristrutturazione o di nuova costruzione che in seguito alla realizzazione siano risultate non compatibili, qualitativamente o quantitativamente, al progetto edilizio.

Le variazioni essenziali sono considerate a tutti gli effetti degli abusi edilizi, per i quali le sanzioni disposte dalla legge possono andare dall’ordine di demolizione all’arresto fino a 2 anni.

Approfondiamo di seguito.

Variazioni essenziali al progetto: quali opere sono ricomprese?

Il Testo Unico per l’Edilizia prevede, all’art. 32, che debbano essere le regioni a stabilire quali abusi rientrino tra le variazioni essenziali al progetto.

Perché un intervento edilizio possa essere ricompreso nel concetto di “essenzialità”, tuttavia, devono obbligatoriamente sussistere una o più delle seguenti condizioni:

  1. Mutamento della destinazione d’uso con difformità dal progetto in relazione a:
    • Densità;
    • Altezza;
    • Distanza fra i fabbricanti;
    • Rapporti massimi tra spazi finalizzati alla formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti.
  1. Consistente incremento della cubatura o della superficie di solaio rispetto al progetto originario approvato;
  2. Consistenti modifiche ai parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato o della localizzazione dell’edificio sull’area alla quale doveva essere destinato;
  3. Mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio approvato;
  4. Violazioni delle norme in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali, ovvero quando non si tratti di un abuso di entità maggiore per cui siano previste conseguenze peggiori. Sono ritenuti fatti procedurali generalmente gli abusi edilizi legati all’ambito strutturale rispetto a quanto era stato progettato.
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Abusi edilizi di entità maggiore: quali non sono variazioni essenziali

Oltre agli abusi in ambito strutturale antisismico, sono ritenuti più gravi – e quindi non possono essere considerati solo “variazioni essenziali” al progetto – le modifiche abusive riguardanti:

  • L’entità delle cubature accessorie;
  • I volumi tecnici;
  • La distribuzione interna delle singole unità abitative.

Sono inoltre considerati abusi edilizi di grave entità e non possono essere ritenute variazioni essenziali anche tutte le opere di mutamento descritte al paragrafo precedente, se vengono realizzate su immobili:

  • Sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesaggistico, ambientale e idrogeologico;
  • Ricadenti su parchi o in aree protette nazionali e regionali.

Tutti gli altri interventi diversi da quelli elencati possono essere stabiliti dalle regioni come variazioni essenziali.

Variazioni essenziali o difformità totale dal progetto: quali rischi?

Anche per le variazioni essenziali al progetto, in ogni caso, a seconda dell’entità degli abusi, possono essere applicate le sanzioni previste per gli abusi edilizi conseguiti in totale difformità.

Nello specifico, l’art. 31 del TUE dispone che tutti gli interventi realizzati in assenza del titolo abilitativo (Permesso di Costruire o SCIA), in totale difformità dal titolo oppure con variazioni essenziali, comportano la necessità di un ordine di rimozione o demolizione ai danni del responsabile.

Se questo non dovesse provvedere a demolire il manufatto abusivo entro 90 giorni dall’ingiunzione, diventano automaticamente e gratuitamente patrimonio del comune:

  • L’opera abusiva;
  • L’area di sedime;
  • L’area che il responsabile eventualmente volesse utilizzare per realizzare opere analoghe a quelle abusive già costruite.

Il Comune, in ogni caso, non potrà acquisire nel suo patrimonio un’area che sia superiore a 10 volte la complessiva superficie utile abusivamente realizzata.

L’amministrazione locale sarà inoltre tenuta ad avvisare con notifica il soggetto interessato prima di procedere alla trascrizione del trasferimento di proprietà nei registri immobiliari, ma non sarà tenuta a motivarne le ragioni.

La trascrizione nei registri dovrà essere eseguita gratuitamente.

Sia in caso di abusi edilizi o che di variazioni essenziali al progetto, l’autorità competente dovrà stabilire – considerando anche la risposta positiva o negativa del soggetto all’ingiunzione di demolizione o rimozione – una sanzione amministrativa pecuniaria che può andare da 2.000 a 20.000 euro.

L’importo della sanzione applicata dovrà, invece, essere sempre pari a 20.000 euro se gli abusi riguardano:

  1. Aree sottoposte a vincoli di inedificabilità;
  2. Aree destinate ad opere e spazi pubblici;
  3. Zone destinate ad interventi di edilizia residenziale;
  4. Aree sottoposte ai vincoli di cui al Regio DL n. 3267 del 30 dicembre 1923;
  5. Beni di cui alla Legge n. 1766 del 16 giugno 1927;
  6. Aree sottoposte a vincoli culturali o ambientali di cui al D.lgs. n 490 del 29 ottobre 1999;
  7. Aree soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato.